別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-14 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　儒人   TEL.
鑑定評価額 16,400,000 円  １㎡当たりの価格 164,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市小山町字二十三号２６１３番４
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(70,200)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ3		 店舗、住宅等が混在
する路線商業地域
 南西25m都道 水道、下水 多摩境

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 多摩境駅南方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 中低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び隣接周辺市等の路線商業地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者は、ロードサ
イド店舗・営業所として自社利用する事業法人や、収益用不動産として取得する個人投資家・不動産業者が中心である
。周辺における商業集積度は低いものの、駅徒歩圏であることから需要は堅調といえる。立地・規模・用途等の別によ
り価格水準にばらつきが認められるため、市場における中心価格帯は把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の店舗併用住宅が多い町田街道沿いの路線商業地域である。共同住宅については、駅徒歩圏ではある
ものの、土地価格に見合う賃料収入を得ることにやや難があるため、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。
したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、さらに代表標準地との検討を踏まえ
、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 [100.0]
100		 163,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動
産市場においては持ち直しの動きが見られる
。


最寄駅から徒歩圏内で、かつ、対象標準地周
辺の町田街道の拡幅整備が、現在も進捗中で
あるため、地価は強含みで推移している。


特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺ公６

-7		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m都道、
中間画地
準工
高度2種最高31m
(70,200)
b ＭＨ公６

-110		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北17m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
c ＯＫ公６

-3		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
北4m、東4m、
三方路
準住居
高度2種最高31m
(80,200)
d ＴＡ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
e ＹＭ公６

-110		 多摩市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南44m都道、
北6m、西6m、
三方路
準住居
高度2種最高23m
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,123 		 100
[  94.2]
171,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
171,000 
b (　           ) 
129,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,849 		 100
[  81.9]
158,546 
159,000 
c (　           ) 
112,086  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.8]
142,004 		 100
[  92.2]
154,017 
154,000 
d (　           ) 
287,735  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
296,634 		 100
[ 149.4]
198,550 
199,000 
e (　           ) 
148,949  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
153,914 		 100
[  79.2]
194,336 
194,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



町田 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,212,912 
435,200 
1,777,712 
1,397,840 
379,872 		 （　0.9499）
360,840 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,391,628 円　　　　（　     83,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度2種最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     10.0 m x   11.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階を２５㎡程度の住宅を前提とした店舗兼共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
100.0 
50.00 
2,050 
102,500 		 4.0  410,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,750 
87,500 		 1.0  87,500 
1.0  87,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

190,000 		 497,500 
87,500 
⑨年額支払賃料        190,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,280,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,280,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       114,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,166,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           497,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,726 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
           87,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          42,186 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,212,912 円　　　　（　        22,129 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＪ公６賃
　　　　-16		 1,770  
(   1,733) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,770 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＪ公６賃
　　　　-17		 1,528  
(   1,465) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 81.3]		 100
[100.0]
1,879 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 121,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 68,400 円  　　　        2,280,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,600 円  　　　　     20,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,200 円  　　　　     20,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         435,200 円　（　　　　　　         4,352 円／㎡）　　（経費率　　  19.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,397,840 円  
（　　　　　        13,978 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,212,912 円      
②総費用 435,200 円      
③純収益　①－② 1,777,712 円      
④建物等に帰属する純収益 1,397,840 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 379,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 360,840 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,608 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,391,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市小山町字二十三号２６１３番４
 0123000038421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-14 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　樋口　裕   TEL.
鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市小山町字二十三号２６１３番４
 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(70,200)
台形
1:1.2		 店舗兼住宅

Ｗ3		 店舗、住宅等が混在
する路線商業地域
 南西25m都道 水道、下水 多摩境

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 多摩境駅南方

600m		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域で、一部に土地の集約化等によるロードサイド店舗・中規模共同住宅等も見られるが、
古くからの小規模店舗・営業所付住宅が多い。駅近等の立地条件から地価水準は上昇傾向で推移すると考える。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に町田市及びその周辺市の路線商業地域等と判定した。典型的な需要者は、自己使用目的の店舗・営
業所用地としての購入を目的とする事業者のほか、土地の集約化等を要するが、賃貸用店舗・事務所付共同住宅等の収
益物件開発素地としての購入を目的とする不動産業者等も想定される。土地値は総じて３０坪程度で１５～２０百万円
程度と想定されるが、その希少性などから相場を上回る高値での取引が行われることも予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は、自己使用・投資目的のいずれの需要者も想定されるが、当該需要者は通常、周辺地域の土地相場等を考
慮し取引価格等の意思決定を行うことから、現実の市場で成立した取引事例に基づく比準価格の規範性は高い。一方、
収益性に基づく試算プロセスを経た収益価格も説得力はあるが、その試算過程において想定事項が多くなる点は否めな
い。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.2]		 [100.0]
100		 165,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられるが、雇用・所
得環境が改善する下で緩やかに回復している
。一方、不動産市場も全体的に上昇傾向が継
続している。

幹線道路沿いの商業地域で、小規模な店舗付
住宅等が多いが、背後の住宅地域は需要が高
く、当該地域も地価水準は上昇傾向で推移し
ていると考える。

画地の位置・形状及び規模、間口等の接面状
況などを総合的に勘案した結果、今後も標準
的な競争力を持続していくものと判断した。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺ公６

-7		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m都道、
中間画地
準工
高度2種最高31m
(70,200)
b ＳＭ公６

-2		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＭＨ公６

-109		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西12m都道、
中間画地
２中専
高度2種最高31m
(70,200)
d ＴＡ公６

-101		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東30m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,123 		 100
[  91.5]
176,091 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
155,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
157,855 		 100
[  99.5]
158,648 
159,000 
c (　           ) 
169,676  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
171,033 		 100
[  91.2]
187,536 
188,000 
d (　           ) 
287,735  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 100.0]
312,949 		 100
[ 154.5]
202,556 
203,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



町田 5-14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難である為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,214,046 
432,600 
1,781,446 
1,384,000 
397,446 		 （　0.9499）
377,534 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,779,860 円　　　　（　     87,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 50.00 ＬＳ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度2種最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   100 ㎡     10.0 m x   11.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗事務所、２階は専有面積２５㎡程度の１Ｋタイプの住戸で構成される共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
100.0 
50.00 
2,000 
100,000 		 4.0  400,000 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
1,800 
90,000 		 1.0  90,000 
1.0  90,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

190,000 		 490,000 
90,000 
⑨年額支払賃料        190,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,280,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されている為計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,280,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       114,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,166,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           490,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,655 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
           90,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          43,391 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,214,046 円　　　　（　        22,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＹ　公６賃
　　　　-17		 2,082  
(   2,080) 		 100
[104.3]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,852 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,880 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＹ　公６賃
　　　　-18		 2,225  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 97.0]
1,912 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 68,400 円  　　　        2,280,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       37,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      167,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         432,600 円　（　　　　　　         4,326 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0692     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,384,000 円  
（　　　　　        13,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,214,046 円      
②総費用 432,600 円      
③純収益　①－② 1,781,446 円      
④建物等に帰属する純収益 1,384,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 397,446 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 377,534 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,779,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市小山町字二十三号２６１３番４
 0123000038421-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考