別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
日野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 5-6 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　鉄谷　義宏   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市高幡１００１番８外
 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅近の商
業地域		 東16m市道、北側道 水道、ガス、下水 高幡不動

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 高幡不動駅南方

120m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は商業地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は、個人消費の持
ち直しのため、やや強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    669,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    518,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線、多摩都市モノレール、ＪＲ中央線の各駅の近くに立地する商業地域である。需要者の中心は、
同一需給圏内に地縁性を持つ個人事業主や法人である。駅に近い好立地を生かして、店舗、事務所、住宅等用途の多様
性に富むため需要は堅調である。景気が緩やかに回復し個人消費は持ち直しているので収益力は安定し、価格は強含み
で推移している。需要の中心は立地条件や規模により大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、採用した各取引事例について、個別の事情を含んでいるものの、市場の実態を反映した価格と言える。一
方、収益価格は、需要者の多くが収益性から意思決定を行い、投資採算性を反映しているが、自用の可能性がある場合
は低く求められる傾向にある。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては、豊田駅や日野駅至近の商業地価格とのバランスに留意した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    497,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[ 99.8]		 100
[ 84.5]		 [104.0]
100		 631,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和が継続しており投資需要は大きく、
個人消費の持ち直しにより収益性は安定して
いる。


当該地域は高幡不動駅の中心街路に面する希
少性のある地域で、金融緩和により投資需要
は大きく、空室リスクは小さく収益性は安定
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＨＷ公６

-101		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東15m市道、
南東20m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,390)
b ＯＨＷ公６

-104		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南11m市道、
北東3.6m、
二方路
近商
高度2種最高25m
(90,200)
c ＨＡＴ公６

-12		 日野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西6m区画街
路、中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
d ＺＵＳ公６

-101		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7m都道、
南3.5m、
二方路
近商
高度地区2種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
661,413  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
615,114 		 100
[  88.3]
696,618 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
724,000 
b (　           ) 
416,326  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.3]
336,200 		 100
[  53.4]
629,588 
655,000 
c (　           ) 
355,963  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
362,370 		 100
[  52.8]
686,307 
714,000 
d (　           ) 
248,520  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
279,723 		 100
[  50.1]
558,329 
581,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　 +27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    669,000 円／㎡]  



日野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,450,364 
10,553,042 
35,897,322 
28,864,200 
7,033,122 		 （　0.9526）
6,699,752 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    152,267,091 円　　　　（　    518,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 173.69 ＲＣ12 1,215.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   294 ㎡     12.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階は事務所、４階以上は共同住宅を想定。１階には容積対象外の立体駐車場を想定。 ⑦有効率　  94.8 ％
の理由		 店舗事務所兼共同住宅として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.30 
81.0 
82.05 
6,000 
492,300 		 8.0  3,938,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
101.30 
96.0 
97.25 
4,200 
408,450 		 5.0  2,042,250 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
101.30 
96.0 
97.25 
3,100 
301,475 		 6.0  1,808,850 
0.0  0 

 4～ 6		 居宅
101.30 
96.0 
97.25 
2,450 
238,263 		 1.0  238,263 
1.0  238,263 

 7～12		 居宅
101.30 
96.0 
97.25 
2,650 
257,713 		 1.0  257,713 
1.0  257,713 

計
1,215.60 
94.8 
1,151.80 

3,463,292 		 10,050,567 
2,261,067 
⑨年額支払賃料      3,463,292 円　×　12ヶ月　＝　      41,559,504 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　   1,151.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,796,808 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の店舗事務所兼共同住宅の複合用途の共益費を考慮
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　   360,000　＝　       5,640,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,356,312 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       5,640,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     3,694,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,302,207 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,050,567 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          92,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,261,067 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,055,692 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,450,364 円　　　　（　       157,994 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＴＥＴ公６
　　　　-6		 1,884  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]
2,689 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,556 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,450 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b 賃ＡＲＡ公６
　　　　-16		 1,648  
(   1,613) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,435 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,190,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,429,742 円  　　　       48,996,312　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      400,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,657,300 円  　　　　    438,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       438,000 円  　　　　    438,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,553,042 円　（　　　　　　        35,895 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 438,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,215.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,864,200 円  
（　　　　　        98,178 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,450,364 円      
②総費用 10,553,042 円      
③純収益　①－② 35,897,322 円      
④建物等に帰属する純収益 28,864,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,033,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,699,752 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       22,788 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,267,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     518,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市高幡１００１番８
 0134000141126-0000
2 　日野市高幡１００１番１０
 0134000141121-0000
3 　日野市高幡１００１番１１
 0134000141129-0000
4 　日野市高幡１００１番１２
 0134000141130-0000
5 　日野市高幡１００１番１３
 0134000141105-0000
6 　日野市高幡１００１番９
 0134000141131-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
日野 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 5-6 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　図子　久雄   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市高幡１００１番８外
 ②地積
　(㎡)		 294  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1:2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ10		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅近の商
業地域		 東16m市道、北側道 水道、ガス、下水 高幡不動

