別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小金井 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-5 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　岩井　喜一   TEL.
鑑定評価額 86,100,000 円  １㎡当たりの価格 545,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市東町４丁目１１８９番１０４
｢東町４－３８－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小規模小売店、飲食
店等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 東小金井

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 標準地の東側の一部が都市計
画道路区域（計画幅員１６ｍ
、計画決定のみ）に含まれる		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東小金井駅南方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗、中低層の店舗兼共同住宅が見られる商業地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと
予測する。地価水準はやや上昇で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    560,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏の範囲は、多摩地域のＪＲ中央線沿線の各駅、私鉄の主要駅から徒歩圏の商業地域である。需要者層は物
販、飲食及びサ－ビス業等の経営者、事業法人や地積が大きい場合にはマンションデベロッパ－などである。新型コロ
ナウイルス感染症により飲食やサ－ビス業は厳しい状況にあるが、地価はやや上昇で推移している。売買取引が少なく
、取引された画地面積も様々であるが、１㎡あたり４０万円から６０万円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　当該地域は東小金井駅周辺の近隣商業地域で繁華性も比較的高く、収益を目的とした不動産取引も行われている。収
益価格は想定建物、純収益及び利回りなどを適切に想定して査定したもので実証的で信頼性が高い。比準価格は成約事
例が少ないため広範囲の類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算した。本件では収益価格と比準価格
を関連付けて、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小金井 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    529,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.6]		 [100.0]
100		 547,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    526,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価は上昇しつつあり、景気は横ばいで推移
している。小金井市の人口はここ１年はほぼ
横ばい、地価はやや上昇傾向で推移している
。

東小金井駅前から続く栗山通り沿いの近隣商
業地域で繁華性も認められる。店舗の入れ替
え等はあるものの地域要因に変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ（公）
６
-6		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
b ＴМ（公）
６
-121		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15.4m市道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
c ＫＡ（公）
６
-15		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m道路、
中間画地
近商
高度2種最高25m
(90,200)
d ＳＭ（公）
６
-101		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北5.5m市道、
西4.5m、角地
商業

(100,330)
e ＭＡ（公）
６
-101		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.5m私道、
中間画地
商業

(100,270)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
755,344  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
772,717 		 100
[ 139.1]
555,512 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
556,000 
b (　           ) 
452,694  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
449,617 		 100
[  77.9]
577,172 
577,000 
c (　           ) 
504,881  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.4]
419,909 		 100
[  76.9]
546,046 
546,000 
d (　           ) 
390,984  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
395,539 		 100
[  67.8]
583,391 
583,000 
e (　           ) 
588,571  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
589,148 		 100
[ 109.2]
539,513 
540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    560,000 円／㎡]  



小金井 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,909,639 
1,906,758 
8,002,881 
4,932,880 
3,070,001 		 （　0.9519）
2,922,334 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     67,961,256 円　　　　（　    430,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 115.00 Ｓ3 339.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階住宅、約３５㎡程度の１ＤＫを想定 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同程度の店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.28 
81.6 
92.48 
3,000 
277,440 		 6.0  1,664,640 
1.0  277,440 

 2～ 2		 住宅
113.28 
88.6 
100.32 
2,800 
280,896 		 1.0  280,896 
1.0  280,896 

 3～ 3		 住宅
113.28 
88.6 
100.32 
2,900 
290,928 		 1.0  290,928 
1.0  290,928 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
339.84 
86.3 
293.12 

849,264 		 2,236,464 
849,264 
⑨年額支払賃料        849,264 円　×　12ヶ月　＝　      10,191,168 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     293.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,191,168 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       509,558 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,681,610 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,236,464 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          849,264 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         206,783 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,909,639 円　　　　（　        62,719 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＩＫ（公）６賃
　　　　-22		 2,823  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,001 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＫ（公）６賃
　　　　-24		 2,543  
(   2,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,569 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 394,000 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 509,558 円  　　　       10,191,168　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      187,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      657,900 円  　　　　     78,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,906,758 円　（　　　　　　        12,068 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 225,000 円／㎡　×　     339.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,932,880 円  
（　　　　　        31,221 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,909,639 円      
②総費用 1,906,758 円      
③純収益　①－② 8,002,881 円      
④建物等に帰属する純収益 4,932,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,070,001 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,922,334 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,496 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,961,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     430,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市東町四丁目１１８９番１０４
 0124000367479-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小金井 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-5 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　冨田　建   TEL.
鑑定評価額 86,100,000 円  １㎡当たりの価格 545,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市東町４丁目１１８９番１０４
｢東町４－３８－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 小規模小売店、飲食
店等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 東小金井

