別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
日野 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 5-301 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　藤川　健一   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市豊田３丁目４０番１１外
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ14		 店舗兼共同住宅が建
ち並ぶ区画整理中の
商業地域		 北東18m区画街路 水道、ガス、下水 豊田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ区画街路 交通

施設		 豊田駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ豊田駅南口の商業地域であり、中高層店舗兼共同住宅等が建ち並んでおり、区画整理事業の進捗に合わせて
、今後も発展が持続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    401,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線、京王線沿線の日野市及びその周辺市町に存する圏域の住商混在地である。需要者は中高層の
店舗併用共同住宅の建築を目的とする不動産開発業者や自用目的の個人事業者等が想定される。地価は上昇傾向にあり
、今後も土地区画整理事業の進捗に合わせて同傾向は継続するものと思われる。市場参加者は交通接近性や顧客の流動
状態等の繁華性を重視し、また取引価格は用途や規模により異なるため価格帯は広いものと思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地の存する近隣地域は主として賃貸目的の不動産開発業者等による土地取引がなされ、対象地を求める需要者の意
見が反映されている比準価格は相応の信頼性を確保している。また対象地は駅近の住商混在地域に存することから、店
舗や共同住宅の賃貸事例も豊富にあり、売買市場においても収益性を反映した取引も見られる。よって市場性を反映し
た比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をふまえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    497,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[ 99.8]		 100
[103.3]		 [100.0]
100		 497,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な企業収益により設備投資は回復傾向に
あり、さらなる賃金上昇も予測されるが、原
材料価格上昇もあり、景気回復ペースは緩や
かと予測される。

豊田駅南口の住商混在地域であり、区画整理
事業の進捗と合わせて、共同住宅の建築が増
加するものと予測される。


特に個別的要因に変動はないものと思われる
。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＴ公６

-12		 日野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区画街
路、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
b ＡＲＡ公６

-26		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,160)
c ＯＨＷ公６

-111		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.5m市道、
南3.6m、角地
１住居
高度2種最高25m
(80,180)
d ＦＵＪ公６

-113		 稲城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m区画街
路、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
355,963  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
385,939 		 100
[  73.8]
522,953 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
523,000 
b (　           ) 
527,036  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
536,523 		 100
[  98.5]
544,693 
545,000 
c (　           ) 
472,828  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
463,461 		 100
[  88.0]
526,660 
527,000 
d (　           ) 
558,203  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
562,034 		 100
[ 106.9]
525,757 
526,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    530,000 円／㎡]  



日野 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地における土地のため再調達価格が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,368,452 
10,013,082 
38,355,370 
32,792,100 
5,563,270 		 （　0.9526）
5,299,571 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    120,444,795 円　　　　（　    401,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 163.26 ＲＣ14 1,693.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   300 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：区画街路 　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階～１４階が共同住宅（ファミリータイプ、専有面積約４０㎡想定） ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 規模や構造・用途を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
159.39 
32.7 
52.18 
3,900 
203,502 		 6.0  1,221,012 
0.0  0 

 2～ 5		 居宅
119.38 
93.9 
112.05 
2,600 
291,330 		 1.0  291,330 
1.0  291,330 

 6～ 9		 居宅
119.38 
93.9 
112.05 
2,650 
296,933 		 1.0  296,933 
1.0  296,933 

10～13		 居宅
119.38 
93.9 
112.05 
2,700 
302,535 		 1.0  302,535 
1.0  302,535 

14～14		 居宅
101.95 
93.0 
94.82 
2,750 
260,755 		 1.0  260,755 
1.0  260,755 

計
1,693.90 
88.1 
1,491.60 

4,027,449 		 5,044,959 
3,823,947 
⑨年額支払賃料      4,027,449 円　×　12ヶ月　＝　      48,329,388 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,491.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       2,160,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        48,329,388 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       2,160,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     3,952,751 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,536,637 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,044,959 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,414 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,823,947 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,785,401 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,368,452 円　　　　（　       161,228 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＦＵＪ公６
　　　　-11		 2,157  
(   2,110) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,723 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,712 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＦＵＪ公６
　　　　-12		 2,054  
(   2,052) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
2,654 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,615,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,514,682 円  　　　       50,489,388　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      470,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,367,000 円  　　　　    523,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       523,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       523,000 円  　　　　    523,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,013,082 円　（　　　　　　        33,377 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 523,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　   1,693.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,792,100 円  
（　　　　　       109,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,368,452 円      
②総費用 10,013,082 円      
③純収益　①－② 38,355,370 円      
④建物等に帰属する純収益 32,792,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,563,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,299,571 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       17,665 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,444,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     401,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市豊田三丁目４０番１１
 0134000151671-0000
2 　日野市豊田三丁目４２番６
 0134000151744-0000
3 　日野市豊田三丁目４２番７
 0134000151745-0000
4 　日野市豊田三丁目４２番８
 0134000151746-0000
5 　日野市豊田三丁目４２番９
 0134000151747-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
日野 5-301　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 5-301 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　図子　久雄   TEL.
鑑定評価額 150,000,000 円  １㎡当たりの価格 500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市豊田３丁目４０番１１外
 ②地積
　(㎡)		 300  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ14		 店舗兼共同住宅が建
ち並ぶ区画整理中の
商業地域		 北東18m区画街路 水道、ガス、下水 豊田

