別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-1 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　本多　久良   TEL.
鑑定評価額 449,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市原町田６丁目４３６番１
｢原町田６－１５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(          9) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)
不整形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 銀行、事務所、店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西6m市道、南東側道 水道、ガス、下水 小田急町田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 小田急町田近接

 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ小田急町田駅至近の商業地域で、特段の変動要因は見られず、今後も現状で推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,890,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は町田市を中心とする多摩地域内の駅前商業地域である。主たる需要者は圏内に拠点を有す法人や事業者に
加え投資家等が想定される。小田急町田駅至近で繁華性が高く、店舗等の需要は堅調で稀少性もあり、コロナ禍で一旦
下落した地価は上昇基調に転じている。取引される規模、用途、立地条件等はまちまちで個別性があり、需要の中心と
なる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は小田急町田駅に近い商業地域で、類似する取引事例の収集は極めて困難であったため、他市の事例を選択せ
ざるを得なかったものの、適正に試算し得た比準価格は市場の実態を反映し実証的である。収益価格は賃料水準に基づ
く収益性を反映しており、想定要素を含むものの、当該地域においては重視すべき性格を有す。よって、本件では比準
価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,760,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[144.8]		 [104.0]
100		 2,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかに回復しているが、海外情
勢、物価高、金利等の先行き不透明感もあり
、不動産市場への影響を引き続き注視する必
要がある。

店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅至近の商業地
域であり、需要は堅調で特段の変動要因は見
られず、当分の間は現状を推移するものと予
測する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +34.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＨ公６

-142		 八王子市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南9.5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,570)
b ＨＨ公６

-143		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c ＨＨ公６

-144		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＨＨ公６

-145		 国分寺市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7.3m市道、
東2.7m、角地
商業

(100,438)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,112,735  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,146,117 		 100
[  59.2]
1,936,008 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,010,000 
b (　           ) 
1,700,882  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,748,507 		 100
[  54.4]
3,214,167 
3,340,000 
c (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,289,392 		 100
[  56.7]
2,274,060 
2,370,000 
d (　           ) 
1,115,501  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.7]
1,273,838 		 100
[  61.6]
2,067,919 
2,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -50.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -6.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,180,000 円／㎡]  



町田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,703,832 
8,447,186 
32,256,646 
13,546,800 
18,709,846 		 （　0.9534）
17,837,967 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    414,836,442 円　　　　（　  1,890,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ5 766.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   219 ㎡     13.7 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階店舗、３階以上事務所を想定した。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同種・同規模の建物として標準的と判断
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
81.7 
147.00 
8,600 
1,264,200 		 10.0  12,642,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
93.3 
168.00 
5,200 
873,600 		 6.0  5,241,600 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
180.00 
93.3 
168.00 
3,915 
657,720 		 6.0  3,946,320 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
132.00 
90.9 
120.00 
3,915 
469,800 		 6.0  2,818,800 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
94.00 
87.2 
82.00 
3,915 
321,030 		 6.0  1,926,180 
0.0  0 

計
766.00 
89.4 
685.00 

3,586,350 		 26,574,900 
0 
⑨年額支払賃料      3,586,350 円　×　12ヶ月　＝　      43,036,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     685.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        43,036,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,582,172 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,454,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,574,900 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         249,804 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,703,832 円　　　　（　       185,862 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＨ公６賃
　　　　-17		 3,452  
(   3,434) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,643 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,915 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＨＨ公６賃
　　　　-18		 3,584  
(   3,474) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
4,227 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,278,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,291,086 円  　　　       43,036,200　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,673,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,778,500 円  　　　　    213,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,447,186 円　（　　　　　　        38,572 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     766.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,546,800 円  
（　　　　　        61,858 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,703,832 円      
②総費用 8,447,186 円      
③純収益　①－② 32,256,646 円      
④建物等に帰属する純収益 13,546,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,709,846 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 17,837,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,452 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    414,836,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,890,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市原町田六丁目４３６番１
 0123000220955-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 5-1 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　儒人   TEL.
鑑定評価額 449,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,510,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市原町田６丁目４３６番１
｢原町田６－１５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 228  
(          9) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)
不整形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ4F1B		 銀行、事務所、店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南西6m市道、南東側道 水道、ガス、下水 小田急町田近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ６ｍ市道 交通

