別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東村山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-4 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利喜雄   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町３丁目１０番１８外
 ②地積
　(㎡)		 108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、マンショ
ン等が混在する既成
商業地域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 八坂

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 八坂駅北方

120m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い既成商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因は認められず、現状のまま推移していくものと予測
される。地価は上昇傾向で推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武線各線及びＪＲ武蔵野線沿線で、東村山市のほか小平市、清瀬市、西東京市等の周辺市に存する商
業地域や近隣商業地域である。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性を有する中小事業者や店舗経営者等が中心と
なっている。地価は一般的要因の影響を受けて、上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は３０万円／㎡～
３５万円／㎡と判断されるが、駅近物件という希少性から高額での取引も見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、駅に近い既成商業地域に存するものの、商業施設の集積度がそれほど高くはなく、資産価値に見合った賃
料水準にあるとはいえない。また、需要者の中心が自用を目的とする中小事業者であることから、比準価格を中心に価
格形成がなされているといえる。そこで、実証性の高い比準価格を中心に、収益価格も比較考量し、代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[150.4]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 行動制限解除の効果によって、業績が回復若
しくは好調な企業が見られることもあり、賃
貸用不動産に対する相応の需要が認められる
。

地域的には特段の要因変化は見られないが、
一般的要因の影響を受けて、地域の地価水準
も上昇基調で推移している。


価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特段認められない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＯＢ公６

-7		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.3m市道
、北東2.8m、
角地
近商
高度地区2種
地区計画等
(100,200)
b ＭＡＲ公６

-29		 東村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
東4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ＴＵＴ公６

-13		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＴＵＴ公６

-8		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
e ＴＯＭ公６

-33		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西6.9m都道
、東4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
297,757  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
314,077 		 100
[  96.8]
324,460 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
324,000 
b (　           ) 
267,583  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.9]
308,991 		 100
[  94.5]
326,975 
327,000 
c (　           ) 
281,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
287,028 		 100
[  91.3]
314,379 
314,000 
d (　           ) 
261,755  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,990 		 100
[  87.9]
303,743 
304,000 
e (　           ) 
344,828  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
335,789 		 100
[ 107.7]
311,782 
312,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    316,000 円／㎡]  



東村山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,636,620 
1,335,730 
5,300,890 
4,269,720 
1,031,170 		 （　0.9519）
981,571 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,827,233 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 79.20 Ｓ4 290.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   108 ㎡      9.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上の住宅部分は専有面積３０㎡～３５㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 建物の用途・構造・規模等により判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
79.20 
80.5 
63.76 
3,000 
191,280 		 6.0  1,147,680 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.56 
91.5 
64.56 
1,900 
122,664 		 1.0  122,664 
1.0  122,664 

 3～ 3		 住宅
70.56 
91.5 
64.56 
1,930 
124,601 		 1.0  124,601 
1.0  124,601 

 4～ 4		 住宅
70.56 
91.5 
64.56 
1,960 
126,538 		 1.0  126,538 
1.0  126,538 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.88 
88.5 
257.44 

565,083 		 1,521,483 
373,803 
⑨年額支払賃料        565,083 円　×　12ヶ月　＝　       6,780,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     257.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,780,996 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       339,050 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,441,946 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,521,483 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,454 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          373,803 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         180,220 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,636,620 円　　　　（　        61,450 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡＲ公６賃貸
　　　　-15		 2,059  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
1,942 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,901 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＡＲ公６賃貸
　　　　-16		 1,867  
(   1,865) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
1,851 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 386,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 203,430 円  　　　        6,780,996　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      544,100 円  　　　　     64,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,335,730 円　（　　　　　　        12,368 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     290.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,269,720 円  
（　　　　　        39,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,636,620 円      
②総費用 1,335,730 円      
③純収益　①－② 5,300,890 円      
④建物等に帰属する純収益 4,269,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,031,170 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 981,571 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,089 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,827,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町三丁目１０番１８
 0127000312621-0000
2 　東村山市栄町三丁目１０番１９
 0127000312622-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東村山 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-4 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　岡田　章義   TEL.
鑑定評価額 32,400,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 235,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町３丁目１０番１８外
 ②地積
　(㎡)		 108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,400)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗、マンショ
ン等が混在する既成
商業地域		 南東8m市道 水道、ガス、下水 八坂

