別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小平 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 -18 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　倉部　豊彦   TEL.
鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市小川町１丁目４０６番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、マンション等
混在の都道沿いの住
宅地域		 西10.7m都道 水道、下水 東大和市

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．７ｍ都道 交通

施設		 東大和市駅南方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 前面の都道は拡幅整備事業が現在進捗中であり、事業施行後には業務集積が高まるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及び隣接市内に位置する、幹線道路または準幹線道路沿いに位置する住商混在地域である。需要者
は、同一需給圏内に地縁性を有する個人または法人事業者等である。都道沿いにマンションや併用店舗のほか事業所等
が混在しており、拡幅整備事業の進捗は緩慢であるが徐々に業務地化が進むものと考えられる。取引の中心となる価格
帯は土地は坪当たり８０万円～８５万円と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地が接面する都市計画道路は、幅員が拡幅整備される予定であり現在事業中である。当沿道地域における店舗
や事業所併用住宅地の取引については収益性を考慮する傾向があり、比準価格と共に収益価格も市場の実態を反映して
いるものと考えられる。比準価格は、現実の市場において成立した取引事例が採用されており、相対的信頼性が高いも
のと思料する。本件では、比準価格を中心に収益価格を比較考量のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 足元の経済活動の回復で、個人消費が堅調に
推移しており、卸売り・小売業やサービス業
等の業績が改善してきている。


前面の都道は都市計画道路の拡幅整備事業が
進捗中であるものの、沿道地域の土地利用に
ついて、特段の変動要因はみられない。


画地の位置及び形状等は標準的であり特に変
動要因はない。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＡＫ公６

-10		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m都道、
東4m、角地
２中専
高度2種最高25m
(80,200)
b ＯＫＡ公６

-9		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南13.8m都道、
東4.5m、角地
２中専
高度2種最高25m
風致地区
(62,200)
c ＫＩＴ公６

-13		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
d ＭＡＲ公６

-29		 東村山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11.5m市道、
東4m、角地
近商
高度地区2種
(100,200)
e ＡＫＩ公６

-28		 東大和市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東16m市道、
西2.7m、
二方路
２中専
高度2種最高25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
243,902  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
236,244 		 100
[  95.0]
248,678 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
315,331  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
301,787 		 100
[ 113.9]
264,958 
265,000 
c (　           ) 
315,241  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
305,634 		 100
[ 126.0]
242,567 
243,000 
d (　           ) 
267,583  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.9]
308,991 		 100
[ 119.9]
257,707 
258,000 
e (　           ) 
197,234  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.9]
231,905 		 100
[  98.8]
234,722 
235,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -14.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



小平 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,156,763 
1,259,879 
4,896,884 
3,818,600 
1,078,284 		 （　0.9756）
1,051,974 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,464,512 円　　　　（　    148,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 94.00 Ｓ3 282.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：事務所、２、３階：共同住宅（専有面積４５㎡程度） ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 同種類の建物において標準的なものを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
94.00 
90.0 
84.60 
2,200 
186,120 		 3.0  558,360 
1.0  186,120 

 2～ 2		 住宅
94.00 
93.0 
87.42 
1,880 
164,350 		 1.0  164,350 
1.0  164,350 

 3～ 3		 住宅
94.00 
93.0 
87.42 
1,910 
166,972 		 1.0  166,972 
1.0  166,972 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
282.00 
92.0 
259.44 

517,442 		 889,682 
517,442 
⑨年額支払賃料        517,442 円　×　12ヶ月　＝　       6,209,304 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     259.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,209,304 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       310,465 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,898,839 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           889,682 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          517,442 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         249,472 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,156,763 円　　　　（　        37,314 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＵＲ公６賃貸
　　　　-14		 1,967  
(   1,886) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,972 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,961 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＵＲ公６賃貸
　　　　-17		 1,878  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,956 
c ＨＡＮ公６賃貸
　　　　-12		 1,705  
(   1,704) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,874 
小平 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 366,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 186,279 円  　　　        6,209,304　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      500,200 円  　　　　     61,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        61,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        61,000 円  　　　　     61,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,259,879 円　（　　　　　　         7,636 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 61,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,818,600 円  
（　　　　　        23,143 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,156,763 円      
②総費用 1,259,879 円      
③純収益　①－② 4,896,884 円      
④建物等に帰属する純収益 3,818,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,078,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,051,974 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,376 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,464,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     148,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市小川町一丁目４０６番５
 0127000211678-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
小平 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 -18 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　北川　晋大   TEL.
鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 243,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市小川町１丁目４０６番５
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:2		 事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、マンション等
混在の都道沿いの住
宅地域		 西10.7m都道 水道、下水 東大和市