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    60 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 標準地の東側の一部が都市計
画道路区域（計画幅員１６ｍ
、計画決定のみ）に含まれる		 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 東小金井駅南方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小金井市の不動産取引動向を見るに市内の宅地全般に根強い需要を認め得る。また、近隣地域周辺では繁華性も
堅調で東小金井駅北側での区画整理も進捗している。以上より近隣地域周辺の価格水準は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    550,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小金井市及び多摩地区東部各市の商業地域ないし商住混在地域を中心にその周辺地域を含む範囲全般と判
定する。また、需要の中心は自用または賃貸併用の店舗兼共同住宅等を求める個人や中小法人と思料される。地域の中
心価格帯は取引毎に価格水準に開差があるが土地については５０万円／㎡台程度が中心価格帯と言え、市内の不動産需
要が十分に認められる点や底堅い商業地需要、繁華性が堅調な地域の状況を鑑みるに地価は上昇傾向と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内では収益物件の取引も散見されるが、東小金井駅はＪＲ中央線の主要駅とは言えず、主要駅徒歩圏の繁華
性の高い商業地との比較で相対的に収益性が劣る。このため、その価格形成は収益価格よりも周辺での不動産取引の動
向を具現化しつつ当該地域での収益性をも織り込み形成された比準価格に依拠する比重が高いと言える。以上より、本
件では比準価格を標準に収益価格を比較考量の上で、代表標準地等の価格との均衡も踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小金井 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    529,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.7]		 [100.0]
100		 541,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    526,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 同一需給圏内の商業地での不動産需要の堅調
さや取引での価格水準を勘案すると、小金井
市内の商業地の価格水準は概ね上昇傾向と思
料される。

件数こそ少ないが同一需給圏内での商業地の
取引の内容を勘案するに一定水準での価格形
成が期待できる。故に地域の地価水準も上昇
傾向と思料する。

価格形成に影響する画地条件の変動等の要素
は認められない。このため、個別的要因に関
し特記事項等はないと判断された。
 行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-124		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m市道、
北西4m、
二方路
近商
高度3種最高26m
(90,300)
b ＴМ（公）
６
-128		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
c ＫＳ（公）
６
-117		 武蔵野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16m都道、
中間画地
近商
高度2種最高23m
(89,294)
d ＴМ（公）
６
-121		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15.4m市道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
672,295  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
690,750 		 100
[ 119.4]
578,518 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
579,000 
b (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
694,889 		 100
[ 114.7]
605,832 
606,000 
c (　           ) 
680,608  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
720,083 		 100
[ 114.4]
629,443 
629,000 
d (　           ) 
452,694  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
452,254 		 100
[  89.6]
504,748 
505,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    550,000 円／㎡]  



小金井 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置するため、その適用を割愛した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,374,825 
1,962,952 
8,411,873 
5,039,300 
3,372,573 		 （　0.9519）
3,210,352 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     74,659,349 円　　　　（　    473,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 115.20 Ｓ3 339.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   158 ㎡     10.9 m x   14.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 法令等に配慮しつつ、１階は店舗、２階～３階は各戸につき平均で３３㎡強程度の住宅を想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 想定建物の構造や用途等を勘案して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.28 
81.6 
92.48 
3,700 
342,176 		 6.0  2,053,056 
1.0  342,176 

 2～ 2		 住宅
113.28 
88.6 
100.32 
2,700 
270,864 		 1.0  270,864 
1.0  270,864 

 3～ 3		 住宅
113.28 
88.6 
100.32 
2,750 
275,880 		 1.0  275,880 
1.0  275,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
339.84 
86.3 
293.12 

888,920 		 2,599,800 
888,920 
⑨年額支払賃料        888,920 円　×　12ヶ月　＝　      10,667,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     293.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,667,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       533,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,133,688 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,599,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,698 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          888,920 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         216,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,374,825 円　　　　（　        65,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＭ（公）６賃
　　　　-15		 2,786  
(   2,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,771 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＭ（公）６賃
　　　　-16		 2,543  
(   2,543) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,798 
c ＴＭ（公）６賃
　　　　-17		 2,351  
(   2,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]
2,670 
小金井 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 402,500 円  　　　　     80,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 533,352 円  　　　       10,667,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      194,000 円  　　　査定額を計上した。
 建物　　　　　　　　　      672,100 円  　　　　     80,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        80,500 円  　　　　     80,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        80,500 円  　　　　     80,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,962,952 円　（　　　　　　        12,424 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 80,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     339.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,039,300 円  
（　　　　　        31,894 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,374,825 円      
②総費用 1,962,952 円      
③純収益　①－② 8,411,873 円      
④建物等に帰属する純収益 5,039,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,372,573 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,210,352 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,319 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     74,659,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     473,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市東町四丁目１１８９番１０４
 0124000367479-0000
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備考