別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
国分寺 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 -12 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　田中　和弘   TEL.
鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市本多１丁目３９３番２２外
｢本多１－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.2:1		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅にアパート
等も見られる住宅地
域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 国分寺

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 国分寺駅　北東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の価格形成に影響を及ぼす特段の要因変動はみられず、当面は、現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    214,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線「国分寺」駅前後の各駅から徒歩圏内にある住宅地域。主たる需要者は都心部、多摩中心部
への通勤者世帯の１次取得者層及び当該地域の地縁的選好者の買換え層が中心。居住環境は比較的良好で利便性も高い
。潜在的な需要は旺盛で一般的要因の影響を受けて地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅
で５，５００万円～６，０００万円前後、戸建向け土地は４０万円／㎡前後で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、その取引実態は居住の快適性や通勤の利便性、地縁性を選好条件として
将来所得を制約条件とする自用・自住目的の取引が大半である。共同住宅等の収益用不動産もみられるもその投資に見
合う収益性は見通せず、現に収益価格は低位に試算された。よって、収益価格は参考にとどめ、取引実態にも合致して
おり実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    315,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.4]		 [103.0]
100		 420,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、低金利が続く中、地価はその立地や
利便性、収益性等により選別され、その程度
により上昇、弱含み等、斑模様を呈している
。

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特段の
変動要因はない。需要は強く地価は上昇傾向
にある。


接面方位にやや優位性があるが、ほぼ標準的
な画地。個別的要因に変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＭ公６

-27		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4.5m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,180)
b ＫＩＭ公６

-11		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.2m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
c ＫＩＨ公６

-6		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.3m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＨＡＲ公６

-18		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
e ＨＡＲ公６

-8		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
369,648  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
421,809 		 100
[ 104.4]
404,032 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
416,000 
b (　           ) 
491,414  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
493,341 		 100
[ 100.2]
492,356 
507,000 
c (　           ) 
358,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
360,669 		 100
[  86.6]
416,477 
429,000 
d (　           ) 
353,498  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
388,848 		 100
[  97.0]
400,874 
413,000 
e (　           ) 
388,037  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
390,700 		 100
[  95.1]
410,831 
423,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



国分寺 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,697,774 
676,795 
3,020,979 
1,861,020 
1,159,959 		 （　0.9752）
1,131,192 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     25,708,909 円　　　　（　    214,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 ＬＳ2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   120 ㎡     11.3 m x   10.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（１ＤＫ，平均専有面積３５㎡程度）の軽量鉄骨造２階建を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下・外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
2,325 
158,100 		 1.0  158,100 
1.0  158,100 

 2～ 2		 住宅
68.00 
100.0 
68.00 
2,397 
162,996 		 1.0  162,996 
1.0  162,996 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.00 
100.0 
136.00 

321,096 		 321,096 
321,096 
⑨年額支払賃料        321,096 円　×　12ヶ月　＝　       3,853,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,853,152 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       308,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,544,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           321,096 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,954 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          321,096 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         149,920 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,697,774 円　　　　（　        30,815 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＴＡＮ公６
　　　　-23		 2,619  
(   2,511) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
2,571 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,397 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＴＡＮ公６
　　　　-24		 2,270  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]
2,473 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,000 円  　　　　     29,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 115,595 円  　　　        3,853,152　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      245,400 円  　　　　     29,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         676,795 円　（　　　　　　         5,640 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,861,020 円  
（　　　　　        15,509 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,697,774 円      
②総費用 676,795 円      
③純収益　①－② 3,020,979 円      
④建物等に帰属する純収益 1,861,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,159,959 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,131,192 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,427 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,708,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     214,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国分寺 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国分寺市本多一丁目３９３番２２
 0124000505514-0000
2 　国分寺市本多一丁目３９３番３５
 0124000505527-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
国分寺 -12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
国分寺 -12 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　原　寛人   TEL.
鑑定評価額 50,400,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 国分寺市本多１丁目３９３番２２外
｢本多１－１２－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 120  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1.2:1		 住宅

ＬＳ3		 一般住宅にアパート
等も見られる住宅地
域		 南東4m市道 水道、ガス、下水 国分寺

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南    80 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北４ｍ市
道		 交通

施設		 国分寺駅北東方

750m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、今後も同様の傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
セットバック　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    420,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    228,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国分寺市と周辺市のうち中央線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、３０～４０才代の一次取得者
層及び地縁的志向性を有する買換え層であり、圏外からの転入者も認められる。地域は、最寄り駅から徒歩圏内の利便
性、住環境の優る住宅地域であり、需給はほぼ均衡が取れている。中心価格帯は、土地が総額４０００万円台、新築の
戸建住宅は総額６０００万円台が中心として取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺において、アパート等の収益物件も見られるが、多くは旧来からの土地所有者が土地の有効利用・節税等を目的と
している場合が多く、必ずしも土地価格を含んだ元本に対する投資採算性を考慮しているとは限らず、元本市場と賃貸
市場の価格牽連性が希薄であると考えられる。以上から、需要者は自用目的が中心であり、比準価格を標準とし、収益
価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　国分寺 -5                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    315,000 円／㎡		 [102.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.2]		 [103.0]
100		 421,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の
変動等の影響下において、市内の住宅需要は
堅調である。


利便性と良好な住環境を備えた住宅地域であ
り、住宅需要が強い。



個別的要因に変化は無い。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 国分寺 -12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＲ公６

-18		 国分寺市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
b ＨＡＲ公６

-8		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＫＩＨ公６

-6		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.3m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
d ＫＩＭ公６

-4		 国分寺市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
353,498  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
384,253 		 100
[  94.1]
408,345 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
421,000 
b (　           ) 
388,037  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
372,095 		 100
[  92.2]
403,574 
416,000 
c (　           ) 
358,211  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
360,669 		 100
[  83.8]
430,393 
443,000 
d (　           ) 
312,954  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
315,102 		 100
[  81.9]
384,740 
396,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    420,000 円／㎡]  



国分寺 -12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,719,701 
670,780 
3,048,921 
1,816,710 
1,232,211 		 （　0.9752）
1,201,652 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     27,310,273 円　　　　（　    228,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
国分寺 -12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 68.00 ＬＳ2 136.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   120 ㎡     11.3 m x   10.3 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプを２戸／階を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
68.00 
100.0 
68.00 
2,350 
159,800 		 1.0  159,800 
1.0  159,800 

 2～ 2		 居宅
68.00 
100.0 
68.00 
2,400 
163,200 		 1.0  163,200 
1.0  163,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
136.00 
100.0 
136.00 

323,000 		 323,000 
323,000 
⑨年額支払賃料        323,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,876,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,876,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       310,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,565,920 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           323,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          323,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         150,809 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,719,701 円　　　　（　        30,998 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＫＩＨ公６
　　　　-19		 2,178  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,547 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＯＨＷ公６
　　　　-12		 2,270  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,320 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
国分寺 -12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,280 円  　　　        3,876,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      114,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      239,600 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         670,780 円　（　　　　　　         5,590 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     136.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,816,710 円  
（　　　　　        15,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,719,701 円      
②総費用 670,780 円      
③純収益　①－② 3,048,921 円      
④建物等に帰属する純収益 1,816,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,232,211 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,201,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,014 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,310,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     228,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 国分寺 -12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　国分寺市本多一丁目３９３番２２
 0124000505514-0000
2 　国分寺市本多一丁目３９３番３５
 0124000505527-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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備考