別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-15 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　山口　美紀   TEL.
鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市鶴間５丁目１７０２番１外
｢鶴間５－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(70,200)
不整形
1:2.5		 倉庫兼事務所

Ｓ3		 営業所の中にマンシ
ョンが見られる路線
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 南町田グランベリーパ
ーク
850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 南町田グランベリーパ
ーク駅南東方
850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅南町田グランベリーパーク駅周辺の商業施設、駅周辺の高層の共同住宅の開発等の影響を受け、共同住宅
用地としての需要も見込まれ、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町田市及び周辺多摩地区を結ぶ比較的広い道路沿いの路線商業地域である。土地の需要者は地縁を有する
個人や法人、路線を通過する車両数に着目して賃貸用物件の建築を企図する事業者等である。駅徒歩圏又はバス便が多
数ある場合には、景気の変動対策も兼ねて賃貸用共同住宅付店舗等へ建て替える事例も観察される。取引事例は少なく
、建物・敷地規模、用途又は立地・事業主等により取引内容に個別性が認められ、中心となる価格帯は把握しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は高速道路の入口に近く、幹線道路沿いにあって視認性も高い。また、駅から徒歩圏にあるため、低層店舗や事
業所のほか、店舗兼共同住宅等も観察される。同一需給圏内の類似地域に存する投資採算性を反映した比較可能性のあ
る取引事例から求めた比準価格を標準に、需要者は取得の際に事業の継続性、地域の賃料水準等を反映した収益性を検
討することから、収益価格を比較考量し、市場の動向、代表標準地との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 [ 99.0]
100		 174,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要者は将来の動向を踏まえ投資判断をして
おり、地価の動きは地域ごとに異なる。収益
性又は利便性が良い地域への需要は底堅い。


最寄駅は南町田グランベリーパーク駅であり
、駅周辺の開発を受け、共同住宅用地として
の需要も見込まれる。特段の変動要因はない
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＹ公６

-111		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西18m市道、
北東6m、
南東1.8m、
三方路
準工
高度2種最高31m
(80,200)
b ＯＺ公６

-7		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m都道、
中間画地
準工
高度2種最高31m
(70,200)
c ＳＭ公６

-2		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ＳＭ公６

-105		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12.5m市
道、北東6m、
二方路
準工
高度2種最高31m
(80,200)
e ＹＭ公６

-120		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.3m市道
、中間画地
準工
高度2種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
197,895  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
199,660 		 100
[ 112.4]
177,633 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
160,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,123 		 100
[  86.4]
186,485 
185,000 
c (　           ) 
155,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
150,338 		 100
[  91.1]
165,025 
163,000 
d (　           ) 
273,472  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
271,595 		 100
[ 142.5]
190,593 
189,000 
e (　           ) 
110,952  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
117,387 		 100
[  65.6]
178,944 
177,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



町田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,650,859 
10,490,913 
33,159,946 
27,284,400 
5,875,546 		 （　0.9534）
5,601,746 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    130,273,163 円　　　　（　     89,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 787.57 Ｓ3 2,183.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,456 ㎡     21.0 m x   54.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の状況等を勘案し、１階倉庫・事務所、２～３階を事務所と想定。 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 同種建物の状況等から標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
727.75 
90.8 
660.80 
1,970 
1,301,776 		 8.0  10,414,208 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
727.75 
87.4 
636.05 
1,970 
1,253,019 		 6.0  7,518,114 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
727.75 
87.4 
636.05 
1,970 
1,253,019 		 6.0  7,518,114 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,183.25 
88.5 
1,932.90 

3,807,814 		 25,450,436 
0 
⑨年額支払賃料      3,807,814 円　×　12ヶ月　＝　      45,693,768 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,932.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,693,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,284,688 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,409,080 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,450,436 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         241,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,650,859 円　　　　（　        29,980 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ公６賃
　　　　-32		 2,012  
(   1,953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,118 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,970 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭ公６賃
　　　　-34		 1,721  
(   1,665) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,907 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,574,000 円  　　　　    429,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,370,813 円  　　　       45,693,768　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,106,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,582,100 円  　　　　    429,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       429,000 円  　　　　    429,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       429,000 円  　　　　    429,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,490,913 円　（　　　　　　         7,205 円／㎡）　　（経費率　　  24.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 429,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 187,000 円／㎡　×　   2,183.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 27,284,400 円  
（　　　　　        18,739 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,650,859 円      
②総費用 10,490,913 円      
③純収益　①－② 33,159,946 円      
④建物等に帰属する純収益 27,284,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,875,546 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,601,746 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,847 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,273,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市鶴間五丁目１７０２番１
 0123000157066-0000
2 　町田市鶴間五丁目１７０２番３
 0123000157068-0000
3 　町田市鶴間五丁目１７０３番１
 0123000157069-0000
4 　町田市鶴間五丁目１７０３番２
 0123000157070-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-15　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-15 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　和也   TEL.
鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市鶴間５丁目１７０２番１外
｢鶴間５－３－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,456  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(70,200)
不整形
1:2.5		 倉庫兼事務所

