別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小平 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 -15 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　半澤　恵美   TEL.
鑑定評価額 53,400,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市上水本町６丁目１５０５番８外
｢上水本町６－１９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかにマ
ンションも見られる
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 一橋学園

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 一橋学園駅　南方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の価格形成に影響を及ぼす特段の地域要因の変動はなく、当面は現状を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及び周辺市域のうち、西武線沿線の住宅地域と把握される。需要者は都心等へ通勤する一次取得者
や買替層が中心である。最寄駅からはやや距離があるものの、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、需要
は底堅く推移している。市場における取引の中心価格帯は、１２０㎡程度の戸建住宅向けの土地で３，０００万円台前
半、新築戸建住宅の場合で総額４，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 閑静な既成住宅地域であり、周辺にはアパート等の共同住宅も散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準は形成さ
れていないため、収益価格は低位に試算された。取引は自用目的が支配的で、需要者の主要な選択の指標は居住快適性
等で、地価と収益価格との関連性は低いと認められることから、本評価では、実証的で説得力の高い比準価格を採用し
、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.5]		 [102.0]
100		 263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利政策が下支えとなり国内の不動産市況
は概ね堅調に推移しているが、金融政策や物
価の動向など、先行きへの懸念材料も認めら
れ注視を要する。

中小規模の一般住宅を主体とした既成住宅地
域であり、地域要因に特段の変動は認められ
ない。不動産市況の基調を反映して、地価は
上昇傾向にある。

接道方位の優位性を有するものの、地域にお
いては概ね標準的な画地である。個別的要因
に変動はなく、市場競争力は普通程度である
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＮ公６

-10		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＨＡＮ公６

-9		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＨＡＮ公６

-6		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＴＵＴ公６

-14		 小平市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＨＡＮ公６

-22		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m私道、
中間画地
１中専
高度1種最高25m
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
267,558  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
266,509 		 100
[ 100.9]
264,132 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
253,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
252,598 		 100
[  97.0]
260,410 
266,000 
c (　           ) 
254,966  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
250,308 		 100
[  96.0]
260,738 
266,000 
d (　           ) 
238,590  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
240,461 		 100
[  94.0]
255,810 
261,000 
e (　           ) 
237,458  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
227,734 		 100
[  92.7]
245,668 
251,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    262,000 円／㎡]  



小平 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存しているため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,454,766 
668,488 
2,786,278 
1,868,160 
918,118 		 （　0.9732）
893,512 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     20,779,349 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.00 ＬＳ2 154.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   204 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３８㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定し、ＰＳ等を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.00 
98.0 
75.46 
1,900 
143,374 		 1.0  143,374 
1.0  143,374 

 2～ 2		 住宅
77.00 
98.0 
75.46 
1,950 
147,147 		 1.0  147,147 
1.0  147,147 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
154.00 
98.0 
150.92 

290,521 		 290,521 
290,521 
⑨年額支払賃料        290,521 円　×　12ヶ月　＝　       3,486,252 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,486,252 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       174,313 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,311,939 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           290,521 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,760 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          290,521 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,067 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,454,766 円　　　　（　        16,935 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＡＮ公６賃貸
　　　　-3		 1,725  
(   1,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
1,911 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,034 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＡＮ公６賃貸
　　　　-4		 2,871  
(   2,754) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[111.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,133 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 166,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 104,588 円  　　　        3,486,252　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,900 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         668,488 円　（　　　　　　         3,277 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     154.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,868,160 円  
（　　　　　         9,158 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,454,766 円      
②総費用 668,488 円      
③純収益　①－② 2,786,278 円      
④建物等に帰属する純収益 1,868,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 918,118 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 893,512 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,380 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,779,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市上水本町六丁目１５０５番８
 0127000255160-0000
2 　小平市上水本町六丁目１５０５番１０
 0127000255162-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小平 -15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小平 -15 東京都 多摩第４ 氏名  不動産鑑定士　岡田　章義   TEL.
鑑定評価額 53,400,000 円  １㎡当たりの価格 262,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小平市上水本町６丁目１５０５番８外
｢上水本町６－１９－３９｣		 ②地積
　(㎡)		 204  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅のほかにマ
ンションも見られる
住宅地域		 東6m市道 水道、ガス、下水 一橋学園

