別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-9 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　岡本　健治   TEL.
鑑定評価額 1,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市原町田６丁目７８２番５外
｢原町田６－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 692  
(        115) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車付置義務

(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 金融機関、中高層店
舗ビルが多い駅前の
商業地域		 北東12m道路 水道、ガス、下水 小田急町田

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 １２ｍ道路 交通

施設		 小田急町田駅南東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近接した繁華性の高い高度商業地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町田駅を中心に、多摩地区主要駅及び相模大野駅等も含んだ駅前商業地域であり、広域的に把握される。
需要者の中心は、不動産投資家、自社ビルを求める法人、マンションデベロッパー等である。町田駅前の繁華性の高い
商業地域であり、コロナ禍に落ち込んだ賃貸需要は回復しつつあることから、物件取得の需要は旺盛である。画地規模
や条件、公法上の規制等により価格水準が大きく異なり、市場における需要の中心価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 町田駅前の商業地域に位置し、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性、利便性に優れた商業地域であり、投資需要が見
込める地域であるため、収益性についても考慮する必要がある。従って本評価においては、現実に成立した取引事例に
裏付けられた実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に周辺公示地等との比較検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　町田 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,790,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場はコロナ禍から回復しつつあるが
、世界的なインフレや、金融引き締めが行わ
れるなかで、我が国の金融緩和政策の変更が
懸念される。

町田市中心市街地の繁華性の高い商業地域で
あり、コロナ禍の影響もあるが、需要は底堅
い。地域要因に特段の変動要因は無い。


個別的要因に顕著な変化は見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +2.2 ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫ公５

-120		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南23m都道、
北3.3m、
二方路
商業

(100,450)
b ＯＫ公６

-101		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
南東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
c ＯＫ公６

-105		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＮＫ公５

-121		 日野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m都道、
北西8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,464,498  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 112.6]
1,429,313 		 100
[  57.1]
2,503,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,500,000 
b (　           ) 
1,781,604  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,761,243 		 100
[  59.8]
2,945,222 
2,950,000 
c (　           ) 
1,700,882  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,774,528 		 100
[  58.9]
3,012,781 
3,010,000 
d (　           ) 
1,399,319  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,360,671 		 100
[  57.7]
2,358,182 
2,360,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +12.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -47.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,950,000 円／㎡]  



町田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

204,835,343 
67,798,600 
137,036,743 
74,280,000 
62,756,743 		 （　0.9351）
58,683,830 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,397,234,048 円　　　　（　  2,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ6F1B 3,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   577 ㎡     23.0 m x   31.0 m  前面道路：道路     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１、１、２階を店舗（フロア貸し）、３～６階を事務所（部分貸し）を想定した。 ⑦有効率　  73.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
450.00 
65.0 
292.50 
6,500 
1,901,250 		 8.0  15,210,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
500.00 
70.0 
350.00 
11,000 
3,850,000 		 12.0  46,200,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
500.00 
75.0 
375.00 
7,500 
2,812,500 		 10.0  28,125,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
4,520 
1,695,000 		 6.0  10,170,000 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
4,520 
1,695,000 		 6.0  10,170,000 
0.0  0 

計
3,450.00 
73.0 
2,517.50 

15,343,750 		 130,215,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,343,750 円　×　12ヶ月　＝　     184,125,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,189,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種のビルを参考に算出した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       211,314,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,715,700 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 203,598,300 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       130,215,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,237,043 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     204,835,343 円　　　　（　       355,001 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ公６賃
　　　　-28		 4,575  
(   4,537) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,816 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,543 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,520 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＯＫ公６賃
　　　　-22		 4,065  
(   3,953) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,279 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 32,147,100 円  　　　      214,314,000　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,031,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,020,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     3,000,000 円  　　　隔地駐車場（１０台分）×１２ケ月分
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,798,600 円　（　　　　　　       117,502 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9351    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   3,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,280,000 円  
（　　　　　       128,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 204,835,343 円      
②総費用 67,798,600 円      
③純収益　①－② 137,036,743 円      
④建物等に帰属する純収益 74,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,756,743 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 58,683,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,705 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,397,234,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市原町田六丁目７８２番５
 0123000221106-0000
2 　町田市原町田六丁目７８２番１２
 0123000221108-0000
3 　町田市原町田六丁目７８２番１３
 0123000221109-0000
4 　町田市原町田六丁目７８２番１４
 0123000221110-0000
5 　町田市原町田六丁目７８２番１５
 0123000221111-0000
6 　町田市原町田六丁目７８２番１６
 0123000221112-0000
7 　町田市原町田六丁目７８２番１７
 0123000221113-0000
8 　町田市原町田六丁目７８２番１８
 0123000221114-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-9 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　浅川　肇   TEL.
鑑定評価額 1,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 2,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市原町田６丁目７８２番５外
｢原町田６－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 692  
(        115) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度利用地区
駐車付置義務

(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 金融機関、中高層店
舗ビルが多い駅前の
商業地域		 北東12m道路 水道、ガス、下水 小田急町田