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       108 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 八坂駅北方

120m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅への接近性に優るものの、地域要因に格別の変動は認められず、当面は概ね現状のまま推移していくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    316,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    213,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東村山市及び隣接市内で西武線各線の駅周辺を中心とする圏域に存する商業地域である。需要者の中心
は、地縁的選好性を有する中小事業者、個人投資家、不動産業者等である。八坂駅から久米川駅へと連続する近隣商業
地域で、小売店舗が軒を連ねて一定の繁華性を保っている。土地取引の中心価格帯は３０万円／㎡前後であるが、画地
規模や購入目的により差異が生じやすい地域である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、
収益性に着目して求めた理論的な価格であり、想定要素を含みやや流動的な側面を有するが、商業地域においては斟酌
すべき価格である。本件では実証的な比準価格を中心とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    440,000 円／㎡		 [102.7]
100		 100
[100.0]		 100
[150.4]		 [100.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は堅調に推移しているが、今後の
国内外の物価動向や金融資本市場の動向等に
留意が必要である。


八坂駅に近い近隣商業地域であり、地域要因
に特段の変化はなく、地価はやや上昇してい
る。


特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +46.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＭＡＲ公６

-29		 東村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
東4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
b ＴＯＢ公６

-7		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.3m市道
、北東2.8m、
角地
近商
高度地区2種
地区計画等
(100,200)
c ＯＫＡ公６

-17		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西10m都道、
東4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ＭＡＲ公６

-27		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.5m私道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,583  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.9]
308,991 		 100
[  94.5]
326,975 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
327,000 
b (　           ) 
297,757  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.7]
314,077 		 100
[  96.8]
324,460 
324,000 
c (　           ) 
291,572  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
303,187 		 100
[  98.4]
308,117 
308,000 
d (　           ) 
293,548  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
288,984 		 100
[  94.8]
304,835 
305,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -3.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    316,000 円／㎡]  



東村山 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,490,520 
1,306,539 
5,183,981 
4,170,270 
1,013,711 		 （　0.9756）
988,976 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,999,442 円　　　　（　    213,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 79.20 Ｓ4 290.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   400 ％   400 ％   108 ㎡      9.0 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～４階は共同住宅（平均専有面積３０～３５㎡程度の２ＤＫタイプ）を想定 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 建物の用途・構造・規模等により判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
79.20 
80.5 
63.76 
2,800 
178,528 		 6.0  1,071,168 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.56 
91.5 
64.56 
1,900 
122,664 		 1.0  122,664 
1.0  122,664 

 3～ 3		 住宅
70.56 
91.5 
64.56 
1,930 
124,601 		 1.0  124,601 
1.0  124,601 

 4～ 4		 住宅
70.56 
91.5 
64.56 
1,960 
126,538 		 1.0  126,538 
1.0  126,538 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
290.88 
88.5 
257.44 

552,331 		 1,444,971 
373,803 
⑨年額支払賃料        552,331 円　×　12ヶ月　＝　       6,627,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     257.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,627,972 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       331,399 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,296,573 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,444,971 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          373,803 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         180,220 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,490,520 円　　　　（　        60,097 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＫＡ公６賃貸
　　　　-14		 1,880  
(   1,880) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,880 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,982 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＫＩ公６賃貸
　　　　-12		 2,059  
(   2,058) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,059 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 377,400 円  　　　　     62,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 198,839 円  　　　        6,627,972　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      531,500 円  　　　　     62,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        62,900 円  　　　　     62,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,306,539 円　（　　　　　　        12,098 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 62,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     290.88 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,170,270 円  
（　　　　　        38,614 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,490,520 円      
②総費用 1,306,539 円      
③純収益　①－② 5,183,981 円      
④建物等に帰属する純収益 4,170,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,013,711 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 988,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,157 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,999,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     213,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町三丁目１０番１８
 0127000312621-0000
2 　東村山市栄町三丁目１０番１９
 0127000312622-0000
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備考