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北６ｍ市
道		 交通

施設		 一橋学園駅南方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の発展または衰退を促す要因は特に認められず、当面は現状を維持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    262,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小平市及び隣接市の各鉄道駅を利用する住宅地域である。主たる需要者は都心への通勤者及び当地域に地
縁を有する者で、一次取得者層が中心である。環境が良好な住宅地域として熟成しており、需要も比較的安定して推移
している。需要の中心価格帯は、土地価格は２５万円／㎡前後、新築戸建住宅で４０００万円～４５００万円程度であ
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の市場において成立した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的で規範性が高い。収益価格は、
収益性に着目して求めた理論的な価格であるが、想定要素を含みやや流動的な側面を有する。よって、居住の快適性、
利便性に着目した取引事例により求められた比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ
て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小平 -19                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    246,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.5]		 [102.0]
100		 263,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は堅調に推移しているが、今後の
国内外の物価動向や金融資本市場の動向等に
留意が必要である。


地域の発展または衰退を促す地域要因の変化
は特にない。



標準的な画地であり、代替、競争関係にある
他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に
ついて、特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小平 -15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＮ公６

-7		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＨＡＮ公６

-9		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＨＡＮ公６

-10		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＴＯＢ公６

-25		 小平市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
191,972  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
243,054 		 100
[  94.9]
256,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
261,000 
b (　           ) 
253,592  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
252,598 		 100
[  97.0]
260,410 
266,000 
c (　           ) 
267,558  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
266,509 		 100
[ 102.9]
258,998 
264,000 
d (　           ) 
260,752  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
258,707 		 100
[ 101.9]
253,883 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    262,000 円／㎡]  



小平 -15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で土地の再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,516,905 
646,476 
2,870,429 
1,774,080 
1,096,349 		 （　0.9732）
1,066,967 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     24,813,186 円　　　　（　    122,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小平 -15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.00 ＬＳ2 160.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   204 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３９㎡程度の２ＤＫを想定した。 ⑦有効率　  98.0 ％
の理由		 外階段・外廊下を想定し、ＰＳ・ＭＢを考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.00 
98.0 
78.40 
1,850 
145,040 		 2.0  290,080 
1.0  145,040 

 2～ 2		 住宅
80.00 
98.0 
78.40 
1,880 
147,392 		 2.0  294,784 
1.0  147,392 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.00 
98.0 
156.80 

292,432 		 584,864 
292,432 
⑨年額支払賃料        292,432 円　×　12ヶ月　＝　       3,509,184 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     156.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,509,184 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       140,367 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,368,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           584,864 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,615 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,432 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         142,473 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,516,905 円　　　　（　        17,240 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＩＴ公６賃貸
　　　　-3		 1,848  
(   1,771) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,848 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,963 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,880 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴОＢ公６賃貸
　　　　-15		 2,072  
(   2,070) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,072 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小平 -15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 158,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 105,276 円  　　　        3,509,184　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      113,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      216,400 円  　　　　     26,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円  　　　　     26,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         646,476 円　（　　　　　　         3,169 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9732    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     160.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0672     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0558 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,774,080 円  
（　　　　　         8,696 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,516,905 円      
②総費用 646,476 円      
③純収益　①－② 2,870,429 円      
④建物等に帰属する純収益 1,774,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,096,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,066,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,813,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     122,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小平 -15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小平市上水本町六丁目１５０５番８
 0127000255160-0000
2 　小平市上水本町六丁目１５０５番１０
 0127000255162-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
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備考