令和6年1月11日　提出 日野 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -35 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也   TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市落川２２０７番５ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅が多い区画 整理済の住宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 百草園 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 百草園駅北東方 500m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測される。地価は 経済状況の不透明感は払拭されていないが底堅く、上昇基調にある。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は京王線沿線の各駅を利用駅とする住宅地域。需要者の中心は日野市及びその周辺市の居住者及び通勤者若 しくは近隣に親類縁者を持つ第一次取得者層である。近隣地域は、分譲戸建住宅が多く建ち並ぶ住環境が概ね良好な駅 徒歩圏の住宅地域である。地価は上昇傾向にあり、土地は総額２５００万円から３０００万円程度、新築戸建住宅で総 額３５００万円から４０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、駅徒歩圏の住宅地域で、アパ－ト等の賃貸物件も散見されるが、標準地の規模が小さく、採 算性を確保できる建物建築が困難であることから、収益還元法は非適用とした。自用目的での取引が中心であり、取引 の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    193,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [101.0] 100 [ 98.8] [101.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    202,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍からの緩やかな持ち直しがみられ、 不動産市場は安定基調にあり、地価は堅調で ある。 百草園駅徒歩圏の地価はコロナ禍の影響の弱 まりから上昇基調にあり、駅徒歩圏外の住宅 地の需要も底堅い。 北東方位の土地であり、その立地から、一般 住宅地としての市場競争力に劣る面は見当た らない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％