別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東村山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-1 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　土屋　俊世   TEL.
鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 458,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町２丁目２２番２４
 ②地積
　(㎡)		 64  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層ビル、低層店舗
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 久米川

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 久米川駅　南西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 一定規模の面的広がりのある商業地域のうち、特に熟成された駅前商業地域であり、今後当分の間現状のまま推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    482,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は久米川駅を中心として、東村山市・東久留米市・小平市・清瀬市等の圏域に位置する西武線、京王線、Ｊ
Ｒ中央線及びＪＲ青梅線沿線の駅前商業地域である。主たる需要者は、当該圏域に地縁的選好性を有する個人及び中小
法人の事業者・投資家である。久米川駅徒歩圏商業地域の中でも繁華性の高いエリアに含まれている。地価は、緩やか
な上昇傾向にある。取引の主要価格帯は土地で１㎡当り４５万円～５０万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が所在する地域は、中層ビル、低層店舗が建ち並ぶ商業地域である。個人・中小法人の自己使用目的の取引が相
対的に優勢であり、比準価格が市場実態を反映し、規範性・信頼性は高い。但し、対象標準地は地域の繁華性の高い商
業地に立地するため、賃貸収益・投資採算性に基づいた収益価格を考慮することは妥当であり、比準価格を検証する機
能を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東村山 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引市場は、住宅地を中心に堅調に推
移している。商業地についても、需要は回復
傾向にある。


駅に近い商業地域であり地域的には特段の変
化はないが、一般的要因の影響で地価は緩や
かな上昇基調にある。


地域内においてはほぼ標準的な画地であり、
市場競争力は標準的である。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡＩ公６

-32		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、中間画地
近商
特別用途地区
(100,400)
b ＳＡＩ公６

-33		 昭島市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西16m都道、
北西16m、
角地
近商
高度地区3種
(100,400)
c ＭＡＲ公６

-32		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,343)
d ＴＯＭ公６

-33		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西6.9m都道
、東4m、
角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e ＴＵＴ公６

-2		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北9.1m市道、
東4m、角地
商業
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
460,181 		 100
[  96.8]
475,394 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
475,000 
b (　           ) 
491,705  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
476,720 		 100
[  98.8]
482,510 
483,000 
c (　           ) 
446,678  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
456,952 		 100
[  92.2]
495,610 
496,000 
d (　           ) 
344,828  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
335,789 		 100
[  72.7]
461,883 
462,000 
e (　           ) 
478,555  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
475,303 		 100
[ 100.0]
475,303 
475,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    482,000 円／㎡]  



東村山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,210,136 
1,382,110 
4,828,026 
3,785,120 
1,042,906 		 （　0.9526）
993,472 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     23,654,095 円　　　　（　    370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 47.04 Ｓ5 235.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   64 ㎡      5.4 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 狭小店舗事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
47.04 
87.4 
41.11 
3,750 
154,163 		 6.0  924,978 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
47.04 
73.9 
34.77 
3,000 
104,310 		 6.0  625,860 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
47.04 
87.2 
41.04 
2,350 
96,444 		 6.0  578,664 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
47.04 
87.2 
41.04 
2,350 
96,444 		 6.0  578,664 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
47.04 
87.2 
41.04 
2,350 
96,444 		 6.0  578,664 
0.0  0 

計
235.20 
84.6 
199.00 

547,805 		 3,286,830 
0 
⑨年額支払賃料        547,805 円　×　12ヶ月　＝　       6,573,660 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,573,660 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       394,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,179,240 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,286,830 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,896 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,210,136 円　　　　（　        97,033 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-11		 3,075  
(   3,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,725 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,769 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＭＡＲ公６賃貸
　　　　-18		 3,864  
(   3,631) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
4,025 
c ＭＩＳ公６賃貸
　　　　-25		 3,628  
(   3,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,819 
東村山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,200 円  　　　　     57,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 197,210 円  　　　        6,573,660　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      487,500 円  　　　　     57,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        57,700 円  　　　　     57,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,382,110 円　（　　　　　　        21,595 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 57,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 238,000 円／㎡　×　     235.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,785,120 円  
（　　　　　        59,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,210,136 円      
②総費用 1,382,110 円      
③純収益　①－② 4,828,026 円      
④建物等に帰属する純収益 3,785,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,042,906 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 993,472 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,523 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,654,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町二丁目２２番２４
 0127000311844-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
東村山 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東村山 5-1 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　北川　晋大   TEL.
鑑定評価額 29,300,000 円  １㎡当たりの価格 458,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 370,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 東村山市栄町２丁目２２番２４
 ②地積
　(㎡)		 64  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中層ビル、低層店舗
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北西8m市道 水道、ガス、下水 久米川

