別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
国分寺 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 5-5 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市富士本１丁目２１番１０外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3F1B		 低層店舗が多い都道
沿いの既成商業地域
 南東9m都道 水道、ガス、下水 国立

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一部都市計画道路予定地を含
む。事業認可時期は未定であ
る。		 街

路		 ９ｍ都道 交通

施設		 国立駅北東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に大きな価格形成要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと判断した。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の幹線道路沿いの近隣商業地域である。主な需要者は自己利用目的で購入する事業者や転
売を目的とする不動産業者等である。商店街的な形態を有する地域であるが、居住用の建物も増えてきており、一部住
宅地化している。収益性は低いが、商業地の供給が少ないことから地価は上昇傾向である。中心となる価格帯は坪１０
０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の幹線道路又は準幹線道路沿いの住商混在地より選択されており、実証的な価格として求めら
れた。国分寺市郊外部の商業地域に存し、収益性の面は中心市街地の物件と比べるとやや劣る。従って、市場性を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも考慮して、不動産市場の動向も勘案して鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    635,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[199.0]		 [100.0]
100		 339,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安により短期的な景気の改善がみられたが
、物価上昇による実質所得の減少が足元に影
響を及ぼしており、今後の経済情勢は不透明
感が強い。

コロナ禍の自粛の反動から、需要は堅調であ
る。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +58.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＭ公６

-28		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ＫＩＨ公６

-27		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.5m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ＨＡＲ公６

-21		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,200)
d ＫＯＲ公６

-10		 国立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東11m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
特別用途地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
392,180  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
392,180 		 100
[ 110.2]
355,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
356,000 
b (　           ) 
325,758  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
333,250 		 100
[  91.1]
365,807 
366,000 
c (　           ) 
382,604  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
389,498 		 100
[ 107.0]
364,017 
364,000 
d (　           ) 
402,050  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
371,714 		 100
[ 105.4]
352,670 
353,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



国分寺 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,709,082 
1,459,779 
6,249,303 
4,741,450 
1,507,853 		 （　0.9511）
1,434,119 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     32,593,614 円　　　　（　    198,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 109.35 Ｓ3 314.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.0 m x   16.5 m  前面道路：都道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗としてフロアー貸し、２階～３階は４０㎡～５０㎡程度の２ＤＫを想定。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 同種の建物の有効率を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.35 
92.0 
100.60 
2,670 
268,602 		 4.0  1,074,408 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
116.86 
85.0 
99.33 
2,253 
223,790 		 1.0  223,790 
1.0  223,790 

 3～ 3		 居宅
88.54 
90.0 
79.69 
2,350 
187,272 		 1.0  187,272 
1.0  187,272 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
314.75 
88.8 
279.62 

679,664 		 1,485,470 
411,062 
⑨年額支払賃料        679,664 円　×　12ヶ月　＝　       8,155,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     279.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,155,968 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       652,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,503,491 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,485,470 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,062 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         191,925 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,709,082 円　　　　（　        46,722 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＨＩＤ公６
　　　　-9		 2,186  
(   2,097) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 99.0]
2,526 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,253 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＨＩＤ公６
　　　　-19		 2,368  
(   2,368) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[109.0]		 100
[ 99.0]
2,286 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,500 円  　　　　     71,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 244,679 円  　　　        8,155,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      595,300 円  　　　　     71,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,459,779 円　（　　　　　　         8,847 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     314.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0665     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,741,450 円  
（　　　　　        28,736 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,709,082 円      
②総費用 1,459,779 円      
③純収益　①－② 6,249,303 円      
④建物等に帰属する純収益 4,741,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,507,853 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,434,119 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,692 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,593,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     198,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国分寺 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国分寺市富士本一丁目２１番１０
 0124000502066-0000
2 　国分寺市富士本一丁目２１番１１
 0124000502067-0000
3 　国分寺市富士本一丁目２１番１２
 0124000502068-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
国分寺 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 5-5 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　服部　正利   TEL.
鑑定評価額 56,100,000 円  １㎡当たりの価格 340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市富士本１丁目２１番１０外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)

1:1.5		 店舗兼住宅

ＲＣ3F1B		 低層店舗が多い都道
沿いの既成商業地域
 南東9m都道 水道、ガス、下水 国立

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一部、都市計画道路予定地を
含む。事業認可時期は未定。		 街

