令和6年1月15日　提出 国分寺 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   国分寺 -7 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　雨宮　竜介   TEL.

鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 307,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 国分寺市東元町１丁目９７番１４ ｢東元町１－９－８｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 (60,100) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートが見られる住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 国分寺 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 国分寺駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、特別の変動要因は無く当面は現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線で国分寺市や国立市の各駅から徒歩圏に存する既成の住宅地域である。需要者の中心は 市内及び近隣市に居住する３０～４０代の一次取得のファミリー層である。ＪＲ国分寺駅徒歩圏内にあることから、需 給関係は安定的に推移しており、価格は強含みで推移している。需要の中心は１３０㎡の新築戸建住宅で５５００万円 程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が見られる住宅地域であり、賃貸需要としては一時的な貸家がみられる程度であることから、共同 住宅の想定は経済合理性に反しており、収益価格は適用しなかった。自用目的の取引が中心であるので、取引の実態を 反映した実証的で説得力があり市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　国分寺 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    315,000 円／㎡ [102.2] 100 100 [102.0] 100 [104.9] [102.0] 100 307,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    295,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 感染症の影響がほぼ沈静化し、全体的に取引 価格の水準は上昇基調にあると思料される。 利便性が優り、競争力は市内で平均的である ことから、需給関係は安定している。地域を 大きく変動させる要因は見当たらない。 個別的要因の変動は、特段認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.1 ％  ％