別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小金井 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 -13 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　江崎　陽子   TEL.
鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市前原町４丁目６９４番１
｢前原町４－１２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1.5:1		 共同住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、店
舗等が混在する住宅
地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位、北３０ｍ
都道		 交通

施設		 武蔵小金井駅南方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに住宅、低層店舗、共同住宅等が混在する地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移してい
くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小金井市及び周辺市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの住商混在地域。需要者は自用又は自用一部賃貸を
目的とする個人もしくは個人事業者等である。敷地規模が大きい場合はマンションデベロッパー等が想定される。取引
される面積が様々であるため総額での把握は難しいが、取引の中心は土地単価で概ね２５～３５万円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は東八道路沿いの住商混在地域であり賃貸マンションも見られるが、収益性・投資採算性に基づく賃貸市場の
成熟度合が必ずしも高いとは言えない地域である。比準価格は類似性の高い取引事例を採用し比較検討を行っているた
め、信頼性は高い。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [104.1]
100		 100
[102.0]		 100
[153.5]		 [100.0]
100		 310,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利を背景に市内の住宅需要は堅調であり
、利便性や環境の良い住宅地を中心に地価は
上昇傾向にある。


幹線道路沿いの住商混在地域であるため多様
な用途が想定される。地価は上昇傾向で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +49.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＹ（公）
６
-118		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西20m都道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ＮＭ（公）
６
-5		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m市道、
北西5m、角地
１中専
高度地区1種
(80,200)
c ＫＡ（公）
６
-107		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m都道、
東4m、角地
１中専
高度2種最高25m
(80,200)
d ＡＴ（公）
６
-13		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西50m都道、
南西10m、
角地
１住居
高度2種最高23m
(80,200)
e ＫＴ（公）
６
-108		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10m都道、
北西4m、
南西4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(64,176)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
350,484  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
397,994 		 100
[ 126.7]
314,123 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
314,000 
b (　           ) 
286,721  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
276,182 		 100
[  96.0]
287,690 
288,000 
c (　           ) 
344,234  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 124.7]
285,711 		 100
[  95.0]
300,748 
301,000 
d (　           ) 
307,532  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  70.1]
449,672 		 100
[ 139.1]
323,272 
323,000 
e (　           ) 
383,664  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
370,285 		 100
[ 109.2]
339,089 
339,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +24.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 -29.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    313,000 円／㎡]  



小金井 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,728,086 
1,832,100 
6,895,986 
5,321,000 
1,574,986 		 （　0.9756）
1,536,556 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     35,733,860 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     18.5 m x   12.5 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積約３８㎡ ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
125.00 
80.0 
100.00 
2,150 
215,000 		 1.0  215,000 
1.0  215,000 

 2～ 2		 住宅
125.00 
96.0 
120.00 
2,200 
264,000 		 1.0  264,000 
1.0  264,000 

 3～ 3		 住宅
125.00 
96.0 
120.00 
2,250 
270,000 		 1.0  270,000 
1.0  270,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
90.7 
340.00 

749,000 		 749,000 
749,000 
⑨年額支払賃料        749,000 円　×　12ヶ月　＝　       8,988,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,988,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       449,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,538,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           749,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,116 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          749,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         182,370 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,728,086 円　　　　（　        37,621 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＹ（公）６賃
　　　　-16		 2,150  
(   2,103) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,249 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＹ（公）６賃
　　　　-18		 2,367  
(   2,365) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,367 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 340,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 449,400 円  　　　        8,988,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      709,700 円  　　　　     85,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,000 円  　　　　     85,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,832,100 円　（　　　　　　         7,897 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,321,000 円  
（　　　　　        22,935 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,728,086 円      
②総費用 1,832,100 円      
③純収益　①－② 6,895,986 円      
④建物等に帰属する純収益 5,321,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,574,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,536,556 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,623 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,733,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市前原町四丁目６９４番１
 0124000417357-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小金井 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小金井 -13 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　稲葉　浩一   TEL.
鑑定評価額 71,700,000 円  １㎡当たりの価格 309,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小金井市前原町４丁目６９４番１
｢前原町４－１２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 232  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)
台形
1.5:1		 共同住宅