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 高幡不動駅南方

120m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 高幡不動駅前の繁華な商業地であり、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    667,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    529,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日野市を中心に周辺市を含む駅前商業地域。需要者の中心は法人、機関投資家、大手上場企業等である
。利便性に優ることからマンション業者の需要もある。取引件数は少ないが、マンション用地として高値の取引も見ら
れる。近隣地域は高幡不動駅に近い希少性の高い商業地域であり、おおむね坪当たり２１０万円前後が需要の中心と認
められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ高幡不動駅に近い商業地域である。事業用、居住用ともに需要が見込める
地域であり、商業収益性は安定的に確保できるものと認められる。よって、説得力のある比準価格及び商業収益性を反
映した収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    497,000 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[ 99.8]		 100
[ 84.6]		 [104.0]
100		 631,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日野市の商業地は豊田駅、日野駅、高幡不動
駅は収益力が見込め需要は強い。コロナ禍で
飲食店舗の撤退も一時見られたが、客足も戻
りつつある。

高幡不動駅に近い商業地域であり、繁華性は
高く、地価は坪当たり２１０万円前後で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＺＵＳ公６

-104		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＺＵＳ公６

-17		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西7m市道、
西6m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ＺＵＳ公６

-106		 立川市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西14m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d ＺＵＳ公６

-107		 国立市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
南西4m、
二方路
近商

(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
476,845  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
497,349 		 100
[  78.3]
635,184 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
661,000 
b (　           ) 
357,359  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
359,111 		 100
[  55.4]
648,215 
674,000 
c (　           ) 
575,484  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
588,720 		 100
[  93.0]
633,032 
658,000 
d (　           ) 
631,775  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
618,538 		 100
[  92.1]
671,594 
698,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    667,000 円／㎡]  



日野 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,156,318 
10,719,123 
36,437,195 
29,259,600 
7,177,595 		 （　0.9526）
6,837,377 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    155,394,932 円　　　　（　    529,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅 173.69 ＲＣ12 1,215.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   294 ㎡     12.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階：店舗（部分貸し）、３階：事務所（部分貸し）、４階～：住宅（ファミリータイプ）、駐車場は屋外機械式。 ⑦有効率　  94.8 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
101.30 
80.9 
82.00 
6,063 
497,166 		 8.0  3,977,328 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
101.30 
96.1 
97.30 
4,218 
410,411 		 8.0  3,283,288 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
101.30 
96.1 
97.30 
3,031 
294,916 		 6.0  1,769,496 
0.0  0 

 4～ 8		 住宅
101.30 
96.1 
97.30 
2,636 
256,483 		 1.0  256,483 
1.0  256,483 

 9～12		 住宅
101.30 
96.1 
97.30 
2,689 
261,640 		 1.0  261,640 
1.0  261,640 

計
1,215.60 
94.8 
1,152.30 

3,531,468 		 11,359,087 
2,328,975 
⑨年額支払賃料      3,531,468 円　×　12ヶ月　＝　      42,377,616 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　   1,152.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,074,140 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における同種の複合ビルの共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  22 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,280,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,451,756 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       5,280,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     3,767,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 45,964,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,359,087 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         104,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,328,975 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,087,398 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,156,318 円　　　　（　       160,396 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＺＵＳ公６
　　　　-13		 2,012  
(   1,930) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,881 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,636 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b 賃ＺＵＳ公６
　　　　-14		 2,042  
(   1,959) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,687 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,220,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,481,223 円  　　　       49,731,756　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      422,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,707,400 円  　　　　    444,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       444,000 円  　　　　    444,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,719,123 円　（　　　　　　        36,460 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9526    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 444,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　   1,215.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0659     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  30 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,259,600 円  
（　　　　　        99,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,156,318 円      
②総費用 10,719,123 円      
③純収益　①－② 36,437,195 円      
④建物等に帰属する純収益 29,259,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,177,595 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,837,377 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,256 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,394,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     529,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市高幡１００１番８
 0134000141126-0000
2 　日野市高幡１００１番１０
 0134000141121-0000
3 　日野市高幡１００１番１１
 0134000141129-0000
4 　日野市高幡１００１番１２
 0134000141130-0000
5 　日野市高幡１００１番１３
 0134000141105-0000
6 　日野市高幡１００１番９
 0134000141131-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考