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　        65 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 久米川駅南西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 久米川駅周辺の繁華性が普通程度の商業地域であり、価格形成に影響を及ぼす地域要因に特段の変動は見られな
いため、当面は現状にて推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    477,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    352,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東村山市及び周辺市のＪＲ線、西武線各線沿線の駅周辺の商業地域である。主たる需要者として、自用
目的の企業、もしくは店舗、事務所等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家等が想定される。駅周辺の商業地は
供給が少なく、取引件数は少ない。駅周辺の商業地は、その希少性の高さから、需要者やテナントに対し訴求力が高い
。改善を続ける景況感等を反映して、地価水準は上昇基調となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ繁華性が普通程度の駅周辺の商業地域に存する。希少性の高い商業地の取
引においては、市場の特性から、取引相場の実勢を反映した比準価格と共に収益性も重視され、比準価格と同様に収益
価格も重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を関連づけて、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東村山 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    343,000 円／㎡		 [102.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.8]		 [100.0]
100		 460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    445,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。東村山市の人口
は微増傾向で推移している。


地域要因に特段の変動はない。駅周辺の商業
地域で、繁華性は普通程度であり、景況感等
を反映して、地価は上昇基調である。


個別的要因に特段の変動はない。店舗・事務
所等用地としては標準的な画地で、市場競争
力は普通程度である。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東村山 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＵＴ公６

-8		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.5m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
b ＴＵＴ公６

-13		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
c ＭＡＲ公６

-32		 東村山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
商業

(100,343)
d ＳＡＩ公６

-32		 国立市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西10.9m市
道、中間画地
近商
特別用途地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,755  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
266,990 		 100
[  58.9]
453,294 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
453,000 
b (　           ) 
281,953  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
287,028 		 100
[  61.1]
469,768 
470,000 
c (　           ) 
446,678  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
456,952 		 100
[  92.1]
496,148 
496,000 
d (　           ) 
452,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
460,181 		 100
[  93.8]
490,598 
491,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    477,000 円／㎡]  



東村山 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,309,397 
1,466,417 
4,842,980 
3,850,720 
992,260 		 （　0.9526）
945,227 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     22,505,405 円　　　　（　    352,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東村山 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 47.04 Ｓ5 235.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   64 ㎡      5.4 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  84.6 ％
の理由		 狭小店舗事務所ビルとしては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
47.04 
87.4 
41.11 
3,860 
158,685 		 6.0  952,110 
1.0  158,685 

 2～ 2		 店舗
47.04 
73.9 
34.77 
3,000 
104,310 		 6.0  625,860 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
47.04 
87.2 
41.04 
2,350 
96,444 		 5.0  482,220 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
47.04 
87.2 
41.04 
2,350 
96,444 		 5.0  482,220 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
47.04 
87.2 
41.04 
2,350 
96,444 		 5.0  482,220 
0.0  0 

計
235.20 
84.6 
199.00 

552,327 		 3,024,630 
158,685 
⑨年額支払賃料        552,327 円　×　12ヶ月　＝　       6,627,924 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     199.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,627,924 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       397,675 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,230,249 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,024,630 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          28,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          158,685 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          50,716 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,309,397 円　　　　（　        98,584 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-11		 3,075  
(   3,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
4,178 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,989 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,860 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-12		 2,929  
(   2,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
3,854 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東村山 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 352,200 円  　　　　     58,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 265,117 円  　　　        6,627,924　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      235,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      496,000 円  　　　　     58,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.90 /1000
④損害保険料        58,700 円  　　　　     58,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,700 円  　　　　     58,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,466,417 円　（　　　　　　        22,913 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     235.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0656     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,850,720 円  
（　　　　　        60,168 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,309,397 円      
②総費用 1,466,417 円      
③純収益　①－② 4,842,980 円      
④建物等に帰属する純収益 3,850,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 992,260 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 945,227 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,769 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,505,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     352,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東村山 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　東村山市栄町二丁目２２番２４
 0127000311844-0000
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備考