Ｗ2		 住宅、アパート、店
舗等が混在する住宅
地域		 北30m都道 水道、ガス、下水 武蔵小金井

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３０ｍ都
道		 交通

施設		 武蔵小金井駅南方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに住宅、低層店舗、共同住宅等が混在する地域であるが、特段の変動要因もなく、今後も現状維持
程度で推移するものと予想した。
(3)最有効使用の判定 中低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、小金井市及び周辺市内の幹線道路沿い及び準幹線道路沿いの住商混在地域が中心であるが、背後の住宅
地域も含まれるものと判断した。需要者は、自己利用を目的とする個人や事業者である。地価は、微増傾向で推移して
いる。需要の中心となる価格水準は用途、規模等により異なり、把握は難しいが、２５万円／㎡から３５万円／㎡程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、小金井市内の住宅地域を中心に収集しており、実際の市場において取引された取引事例より比準して求め
た比準価格は説得力が高い。一方、収益価格はやや想定要素が多く、比準価格よりも説得力劣ると判断した。よって本
件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三鷹 -24                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    466,000 円／㎡		 [102.3]
100		 100
[102.0]		 100
[151.4]		 [100.0]
100		 309,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な住環境が享受できることから人気が高
い。低金利政策が継続していることもあり、
地価は上昇傾向が継続している。


多様な用途が考えられることから不動産需要
は堅調である。地価は上昇傾向が継続してい
る。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小金井 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＫ（公）
６
-13		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西5m市道、
北西5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ＴМ（公）
６
-9		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西5m市道、
南西4.5m、
角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ＥＹ（公）
６
-17		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＥＹ（公）
６
-12		 小金井市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m未舗装私
道、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,753  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
259,899 		 100
[  88.4]
294,003 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
294,000 
b (　           ) 
333,191  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
315,147 		 100
[  99.2]
317,689 
318,000 
c (　           ) 
233,660  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
264,605 		 100
[  83.9]
315,381 
315,000 
d (　           ) 
341,698  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
332,170 		 100
[ 107.0]
310,439 
310,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



小金井 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,654,438 
1,816,808 
6,837,630 
5,270,920 
1,566,710 		 （　0.9756）
1,528,482 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     35,546,093 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小金井 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 125.00 Ｓ3 375.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   232 ㎡     18.5 m x   12.5 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積３８㎡程度の賃貸住宅 ⑦有効率　  90.7 ％
の理由		 規模、構造、用途等を考慮して判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
125.00 
80.0 
100.00 
2,130 
213,000 		 1.0  213,000 
1.0  213,000 

 2～ 2		 居宅
125.00 
96.0 
120.00 
2,196 
263,520 		 1.0  263,520 
1.0  263,520 

 3～ 3		 居宅
125.00 
96.0 
120.00 
2,218 
266,160 		 1.0  266,160 
1.0  266,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
375.00 
90.7 
340.00 

742,680 		 742,680 
742,680 
⑨年額支払賃料        742,680 円　×　12ヶ月　＝　       8,912,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     340.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,912,160 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,608 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,466,552 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           742,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,055 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          742,680 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         180,831 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,654,438 円　　　　（　        37,304 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＡ（公）６賃
　　　　-4		 2,272  
(   2,178) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,164 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,245 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,196 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＩＫ（公）６賃
　　　　-6		 2,293  
(   2,243) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
2,270 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小金井 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 336,800 円  　　　　     84,200,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 445,608 円  　　　        8,912,160　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      163,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      703,000 円  　　　　     84,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        84,200 円  　　　　     84,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,200 円  　　　　     84,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,816,808 円　（　　　　　　         7,831 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　     375.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0626     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,270,920 円  
（　　　　　        22,719 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,654,438 円      
②総費用 1,816,808 円      
③純収益　①－② 6,837,630 円      
④建物等に帰属する純収益 5,270,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,566,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,528,482 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     35,546,093 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小金井 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小金井市前原町四丁目６９４番１
 0124000417357-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考