別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小金井 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-2 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　敦彦   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市本町３丁目２５９１番１４外
｢本町３－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,319)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、マンション等
が混在する近隣商業
地域		 西16m都道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 武蔵小金井駅　北方

560m		 法令

規制		 近商
(100,319)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏の住商混在地域であり、当面は現状のまま推移していくものと思われる。地価は根強い需要に支え
られ、上昇基調で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    561,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    453,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小金井市及び周辺市に位置する、駅周辺部または幹線道路沿いの商業地域を含む比較的広い範囲の圏域
である。需要者は主に近隣居住者を顧客とする小規模店舗を経営する個人や企業が中心となるが、マンション主体の需
要も増加している。武蔵小金井駅周辺の開発状況に伴い地価は上昇基調である。土地単価は５０万円／㎡台が需要の中
心である。取引は少なく立地条件や規模で価格の差異が大きくなりやすい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は１階を事業向け（小売・サービス店舗、事務所等）２階以上を主に住宅とした店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
が、投資対象とした物件は少ないため賃貸市場が成熟しておらず、収益物件の土地に対する投資採算性はやや低い。し
たがって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小金井 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    541,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ＪＲ中央線の駅至近の商業地は稀少性が高く
人気がある。１階を商業施設、上層階を住宅
として堅調な需要が見込まれる。


武蔵小金井駅に近い幹線道路沿いの商業地域
で稀少性が高い。地域要因に特段の変化は認
められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-121		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15.4m市道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＩＴ（公）
６
-104		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西15m都道、
中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,300)
c ＭＡ（公）
６
-5		 西東京市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10.5m都道、
北東5m、
二方路
近商
高度地区2種
(80,250)
d ＯＨ（公）
６
-18		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商
高度2種最高25m
特別用途地区
(90,200)
e ＡＴ（公）
６
-120		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.3m市道、
中間画地
近商
高度地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,694  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
452,254 		 100
[  80.8]
559,720 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
560,000 
b (　           ) 
479,329  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
504,733 		 100
[  92.2]
547,433 
547,000 
c (　           ) 
351,878  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.1]
394,669 		 100
[  69.9]
564,619 
565,000 
d (　           ) 
524,485  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,220 		 100
[  93.6]
577,158 
577,000 
e (　           ) 
697,437  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
730,914 		 100
[ 127.7]
572,368 
572,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    561,000 円／㎡]  



小金井 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,583,445 
2,366,124 
11,217,321 
6,685,200 
4,532,121 		 （　0.9665）
4,380,295 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    104,292,738 円　　　　（　    453,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.80 Ｓ3 443.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   319 ％   230 ㎡     23.5 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロアー貸しの店舗、２階以上は２ＤＫタイプ（平均４５㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  89.8 ％
の理由		 同程度の店舗ビルとして標準的なものを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.80 
87.5 
129.33 
3,430 
443,602 		 6.0  2,661,612 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
147.80 
90.9 
134.35 
2,700 
362,745 		 1.0  362,745 
1.0  362,745 

 3～ 3		 住宅
147.80 
90.9 
134.35 
2,730 
366,776 		 1.0  366,776 
1.0  366,776 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
443.40 
89.8 
398.03 

1,173,123 		 3,391,133 
729,521 
⑨年額支払賃料      1,173,123 円　×　12ヶ月　＝　      14,077,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     398.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,077,476 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       703,874 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,373,602 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,391,133 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          729,521 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         177,627 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,583,445 円　　　　（　        59,058 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＹ（公）６賃
　　　　-6		 2,610  
(   2,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,775 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＹ（公）６賃
　　　　-23		 2,609  
(   2,552) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
2,543 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 540,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 422,324 円  　　　       14,077,476　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      901,800 円  　　　　    108,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       108,000 円  　　　　    108,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,366,124 円　（　　　　　　        10,287 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9665    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 108,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 236,000 円／㎡　×　     443.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,685,200 円  
（　　　　　        29,066 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,583,445 円      
②総費用 2,366,124 円      
③純収益　①－② 11,217,321 円      
④建物等に帰属する純収益 6,685,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,532,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,380,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,045 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,292,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     453,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市本町三丁目２５９１番１４
 0124000401707-0000
2 　小金井市本町三丁目２５９１番１５
 0124000401708-0000
3 　小金井市本町三丁目２５９１番１６
 0124000401709-0000
4 　小金井市本町三丁目２５９３番１３
 0124000401735-0000
5 　小金井市本町三丁目２５９３番３
 0124000401726-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小金井 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 5-2 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　入村　匡哉   TEL.
鑑定評価額 127,000,000 円  １㎡当たりの価格 550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市本町３丁目２５９１番１４外
｢本町３－８－６｣		 ②地積
　(㎡)		 230  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,319)
台形
2:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、マンション等
が混在する近隣商業
地域		 西16m都道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