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １２ｍ道路 交通

施設		 小田急町田駅南東方

120m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度利用地区
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の変動要因は見受けられず、今後も市の中心商業地として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,420,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、町田市及び周辺市の駅前商業地域の圏域で、広域的には都心商業地域も含む。需要者の属性は不動産投
資法人、金融機関、ビル経営等を行う事業主体である。当該地域は駅徒歩圏域の繁華性の高い駅前商業地域であり、昨
今の経済活動の活性化を受け地価は上昇基調である。当該地域のような地価水準の高い商業地域では、物件に対して個
別的に価格が形成されることから、市場の中心となる一定の価格相場を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、市内でも特に繁華性の高い駅前商業地域であり、類似する取引事例の少ない状況であるため、同一需給圏
を時系列的にも位置的にも広く解して、やや価格水準に開きのある事例についても幅広く収集して十分な検討を行った
。その結果、現実の不動産市場を反映した実証的、客観的な比準価格と、理論的な収益性を考慮した収益価格を十分に
関連付けて、さらに、指定基準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　町田 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,790,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響はほぼ解消され、景気は緩や
かに回復している。但し、物価上昇、中東地
域情勢の長期化、金融市場の変動等の影響に
は注意を要する。

特段の地域要因の変動は認められないが、一
般的要因の影響を受けて地価は上昇基調で推
移している。


地域の最高価格地点であり、競争力は高い。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％ +2.2 ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＨ公６

-101		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b ＡＨ公６

-102		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西14.4m市
道、南東4m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c ＡＨ公６

-103		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＡＨ公６

-104		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9.1m市道
、西4m、
角地
商業
特別用途地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,700,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,827,133 		 100
[  61.9]
2,951,750 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,950,000 
b (　           ) 
1,451,818  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
1,482,337 		 100
[  51.4]
2,883,924 
2,880,000 
c (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,322,492 		 100
[  53.2]
2,485,887 
2,490,000 
d (　           ) 
1,931,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,894,236 		 100
[  63.2]
2,997,209 
3,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,940,000 円／㎡]  



町田 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存することから、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

204,852,528 
67,801,300 
137,051,228 
74,280,000 
62,771,228 		 （　0.9351）
58,697,375 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　  1,397,556,548 円　　　　（　  2,420,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 500.00 ＲＣ6F1B 3,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
駐車付置義務		 100 ％   700 ％   700 ％   577 ㎡     23.0 m x   31.0 m  前面道路：道路     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 Ｂ１、１、２階を店舗（フロア貸し）、３～６階を事務所（部分貸し）を想定した。 ⑦有効率　  73.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
450.00 
65.0 
292.50 
6,500 
1,901,250 		 8.0  15,210,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
500.00 
70.0 
350.00 
11,000 
3,850,000 		 12.0  46,200,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
500.00 
75.0 
375.00 
7,500 
2,812,500 		 10.0  28,125,000 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
4,524 
1,696,500 		 6.0  10,179,000 
0.0  0 

 4～ 6		 事務所
500.00 
75.0 
375.00 
4,520 
1,695,000 		 6.0  10,170,000 
0.0  0 

計
3,450.00 
73.0 
2,517.50 

15,345,250 		 130,224,000 
0 
⑨年額支払賃料     15,345,250 円　×　12ヶ月　＝　     184,143,000 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,517.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　      27,189,000 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種のビルを参考に算出した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,000,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       211,332,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,000,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,716,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 203,615,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       130,224,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,237,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     204,852,528 円　　　　（　       355,030 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＨ貸（公６）
　　　　-17		 4,003  
(   3,946) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
4,448 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,524 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＨ貸（公６）
　　　　-18		 3,855  
(   3,690) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
4,645 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 32,149,800 円  　　　      214,332,000　×　　　　  15.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   13,031,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,020,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,200,000 円  　　　　  1,200,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     3,000,000 円  　　　隔地駐車場（１０台分）×１２ケ月分
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,801,300 円　（　　　　　　       117,507 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9351    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,200,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　   3,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0459 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  35 ％　＋ 0.0913 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 74,280,000 円  
（　　　　　       128,735 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 204,852,528 円      
②総費用 67,801,300 円      
③純収益　①－② 137,051,228 円      
④建物等に帰属する純収益 74,280,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,771,228 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 58,697,375 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      101,729 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,397,556,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,420,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市原町田六丁目７８２番５
 0123000221106-0000
2 　町田市原町田六丁目７８２番１２
 0123000221108-0000
3 　町田市原町田六丁目７８２番１３
 0123000221109-0000
4 　町田市原町田六丁目７８２番１４
 0123000221110-0000
5 　町田市原町田六丁目７８２番１５
 0123000221111-0000
6 　町田市原町田六丁目７８２番１６
 0123000221112-0000
7 　町田市原町田六丁目７８２番１７
 0123000221113-0000
8 　町田市原町田六丁目７８２番１８
 0123000221114-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考