令和6年1月12日　提出 日野 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   日野 -22 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　南　寛章   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 日野市平山５丁目３５番７ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理された住 宅地域 南5.3m市道 水道、ガス、下水 平山城址公園 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．３ ｍ市道 交通 施設 平山城址公園駅北東方 350m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 地域に影響を与える要因は見当たらないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は日野市及び周辺市の京王線各駅を最寄りとする低層住宅地域。主たる需要者は日野市及び周辺市に居住す る３０～４０代の一次取得者である。京王線平山城址公園駅に程近い区画整理済みの既成住宅地域であり、京王線で都 心の新宿までアクセスが可能であるほか、都心部のマンション価格高騰等もあり、需要は底堅いものと思料される。市 場の中心価格帯は１５０㎡程度で３，０００万円程度、建売住宅で４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は一般低層住宅が建ち並ぶ地域に存する戸建住宅地であり、近隣地域は自己使用目的の戸建住宅が大半で共 同住宅等の収益用不動産は散見される程度であり、適切な収益事例の収集は困難であることから収益還元法の適用は断 念した。一方、土地建物一体の取引事例が見られ一定の取引水準が形成されているものと判断される。以上から、比準 価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　日野 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    193,000 円／㎡ [106.2] 100 100 [101.0] 100 [112.2] [105.0] 100 190,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    183,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の金利上昇及び円安が落ち着く一方、日 本銀行の異次元金融緩和政策転換により住宅 ローン金利の上昇等の金融市場の変動が懸念 される。 京王線「平山城址公園」駅に程近い低層住宅 地である。周辺では農地等も見られるものの 住宅地としての需要は底堅いが、価格は横ば い傾向である。 特段の変化は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％