路		 ９ｍ都道 交通

施設		 国立駅南東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 都道沿いの商業地域として低層店舗兼住宅や共同住宅等が建ち並ぶが、繁華性が劣るため特段の発展要因はなく
、当面は現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    355,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線で、国分寺市内及び周辺市内における幹線道路沿いの近隣商業地域である。需要者は小売
り・サービス等の個人事業者や法人のほかに、自己使用の住宅用地を求める一次取得者層も見られる。国立駅周辺の商
業集積が増す一方、既存の商店街である当地域の商業性はやや衰退傾向にあるが、一般的要因の影響も受け、地価は概
ね安定して推移している。中心となる価格帯は土地１５０㎡前後で５０００万円程度と認めた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都道沿いの商業地域で賃貸用物件も存するが、投資採算性に基づく賃料水準が形成されていないため、収益
性が地価の形成へ影響する程度はやや低い。比準価格は国分寺市内の幹線道路沿いの類似地域より規範性の高い事例を
採用し試算しており、求められた比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格と言える。したがって比準価格を中心
に、収益価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    635,000 円／㎡		 [106.3]
100		 100
[100.0]		 100
[196.3]		 [100.0]
100		 344,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高騰を背景に、インフレヘッジ
による各種資産への投資意欲は強く、不動産
市場では需要が依然旺盛で地価は上昇傾向に
ある。

繁華性の低い路線商業地域で、店舗の新規立
地は少なく、共同住宅が増えつつある



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　 +23.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＲ公６

-21		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西9m市道、
中間画地
２住居
高度地区2種
(70,200)
b ＫＩＨ公６

-27		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11.5m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
c ＫＩＭ公６

-28		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西18m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
d ＴＡＮ公６

-105		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
382,604  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
396,268 		 100
[ 107.1]
369,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
370,000 
b (　           ) 
325,758  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
332,599 		 100
[  95.0]
350,104 
350,000 
c (　           ) 
392,180  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
399,239 		 100
[ 104.0]
383,884 
384,000 
d (　           ) 
414,869  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
427,315 		 100
[ 120.6]
354,324 
354,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    355,000 円／㎡]  



国分寺 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,932,656 
1,490,694 
6,441,962 
4,614,570 
1,827,392 		 （　0.9511）
1,738,033 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     39,500,750 円　　　　（　    239,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 109.35 Ｓ3 314.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     10.0 m x   16.5 m  前面道路：都道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階と３階に共同住宅を各２戸ずつ想定 ⑦有効率　  89.3 ％
の理由		 規模・構造や用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.35 
91.6 
100.19 
2,700 
270,513 		 4.0  1,082,052 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
116.86 
89.8 
104.99 
2,370 
248,826 		 1.0  248,826 
1.0  248,826 

 3～ 3		 居宅
88.54 
85.7 
75.87 
2,370 
179,812 		 1.0  179,812 
1.0  179,812 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
314.75 
89.3 
281.05 

699,151 		 1,510,690 
428,638 
⑨年額支払賃料        699,151 円　×　12ヶ月　＝　       8,389,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     281.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,389,812 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       671,185 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,718,627 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,510,690 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,898 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          428,638 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         200,131 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,932,656 円　　　　（　        48,077 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＫＩＨ公６
　　　　-16		 2,852  
(   2,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,469 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,472 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,370 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 賃ＫＩＨ公６
　　　　-17		 2,762  
(   2,650) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,482 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 364,500 円  　　　　     72,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 251,694 円  　　　        8,389,812　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      120,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      608,700 円  　　　　     72,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,490,694 円　（　　　　　　         9,035 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     314.75 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,614,570 円  
（　　　　　        27,967 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,932,656 円      
②総費用 1,490,694 円      
③純収益　①－② 6,441,962 円      
④建物等に帰属する純収益 4,614,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,827,392 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,738,033 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,534 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,500,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     239,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国分寺 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国分寺市富士本一丁目２１番１０
 0124000502066-0000
2 　国分寺市富士本一丁目２１番１１
 0124000502067-0000
3 　国分寺市富士本一丁目２１番１２
 0124000502068-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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