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．７ｍ都道 交通

施設		 東大和市駅南方

500m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 接面する都道は整備事業が進捗中であり、道路拡幅の進展に伴い、業務の集積が徐々に進むものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小平市及び周辺市内の幹線道路、準幹線道路沿いに存する住商混在地域である。主たる需要者として、
自用目的の企業、店舗事務所、共同住宅等の賃貸運用を目的とする不動産業者や投資家等が想定される。東京郊外の住
宅地又は事業用地として一定の需要が見込める地域である。改善を続ける景況感等を反映して、地価水準は上昇基調と
なっている。土地の需要の中心となる価格帯は、坪当たり７５万円から８５万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、都市計画事業により幅員が拡幅される予定の沿道沿いの住商混在地域に存する。住宅系、商業系の用途が混
在する沿道地域の取引においては、市場の特性から、取引相場の実勢を反映した比準価格と共に収益性も重視され、比
準価格と同様に収益価格も重要な指標となる。よって、比準価格及び収益価格ともに信頼性が高いと判断し、両価格を
関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    236,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、このところ一部に足踏みもみられる
が、緩やかに回復している。小平市の人口は
微増傾向で推移している。


接面する都道は、拡幅整備事業が進行中であ
るが、地域の土地利用について特段の変動は
ない。景況感等を反映して、地価は上昇基調
となっている。

近隣地域内でほぼ標準的な画地であり、市場
競争力は普通である。個別的要因に特段の変
動はない。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＩＴ公６

-22		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
東6m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ＴＡＫ公６

-10		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m都道、
東4m、角地
２中専
高度2種最高25m
(80,200)
c ＵＣＨ公６

-15		 小平市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東22m都道、
南5m、角地
２中専
高度2種最高25m
(70,142)
d ＵＣＨ公６

-6		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南9m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
211,693  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
198,389 		 100
[  80.3]
247,060 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
243,902  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
236,244 		 100
[  95.0]
248,678 
249,000 
c (　           ) 
247,259  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
239,723 		 100
[  99.9]
239,963 
240,000 
d (　           ) 
214,902  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
208,762 		 100
[  81.1]
257,413 
257,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



小平 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,443,690 
1,315,459 
5,128,231 
4,000,140 
1,128,091 		 （　0.9756）
1,100,566 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,594,558 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 -18　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 94.00 Ｓ3 282.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度2種最高25m
 70 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡      9.0 m x   18.0 m  前面道路：都道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は事務所、２、３階はファミリータイプ共同住宅（平均貸室面積約４４㎡程度） ⑦有効率　  92.0 ％
の理由		 規模・用途・構造から見て標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
94.00 
90.0 
84.60 
2,330 
197,118 		 3.0  591,354 
1.0  197,118 

 2～ 2		 住宅
94.00 
93.0 
87.42 
1,960 
171,343 		 1.0  171,343 
1.0  171,343 

 3～ 3		 住宅
94.00 
93.0 
87.42 
1,980 
173,092 		 1.0  173,092 
1.0  173,092 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
282.00 
92.0 
259.44 

541,553 		 935,789 
541,553 
⑨年額支払賃料        541,553 円　×　12ヶ月　＝　       6,498,636 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     259.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,498,636 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       324,932 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,173,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           935,789 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,890 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          541,553 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         261,096 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,443,690 円　　　　（　        39,053 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-2		 1,812  
(   1,737) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]
2,118 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,045 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,960 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-4		 1,897  
(   1,895) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
2,017 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 -18　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 383,400 円  　　　　     63,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 194,959 円  　　　        6,498,636　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      523,900 円  　　　　     63,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        63,900 円  　　　　     63,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,900 円  　　　　     63,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,315,459 円　（　　　　　　         7,972 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 63,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     282.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,000,140 円  
（　　　　　        24,243 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,443,690 円      
②総費用 1,315,459 円      
③純収益　①－② 5,128,231 円      
④建物等に帰属する純収益 4,000,140 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,128,091 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,100,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,670 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,594,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市小川町一丁目４０６番５
 0127000211678-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考