別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-10 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　和也   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市森野１丁目１３８５番１
｢森野１－１９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,330)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 店舗ビルと駐車場が
混在する駅に近い商
業地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 小田急町田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 小田急町田駅　北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,330)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小田急町田駅至近で立地の希少性を有する商業地域であり、格別な変動要因はなく概ね現状を維持して推移する
ものと予測するが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響には注視を要する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    791,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町田駅前や周辺市の駅前の商業地域が存する圏域である。主な需要者は、法人・個人投資家のほか自社の
事業用地を求める法人等である。原町田地区と比較して商業施設の集積はやや劣り、前面道路幅員により使用可能容積
率に制限があるものの、町田駅との接近性に優れた商業地域として希少性が認められる。需要の中心となる価格帯は、
画地規模や公法上の規制等の個別性により、数億円程度から１０億円程度まで多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域は、店舗、事務所ビル等の賃貸用不動産が多く、一定の投資需要が認められる商業地域であ
る。主な需要者は投資用不動産の取得を目的とする法人または個人で、類似不動産の取引価格等の市場性に加え、投資
採算性も考慮して購入の意思決定を行う傾向が強い。以上より、対象不動産に係る市場の実態を考慮のうえ、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[134.2]		 [100.0]
100		 861,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    834,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みもみられる中で、緩やか
に回復しているが、物価上昇、金融資本市場
の変動等の影響に注視する必要がある。


駅前の商業地域であり、新型コロナウイルス
感染症の影響緩和や経済活動の再開に伴う需
要増を背景に、地価は上昇で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ公６

-9		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
北西6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＯＺ公６

-11		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
c ＴＡ公６

-102		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東20m市道、
中間画地
商業

(100,400)
d ＹＭ公６

-113		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9.5m市道
、北東5.6m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,573)
e ＹＭ公６

-114		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.4m市道
、南西4.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
860,270  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
844,401 		 100
[  91.0]
927,913 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
928,000 
b (　           ) 
780,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
799,375 		 100
[ 100.0]
799,375 
799,000 
c (　           ) 
520,055  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.3]
596,652 		 100
[  63.2]
944,070 
944,000 
d (　           ) 
746,845  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
756,092 		 100
[  75.5]
1,001,446 
1,000,000 
e (　           ) 
670,506  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
693,941 		 100
[  77.6]
894,254 
894,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +27.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    900,000 円／㎡]  



町田 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,030,884 
3,817,563 
14,213,321 
9,030,400 
5,182,921 		 （　0.9519）
4,933,622 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    114,735,395 円　　　　（　    791,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 112.84 Ｓ5 477.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   330 ％   145 ㎡     10.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を事務所とする賃貸建物を想定 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 類似建物の水準を踏まえ判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.06 
74.5 
81.25 
4,300 
349,375 		 6.0  2,096,250 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
109.06 
92.5 
100.88 
3,651 
368,313 		 3.0  1,104,939 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
109.06 
92.5 
100.88 
3,651 
368,313 		 3.0  1,104,939 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
89.04 
90.8 
80.85 
3,651 
295,183 		 3.0  885,549 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
61.74 
86.8 
53.59 
3,651 
195,657 		 3.0  586,971 
0.0  0 

計
477.96 
87.3 
417.45 

1,576,841 		 5,778,648 
0 
⑨年額支払賃料      1,576,841 円　×　12ヶ月　＝　      18,922,092 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     417.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,922,092 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       946,105 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,975,987 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,778,648 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,897 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,030,884 円　　　　（　       124,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＴＫ公６賃
　　　　-17		 3,757  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
3,811 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,651 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＴＫ公６賃
　　　　-18		 3,624  
(   3,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,624 
c ＴＫ公６賃
　　　　-19		 2,807  
(   2,723) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,548 
町田 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 816,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 567,663 円  　　　       18,922,092　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,026,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,135,600 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,817,563 円　（　　　　　　        26,328 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     477.96 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,030,400 円  
（　　　　　        62,279 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,030,884 円      
②総費用 3,817,563 円      
③純収益　①－② 14,213,321 円      
④建物等に帰属する純収益 9,030,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,182,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,933,622 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,025 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    114,735,395 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     791,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市森野一丁目１３８５番１
 0123000272404-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-10 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　岡本　健治   TEL.
鑑定評価額 125,000,000 円  １㎡当たりの価格 865,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 670,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市森野１丁目１３８５番１
｢森野１－１９－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 145  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,330)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ4		 店舗ビルと駐車場が
混在する駅に近い商
業地域		 東5.5m市道 水道、ガス、下水 小田急町田