560m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 武蔵小金井駅北方

560m		 法令

規制		 近商
(90,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から徒歩圏の幹線道路沿いの店舗付共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域であり、大きな地域変動要因はなく
、地価は上昇傾向に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    567,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    451,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小金井市及び周辺市域内の近隣商業地域又は商住混在地域である。需要者の中心は自用または賃貸併用の
店舗、店舗付共同住宅の取得を目的とした個人や中小法人である。中規模以上の画地については、マンション建設等を
目的とした不動産開発業者等の参入も考えられる。需要の中心となる価格帯は４０～６０万円／㎡前後と考える。投資
用不動産市況の好況の下、地価は上昇傾向に推移してゆくものと判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では市場分析の結果、賃貸用の店舗付共同住宅を想定し、収益価格を試算した。駅北口付近より繁華性が弱く、想
定要素が多いことから、収益性に不確実な面も認められるため、主として事業用地等の取引事例に基づき客観的に市場
性や事業採算性をも織り込んでいる比準価格が相対的に重視されるべきである。よって、本件では実証的な比準価格を
標準とし、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    529,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　小金井 5-2                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    541,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は直近５年間増加傾向、駅周辺商業地域
の土地供給が限定的なため、希少性が高く、
店舗利用よりも共同住宅利用の需要が大きい
と思われる。

駅前近接商業地域よりやや繁華性は劣るが、
住環境の良さからマンション需要が旺盛、地
価は上昇傾向にある。


店舗付共同住宅用地としてはやや画地規模が
小さいが、武蔵小金井駅周辺の商業地供給の
希少性から、市場競争力は概ね良好である。
 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％ +1.7 ％
３　試算価格算定内訳 小金井 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴМ（公）
６
-121		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15.4m市道、
南4m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＩＫ（公）
６
-6		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東20m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
c ＴМ（公）
６
-128		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東10.9m市道、
南4m、角地
近商
高度3種最高23m
(93,200)
d ＭＡ（公）
６
-19		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
452,694  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
449,617 		 100
[  87.5]
513,848 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　   +1.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
514,000 
b (　           ) 
755,344  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
772,717 		 100
[ 125.8]
614,242 
614,000 
c (　           ) 
695,564  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
694,889 		 100
[ 114.5]
606,890 
607,000 
d (　           ) 
455,611  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
453,378 		 100
[  80.2]
565,309 
565,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    567,000 円／㎡]  



小金井 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,746,851 
2,429,863 
11,316,988 
6,809,000 
4,507,988 		 （　0.9665）
4,356,970 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    103,737,381 円　　　　（　    451,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 147.80 Ｓ3 443.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   319 ％   230 ㎡     23.5 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階は１ＤＫタイプ約３４㎡の居宅 ⑦有効率　  89.7 ％
の理由		 同種の建物構造等から標準的有効率採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
147.80 
87.5 
129.32 
3,500 
452,620 		 6.0  2,715,720 
1.0  452,620 

 2～ 2		 居宅
147.80 
90.9 
134.30 
2,700 
362,610 		 1.0  362,610 
1.0  362,610 

 3～ 3		 居宅
147.80 
90.9 
134.30 
2,700 
362,610 		 1.0  362,610 
1.0  362,610 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
443.40 
89.7 
397.92 

1,177,840 		 3,440,940 
1,177,840 
⑨年額支払賃料      1,177,840 円　×　12ヶ月　＝　      14,134,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     397.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されるため非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,134,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       706,704 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,427,376 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,440,940 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,689 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,177,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         286,786 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,746,851 円　　　　（　        59,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＭ（公）６賃
　　　　-7		 3,054  
(   2,988) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[104.0]		 100
[102.0]
2,938 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＭ（公）６賃
　　　　-4		 2,037  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]
2,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 440,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 565,363 円  　　　       14,134,080　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      286,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      918,500 円  　　　　    110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       110,000 円  　　　　    110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,429,863 円　（　　　　　　        10,565 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9665    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     443.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,809,000 円  
（　　　　　        29,604 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,746,851 円      
②総費用 2,429,863 円      
③純収益　①－② 11,316,988 円      
④建物等に帰属する純収益 6,809,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,507,988 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,356,970 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,943 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    103,737,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     451,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市本町三丁目２５９１番１４
 0124000401707-0000
2 　小金井市本町三丁目２５９１番１５
 0124000401708-0000
3 　小金井市本町三丁目２５９１番１６
 0124000401709-0000
4 　小金井市本町三丁目２５９３番１３
 0124000401735-0000
5 　小金井市本町三丁目２５９３番３
 0124000401726-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考