別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-13 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正夫   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市大蔵町字大蔵２６５番１２
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種31m


(70,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、一般住宅等が
混在する路線商業地
域		 北東12m都道 水道 鶴川

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 鶴川駅西方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度地区2種31m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    178,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     96,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王相模原線及びＪＲ横浜線沿線で町田市及び相模原市を中心とする圏域。需要者は、同一需給圏内の
個人や小規模事業主などである。当該地域は町田市の主要幹線道路沿いにあり、店舗、事務所、一般住宅等が混在して
いる。道路の系統性等は良好であるが、商業地としての繁華性はやや劣る。土地価格は、画地規模や利用用途により大
きく異なるため、市場での中心的な価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自用の店舗併用住宅が多い町田街道沿いの路線商業地域である。地域的に自用目的の売買が主流であるが
、投資目的での事業者の参入も散見される。よって、公法上の規制等地域的特性が類似した取引価格との均衡を考慮し
た比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、さらに、最近の経済動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　町田 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    169,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済は、雇用・所得環境が改善する下で、緩
やかな回復が期待される。一方、物価上昇、
中東地域の情勢、金融市場の変動等の影響に
は注意を要する。

郊外の路線商業地については、産業構造の変
化等により、既存店舗が交替し、一部では住
宅地化の傾向も散見される。


特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺ公６

-7		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16m都道、
中間画地
準工
高度2種最高31m
(70,200)
b ＭＨ公６

-110		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北17m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
c ＯＫ公６

-3		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西25m都道、
北4m、東4m、
三方路
準住居
高度2種最高31m
(80,200)
d ＳＭ公６

-2		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ＯＫ公６

-10		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,321  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
161,123 		 100
[  91.7]
175,707 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
176,000 
b (　           ) 
129,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,849 		 100
[  74.1]
175,235 
175,000 
c (　           ) 
112,086  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.8]
142,004 		 100
[  79.7]
178,173 
178,000 
d (　           ) 
155,983  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
150,338 		 100
[  83.2]
180,695 
181,000 
e (　           ) 
153,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
154,566 		 100
[  87.7]
176,244 
176,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    178,000 円／㎡]  



町田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、試算できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,231,848 
1,764,194 
6,467,654 
5,211,600 
1,256,054 		 （　0.9519）
1,195,638 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     27,805,535 円　　　　（　     96,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度地区2種31m
 70 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     14.0 m x   20.5 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の状況等から、１階店舗（事務所）、２階，３階は平均専有面積６５㎡程度の２ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
130.00 
90.0 
117.00 
2,420 
283,140 		 4.0  1,132,560 
0.0  0 

  ～ 2		 住宅
130.00 
95.0 
123.50 
1,700 
209,950 		 1.0  209,950 
1.0  209,950 

  ～ 3		 住宅
130.00 
95.0 
123.50 
1,700 
209,950 		 1.0  209,950 
1.0  209,950 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
93.3 
364.00 

703,040 		 1,552,460 
419,900 
⑨年額支払賃料        703,040 円　×　12ヶ月　＝　       8,436,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金（敷金）等により担保されているので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,436,480 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       421,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,014,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,552,460 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,748 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          419,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         202,444 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,231,848 円　　　　（　        28,583 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＭＨ公６賃
　　　　-10		 1,584  
(   1,582) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,760 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＭＨ公６賃
　　　　-16		 1,713  
(   1,711) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,803 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 516,000 円  　　　　     86,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 253,094 円  　　　        8,436,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      105,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      718,100 円  　　　　     86,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        86,000 円  　　　　     86,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,000 円  　　　　     86,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,764,194 円　（　　　　　　         6,126 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0606     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,211,600 円  
（　　　　　        18,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,231,848 円      
②総費用 1,764,194 円      
③純収益　①－② 6,467,654 円      
④建物等に帰属する純収益 5,211,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,256,054 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,195,638 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,805,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      96,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市大蔵町字大蔵２６５番１２
 0123000004981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-13 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　梛野　憲一   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市大蔵町字大蔵２６５番１２
 ②地積
　(㎡)		 288  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高31m


