別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
日野 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 -33 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　清水　達也   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市大字日野４１６番２外
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、工場等が混在する
住宅地域		 北4.6m市道 水道、ガス、下水 日野

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、４．６
ｍ市道		 交通

施設		 日野駅南東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は戸建住宅を中心とした駅徒歩圏外の住宅地域であり、当分の間、現状のまま、推移するものと予測さ
れる。コロナ禍の影響の弱まりに伴い、地価は上昇基調である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線沿線を中心とする住宅地域。需要者の中心は日野市及びその周辺市の居住者及び通勤者若しく
は近隣に親類縁者を持つ第一次取得者層である。近隣地域は、最寄り駅からやや距離があり、交通接近条件に劣る地域
である。地価は上昇傾向にあり、土地は総額２５００万円から３５００万円、新築戸建住宅で総額３５００万円から４
５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、取引も自用目的が支配的である。周辺地域には共同住宅も散見
されるが、中央自動車道及び工場等の存在から住環境に難がある。収受可能な賃料は低位であり、投資採算性の面から
賃貸アパート経営等を目的とした需要はやや弱い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考に
、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[145.1]		 [100.0]
100		 177,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの緩やかな持ち直しがみられ、
不動産市場は安定基調にあり、地価は堅調で
ある。


日野駅徒歩圏の土地の潜在需要は高く、コロ
ナ禍の終息には至っていないが上昇基調にあ
る。駅徒歩圏外の住宅地の需要も底堅い。


北方位の土地であるが、その立地から、一般
住宅地としての市場競争力はやや劣る。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +44.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＴ公６

-2		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.5m私道
、北東4m、
二方路
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
b ＦＵＪ公６

-13		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東9m市道、
北6m、角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
c ＨＡＴ公６

-1		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西9m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(50,100)
d ＦＵＪ公６

-32		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m市道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e ＨＡＴ公６

-18		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4.5m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
166,639  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
163,434 		 100
[  94.9]
172,217 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
161,532  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
157,649 		 100
[  99.7]
158,123 
158,000 
c (　           ) 
152,879  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
154,695 		 100
[  99.7]
155,160 
155,000 
d (　           ) 
202,989  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
191,807 		 100
[  97.7]
196,322 
196,000 
e (　           ) 
205,726  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
206,937 		 100
[  99.7]
207,560 
208,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



日野 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,158,406 
868,794 
3,289,612 
2,740,890 
548,722 		 （　0.9752）
535,114 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,161,682 円　　　　（　     65,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡     13.0 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、約５０㎡、標準的使用が低層共同住宅のため、２階建を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,702 
178,710 		 1.0  178,710 
1.0  178,710 

 2～ 2		 居宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,737 
182,385 		 1.0  182,385 
1.0  182,385 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

361,095 		 361,095 
361,095 
⑨年額支払賃料        361,095 円　×　12ヶ月　＝　       4,333,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,333,140 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       346,651 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,986,489 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           361,095 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,322 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          361,095 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         168,595 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,158,406 円　　　　（　        22,478 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＳＩＭ公６
　　　　-17		 1,399  
(   1,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,601 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,737 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＳＩＭ公６
　　　　-18		 1,843  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
2,022 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 216,500 円  　　　　     43,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 129,994 円  　　　        4,333,140　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      361,500 円  　　　　     43,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        43,300 円  　　　　     43,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         868,794 円　（　　　　　　         4,696 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 43,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,740,890 円  
（　　　　　        14,816 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,158,406 円      
②総費用 868,794 円      
③純収益　①－② 3,289,612 円      
④建物等に帰属する純収益 2,740,890 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 548,722 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 535,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,893 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,161,682 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市大字日野４１６番２
 0134000166976-0000
2 　日野市大字日野４１６番４
 0134000166978-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
日野 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 -33 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　服部　正利   TEL.
鑑定評価額 32,900,000 円  １㎡当たりの価格 178,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市大字日野４１６番２外
 ②地積
　(㎡)		 185  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
、工場等が混在する
住宅地域		 北4.6m市道 水道、ガス、下水 日野

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４．６ｍ
市道		 交通

施設		 日野駅南東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 既存工場や低層住宅が混在する住工混在地域であるが、近年工場の閉鎖が進んでおり、跡地を細分化して建売分
譲地に転用され、徐々に住宅地としての特性を強めて行くものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、日野市のみならず隣接市のＪＲ中央線や多摩都市モノレール線を最寄り駅とする住宅地域。需
要の中心は、同一需給圏内に居住する３０～４０歳代の一次取得層や買い換え需要者である。工場や作業所も見られ住
環境は良好と言えず、また駅からもやや遠いことなどから需要が弱く、小幅な地価の上昇である。売れ筋は土地が１２
０㎡前後の画地で２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円の価格帯と認めた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域より多数の取引事例を収集し適切に比準することができ、この価格の精度は高い
。収益価格は、アパート等も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。
近隣地域は住工混在地域から住宅地域へ純化しつつあり、収益性よりも快適性が重視されている地域である。以上によ
り比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 -25                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    248,000 円／㎡		 [104.8]
100		 100
[101.0]		 100
[141.1]		 [100.0]
100		 182,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    172,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 世界的な物価高騰を背景に、インフレヘッジ
による各種資産への投資意欲は強く、不動産
市場では需要が依然旺盛で地価は上昇傾向に
ある。

近年工場の閉鎖が進んでおり、跡地は細分化
して建売分譲地や共同住宅に転用されている
。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＯＲ公６

-16		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東6m区画街
路、中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ＨＡＴ公６

-107		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＮＡＦ公６

-22		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m道路、
中間画地
準工
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
d ＦＵＪ公６

-8		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西8.9m市道
、北東4m、
角地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,891  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
177,040 		 100
[ 102.8]
172,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
181,389  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
186,058 		 100
[  97.6]
190,633 
191,000 
c (　           ) 
202,020  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
203,020 		 100
[ 116.6]
174,117 
174,000 
d (　           ) 
210,843  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
206,225 		 100
[ 109.8]
187,819 
188,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.8 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



日野 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,340,994 
903,502 
3,437,492 
2,873,820 
563,672 		 （　0.9752）
549,693 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     12,493,023 円　　　　（　     67,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 105.00 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   185 ㎡     13.0 m x   14.4 m  前面道路：市道     　   4.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプの部屋を各階２戸ずつ想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,770 
185,850 		 1.0  185,850 
1.0  185,850 

 2～ 2		 居宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,820 
191,100 		 1.0  191,100 
1.0  191,100 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

376,950 		 376,950 
376,950 
⑨年額支払賃料        376,950 円　×　12ヶ月　＝　       4,523,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,523,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       361,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,161,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           376,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,468 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          376,950 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         175,998 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,340,994 円　　　　（　        23,465 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 賃ＳＩＭ公６
　　　　-18		 1,843  
(   1,842) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,881 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,899 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,820 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 賃ＺＵＳ公６
　　　　-12		 2,057  
(   1,973) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,908 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 227,000 円  　　　　     45,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 135,702 円  　　　        4,523,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      379,000 円  　　　　     45,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         903,502 円　（　　　　　　         4,884 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9752    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  40 ％　＋ 0.0925 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,873,820 円  
（　　　　　        15,534 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,340,994 円      
②総費用 903,502 円      
③純収益　①－② 3,437,492 円      
④建物等に帰属する純収益 2,873,820 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 563,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 549,693 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,971 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,493,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市大字日野４１６番２
 0134000166976-0000
2 　日野市大字日野４１６番４
 0134000166978-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考