Ｓ3		 営業所の中にマンシ
ョンが見られる路線
商業地域		 南東12m市道 水道、ガス、下水 南町田グランベリーパ
ーク
850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 倉庫兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　不整形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 南町田グランベリーパ
ーク駅南東方
850m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 高速道路へのアクセスに優れた幹線道路沿いの業務系の商業地域であり、最寄りの駅周辺の整備により、今後は
住居系の土地利用が進むものと予測するが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。
(3)最有効使用の判定 倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     93,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び周辺市における交通アクセスに優れる路線沿いの地域の存する圏域である。主な需要者は、
自社の事業用地を求める法人等である。駅前整備により将来の発展が見込まれ、また、高速道路に近い立地の希少性か
ら需要は概ね安定している。需要の中心となる価格帯については、町田市内では比較的規模の大きな取引が少なく判定
が困難であり、立地条件や画地規模等の個別性により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域は、営業所の中にマンションが見られる路線商業地域である。主な需要者は自社用地を求める法
人等で、賃貸市場が希薄のため、取引価格等の市場性を重視する傾向が強い。本件では収益価格が比準価格に比べて低
位に乖離したが、想定要素が多く収益性の十分な反映が困難であった。以上より、対象不動産の市場特性を踏まえ、比
準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 [ 99.0]
100		 175,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられる中で、緩やか
に回復しているが、物価上昇、金融資本市場
の変動等の影響に注視する必要がある。


駅前の商業地域であり、新型コロナウイルス
感染症の影響緩和や経済活動の再開に伴う需
要増を背景に、地価は上昇で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-15　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ公６

-13		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高31m
(60,150)
b ＭＨ公６

-109		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高31m
(70,200)
c ＨＨ公６

-120		 多摩市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
北6m、角地
２中専
高度2種最高23m
(80,200)
d ＴＫ公６

-8		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東25m市道、
西4.2m、
南4.2m、
三方路
準工
高度2種最高31m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
163,223 		 100
[  88.8]
183,810 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
182,000 
b (　           ) 
169,676  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
171,033 		 100
[  98.0]
174,523 
173,000 
c (　           ) 
189,052  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
180,957 		 100
[ 100.3]
180,416 
179,000 
d (　           ) 
151,242  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
141,348 		 100
[  79.4]
178,020 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



町田 5-15　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

43,207,703 
10,329,896 
32,877,807 
26,712,000 
6,165,807 		 （　0.9534）
5,878,480 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    136,708,837 円　　　　（　     93,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-15　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所 787.57 Ｓ3 2,183.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   1,456 ㎡     21.0 m x   54.0 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階倉庫・事務所、２～３階事務所を想定 ⑦有効率　  88.5 ％
の理由		 類似建物の水準を踏まえ判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫・事務所
727.75 
90.8 
660.80 
1,950 
1,288,560 		 8.0  10,308,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
727.75 
87.4 
636.05 
1,950 
1,240,298 		 6.0  7,441,788 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
727.75 
87.4 
636.05 
1,950 
1,240,298 		 6.0  7,441,788 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,183.25 
88.5 
1,932.90 

3,769,156 		 25,192,056 
0 
⑨年額支払賃料      3,769,156 円　×　12ヶ月　＝　      45,229,872 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,932.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        45,229,872 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,261,494 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 42,968,378 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        25,192,056 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         239,325 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      43,207,703 円　　　　（　        29,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ公６賃
　　　　-20		 2,103  
(   1,984) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
1,992 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ公６賃
　　　　-21		 2,038  
(   1,976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
1,939 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-15　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,520,000 円  　　　　    420,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,356,896 円  　　　       45,229,872　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,106,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,507,000 円  　　　　    420,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       420,000 円  　　　　    420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       420,000 円  　　　　    420,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,329,896 円　（　　　　　　         7,095 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 420,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　   2,183.25 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,712,000 円  
（　　　　　        18,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 43,207,703 円      
②総費用 10,329,896 円      
③純収益　①－② 32,877,807 円      
④建物等に帰属する純収益 26,712,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,165,807 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,878,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    136,708,837 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      93,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-15　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市鶴間五丁目１７０２番１
 0123000157066-0000
2 　町田市鶴間五丁目１７０２番３
 0123000157068-0000
3 　町田市鶴間五丁目１７０３番１
 0123000157069-0000
4 　町田市鶴間五丁目１７０３番２
 0123000157070-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考