(70,200)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ3		 店舗、一般住宅等が
混在する路線商業地
域		 北東12m都道 水道 鶴川

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 鶴川駅西方

1.2km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
準防 
高度2種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの商業地域であり、今後も現状を維持していくものと思料される。地価水準は、一般的要因及び背
後住宅地地価の影響を受けて強含み傾向に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町田市及び隣接・周辺市等を含む広域的な圏域に存する幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は
、店舗等実需利用を目的とした一般事業者、収益物件として取得する一般事業者及び投資家や不動産業者等である。近
隣地域においては、店舗、一般住宅等用途の多様性があり、需要は底堅い。近隣地域の価格水準は、路線背後住宅地域
の価格水準に関連性があるが、画地規模、用途等により差異があり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地域の取引は限定的であり、比準価格は隣接市からも広域的に収集選択、各事例地との要因格差等補修正には留意
し、対象標準地の市場性を反映した信頼性の高い価格が試算された。収益価格は投資採算性を反映した理論的な価格で
あり、賃貸市場は成熟しているものの、試算過程に想定要素を含む。本件ではより市場実態を反映した比準価格を重視
し、収益価格も比較考量し、さらに指定基準地決定時からの価格動向も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　町田（都） 5-10            　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    169,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然低金利等を背景に利便性の良い不動産の
需要は根強い。物価上昇による金利上昇懸念
があり、不動産需給に与える影響に留意する
必要がある。

町田市内路線商業地域の地価は、一般的要因
及び背後住宅地地価の影響を受けて強含み傾
向に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％ +0.6 ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＡ公６

-115		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12.1m都
道、中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
b ＨＨ公６

-140		 多摩市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
中間画地
準住居
高度2種最高23m
(70,200)
c ＭＨ公６

-110		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北17m都道、
中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
d ＴＫ公６

-101		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18.6m都
道、中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
128,416  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
141,272 		 100
[  78.2]
180,655 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
181,000 
b (　           ) 
215,999  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
217,068 		 100
[ 124.4]
174,492 
174,000 
c (　           ) 
129,849  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
129,849 		 100
[  74.1]
175,235 
175,000 
d (　           ) 
192,196  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
195,690 		 100
[ 111.3]
175,822 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    177,000 円／㎡]  



町田 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,732,808 
1,818,048 
6,914,760 
5,596,800 
1,317,960 		 （　0.9534）
1,256,543 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,221,930 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 130.00 Ｓ3 390.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居 準防
高度2種最高31m
 70 ％   200 ％   200 ％   288 ㎡     14.0 m x   20.5 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～３階を戸当たり賃貸面積４０㎡（間取り２ＤＫタイプ）各階３戸、合計６戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  93.3 ％
の理由		 同規模、同品等の賃貸建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
130.00 
90.0 
117.00 
2,599 
304,083 		 4.0  1,216,332 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
130.00 
95.0 
123.50 
1,780 
219,830 		 1.0  219,830 
1.0  219,830 

 3～ 3		 居宅
130.00 
95.0 
123.50 
1,798 
222,053 		 1.0  222,053 
1.0  222,053 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
390.00 
93.3 
364.00 

745,966 		 1,658,215 
441,883 
⑨年額支払賃料        745,966 円　×　12ヶ月　＝　       8,951,592 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     364.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,951,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       447,580 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,504,012 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,658,215 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          441,883 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         213,043 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,732,808 円　　　　（　        30,322 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＫ公６賃
　　　　-28		 1,841  
(   1,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,861 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,857 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,780 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＫ公６賃
　　　　-29		 2,042  
(   1,958) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,849 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 528,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 268,548 円  　　　        8,951,592　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      110,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      734,800 円  　　　　     88,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        88,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        88,000 円  　　　　     88,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,818,048 円　（　　　　　　         6,313 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 88,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     390.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,596,800 円  
（　　　　　        19,433 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,732,808 円      
②総費用 1,818,048 円      
③純収益　①－② 6,914,760 円      
④建物等に帰属する純収益 5,596,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,317,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,256,543 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,363 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,221,930 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市大蔵町字大蔵２６５番１２
 0123000004981-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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