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １８ｍ区画街路 交通

施設		 豊田駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 豊田駅南口に近い商業地であり、区画整理の進捗に伴い発展的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    526,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    429,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日野市を中心に周辺市を含む駅前商業地域。需要者の中心は法人、機関投資家、大手上場企業等である
。利便性に優ることからマンション業者の需要もある。取引件数は少ないが、マンション用地として高値の取引も見ら
れる。近隣地域は豊田駅南口に近い希少性の高い商業地域であり、おおむね坪当たり１７０万円前後が需要の中心と認
められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ区画整理中の商業地域である。事業用、居住用ともに需要が見込める
地域であり、商業収益性は安定的に確保できるものと認められる。よって、説得力のある比準価格及び商業収益性を反
映した収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    497,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[ 99.8]		 100
[102.5]		 [100.0]
100		 500,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    485,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日野市の商業地は豊田駅、日野駅、高幡不動
駅は収益力が見込め需要は強い。コロナ禍で
飲食店舗の撤退も一時見られたが、客足も戻
りつつある。

豊田駅南口に近い区画整理中の商業地域であ
り、地価は坪当たり１７０万円前後で推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 5-301　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＺＵＳ公６

-104		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＺＵＳ公６

-17		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
西6m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ＺＵＳ公６

-106		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d ＺＵＳ公６

-107		 国立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
近商

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
476,845  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
497,349 		 100
[  95.8]
519,153 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
519,000 
b (　           ) 
357,359  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
359,111 		 100
[  67.3]
533,597 
534,000 
c (　           ) 
575,484  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
588,720 		 100
[ 114.6]
513,717 
514,000 
d (　           ) 
631,775  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
618,538 		 100
[ 111.7]
553,749 
554,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    526,000 円／㎡]  



日野 5-301　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,930,697 
9,639,626 
39,291,071 
33,345,400 
5,945,671 		 （　0.9526）
5,663,846 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    128,723,773 円　　　　（　    429,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 5-301　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 163.26 ＲＣ14 1,693.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   300 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：区画街路 　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階～：住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約３８㎡） ⑦有効率　  88.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
159.39 
32.7 
52.18 
5,008 
261,317 		 6.0  1,567,902 
0.0  0 

 2～ 5		 住宅
119.38 
93.9 
112.05 
2,636 
295,364 		 1.0  295,364 
1.0  295,364 

 6～ 9		 住宅
119.38 
93.9 
112.05 
2,689 
301,302 		 1.0  301,302 
1.0  301,302 

10～13		 住宅
119.38 
93.9 
112.05 
2,741 
307,129 		 1.0  307,129 
1.0  307,129 

14～14		 住宅
101.95 
92.8 
94.62 
2,768 
261,908 		 1.0  261,908 
1.0  261,908 

計
1,693.90 
88.0 
1,491.40 

4,138,405 		 5,444,990 
3,877,088 
⑨年額支払賃料      4,138,405 円　×　12ヶ月　＝　      49,660,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,491.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,660,860 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     4,030,469 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,070,391 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,444,990 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,877,088 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,810,212 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,930,697 円　　　　（　       163,102 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＺＵＳ公６
　　　　-10		 2,603  
(   2,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,796 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,636 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＨＡＴ公６
　　　　-7		 2,357  
(   2,355) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,665 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 5-301　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,530,000 円  　　　　    506,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,533,026 円  　　　       51,100,860　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      339,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,225,100 円  　　　　    506,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       506,000 円  　　　　    506,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       506,000 円  　　　　    506,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,639,626 円　（　　　　　　        32,132 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 506,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　   1,693.90 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,345,400 円  
（　　　　　       111,151 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,930,697 円      
②総費用 9,639,626 円      
③純収益　①－② 39,291,071 円      
④建物等に帰属する純収益 33,345,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,945,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,663,846 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,879 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    128,723,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     429,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 5-301　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市豊田三丁目４０番１１
 0134000151671-0000
2 　日野市豊田三丁目４２番６
 0134000151744-0000
3 　日野市豊田三丁目４２番７
 0134000151745-0000
4 　日野市豊田三丁目４２番８
 0134000151746-0000
5 　日野市豊田三丁目４２番９
 0134000151747-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考