令和6年1月15日　提出 国立 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国立 -11 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木原　仁   TEL.

鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 399,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 300,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国立市東３丁目１２番２９ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 特別用途地区 (60,100) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが見られる住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 国立 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い。 街 路 基準方位：北５．５ ｍ市道 交通 施設 国立駅南東方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画細分化の傾向は見られるものの地域要因に特段の変動は無く、低層住宅を中心とする住宅地域として概ね現 状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    399,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国立市及びその周辺市域を含むＪＲ中央線国立駅勢圏を中心とする低層住宅地域。需要者は市内及び多 摩地域東部、東京都区部等を含む広範なエリアからの自己居住目的の個人等が中心。住環境の良好な学園都市の既成住 宅地域であり、新規の造成宅地供給は少ない。市場においては希少性を背景に、個別性の優れた画地を中心に高値での 売買も多く見られるほか、総額の観点から土地の細分化傾向も見られ、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は居住快適性を重視する低層住宅地域に存する。近隣地域周辺一帯には低層賃貸共同住宅が散見されるが、その 多くは地主等による建物への投資に基づく資産活用である。実需層を主たる需要者とする土地の価格水準に比して賃料 水準が低く、収益目的での土地への投資は経済合理性に欠け、新規に土地を取得して収益物件を建てるケースは少ない 。よって、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    380,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　国立 -4                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    388,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が薄れ都心郊外に於いても地 価は上昇基調で推移してきたが、物価・金利 動向等を中心に景気の先行きに対する不透明 感が生じている。 ＪＲ国立駅から徒歩約１５分に位置する居住 環境の良好な既存の低層住宅地域。地価は上 昇後の踊り場的な水準にあり、需要に陰りも 見え始めている。 個別的要因に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％ +2.8 ％