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ５．５ｍ市道 交通

施設		 小田急町田駅北西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,330)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 小田急町田駅に近接した商業地域であり、店舗、事務所、住居等の用途が混在しているが、今後もほぼ現状にて
推移していくものと判断される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    778,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町田駅及び近接駅の駅前商業地域を中心に、周辺都市の駅前商業地に及ぶ。需要者の中心は、不動産投資
家、店舗用地を求める事業者等である。原町田地区と比較して商業施設の集積は今一歩で、また道路幅員による容積率
の制約等があるものの、町田駅との接近性に優れた商業地域として需要は旺盛である。画地規模や条件、公法上の規制
等により価格水準が大きく異なり、市場における需要の中心価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 町田駅に近接した商業地域に位置し、店舗、事務所ビル、共同住宅等の賃貸不動産が多く見られ、投資需要が見込める
地域であるため、収益性についても考慮する必要がある。従って本評価においては、現実に成立した取引事例に裏付け
られた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,150,000 円／㎡		 [103.5]
100		 100
[103.0]		 100
[134.8]		 [100.0]
100		 857,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    834,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場はコロナ禍から回復しつつあるが
、世界的なインフレや、金融引き締めが行わ
れるなかで、我が国の金融緩和政策の変更が
懸念される。

町田駅に近接した商業地域であり、コロナ禍
の影響もあるが、需要は底堅い。地域要因に
特段の変動要因は無い。


個別的要因に顕著な変化は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.5
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＺ公６

-11		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
b ＹＭ公６

-114		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.4m市道
、南西4.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
c ＹＭ公６

-113		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9.5m市道
、北東5.6m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,573)
d ＴＫ公６

-9		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
北西6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
780,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
799,375 		 100
[ 100.0]
799,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
799,000 
b (　           ) 
670,506  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
693,941 		 100
[  77.6]
894,254 
894,000 
c (　           ) 
746,845  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
756,092 		 100
[  85.1]
888,475 
888,000 
d (　           ) 
860,270  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
844,401 		 100
[  82.7]
1,021,041 
1,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    900,000 円／㎡]  



町田 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,621,529 
3,751,429 
13,870,100 
8,775,000 
5,095,100 		 （　0.9519）
4,850,026 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    112,791,302 円　　　　（　    778,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 112.84 Ｓ5 477.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   330 ％   145 ㎡     10.5 m x   13.5 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～５階を事務所（部分貸し）を想定した。 ⑦有効率　  87.3 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
109.06 
74.4 
81.14 
4,840 
392,718 		 6.0  2,356,308 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
109.06 
92.5 
100.88 
3,621 
365,286 		 3.0  1,095,858 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
109.06 
92.5 
100.88 
3,327 
335,628 		 3.0  1,006,884 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
89.04 
90.8 
80.85 
3,327 
268,988 		 3.0  806,964 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
61.74 
86.8 
53.59 
3,327 
178,294 		 3.0  534,882 
0.0  0 

計
477.96 
87.3 
417.34 

1,540,914 		 5,800,896 
0 
⑨年額支払賃料      1,540,914 円　×　12ヶ月　＝　      18,490,968 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     417.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,490,968 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       924,548 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,566,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,800,896 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,621,529 円　　　　（　       121,528 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＫ公６賃
　　　　-22		 4,065  
(   3,953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,695 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,621 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＨ公６賃
　　　　-18		 3,584  
(   3,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,584 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 810,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 554,729 円  　　　       18,490,968　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      989,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,127,200 円  　　　　    135,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       135,000 円  　　　　    135,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,751,429 円　（　　　　　　        25,872 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 135,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 269,000 円／㎡　×　     477.96 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0650     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0622 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,775,000 円  
（　　　　　        60,517 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,621,529 円      
②総費用 3,751,429 円      
③純収益　①－② 13,870,100 円      
④建物等に帰属する純収益 8,775,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,095,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,850,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,448 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    112,791,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     778,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市森野一丁目１３８５番１
 0123000272404-0000
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備考