施設		 小田急町田駅近接

 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 対象不動産は、「町田」駅至近に位置する商業地域であり、同一需給圏は、町田市内及び隣接周辺市内における駅至近
の商業地域である。同一需給圏における典型的な市場参加者は、店舗・事務所として自社利用する事業法人や、収益用
不動産として取得する個人投資家・不動産業者が中心である。周辺における商業集積度は比較的高く、引き合いも強い
といえる。立地・規模・用途等の別により大きなばらつきが認められるため、中心価格帯については把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産は、「町田」駅至近の商業地域に存するが、当該商圏における取引は希薄のため、広域的な分析を踏まえた
上で限られた事例を基に比準を行った。周辺地域は、店舗をはじめとする賃貸市場は成熟しており、需要者は収益性を
意思決定の重要な要素と考えられる。本件では、市場の実態を反映した比準価格及び収益価格を関連付けて、さらに代
表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,760,000 円／㎡		 [103.3]
100		 100
[100.0]		 100
[146.2]		 [104.0]
100		 2,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,980,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動
産市場においては持ち直しの動きが見られる
。


「小田急町田」駅に近接する商業地域で、価
格水準は市内の中でも高位に位置するが、特
筆すべき地域要因はない。


特段の変化はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +34.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ公６

-9		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東9m市道、
北西6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＯＺ公６

-11		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東5.5m市道
、中間画地
商業

(100,330)
c ＹＭ公６

-113		 町田市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9.5m市道
、北東5.6m、
角地
商業
駐車付置義務
(100,573)
d ＹＭ公６

-114		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西5.4m市道
、南西4.5m、
角地
商業
駐車場整備地区
(100,324)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
860,270  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
835,214 		 100
[  40.1]
2,082,828 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
2,170,000 
b (　           ) 
780,640  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
799,375 		 100
[  35.9]
2,226,671 
2,320,000 
c (　           ) 
746,845  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
756,092 		 100
[  44.3]
1,706,754 
1,780,000 
d (　           ) 
670,506  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
693,941 		 100
[  36.9]
1,880,599 
1,960,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -63.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,190,000 円／㎡]  



町田 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,878,309 
9,206,832 
31,671,477 
12,783,600 
18,887,877 		 （　0.9534）
18,007,702 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    418,783,767 円　　　　（　  1,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 180.00 Ｓ5 766.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   360 ％   219 ㎡     13.7 m x   15.6 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階店舗、３階以上事務所を想定 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 同規模・同類型建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.00 
81.7 
147.06 
8,768 
1,289,422 		 10.0  12,894,220 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
180.00 
93.3 
167.94 
5,146 
864,219 		 6.0  5,185,314 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
180.00 
93.3 
167.94 
3,812 
640,187 		 6.0  3,841,122 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
132.00 
90.9 
119.99 
3,812 
457,402 		 6.0  2,744,412 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
94.00 
87.2 
81.97 
3,812 
312,470 		 6.0  1,874,820 
0.0  0 

計
766.00 
89.4 
684.90 

3,563,700 		 26,539,888 
0 
⑨年額支払賃料      3,563,700 円　×　12ヶ月　＝　      42,764,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     684.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,764,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,138,220 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 40,626,180 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        26,539,888 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         252,129 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,878,309 円　　　　（　       186,659 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＪ公６賃
　　　　-11		 3,164  
(   3,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,679 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,831 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,812 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＨＪ公６賃
　　　　-12		 3,856  
(   3,691) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.8]		 100
[100.0]
3,983 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,206,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,282,932 円  　　　       42,764,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,637,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,678,300 円  　　　　    201,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,206,832 円　（　　　　　　        42,040 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     766.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0636     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  35 ％　＋ 0.0920 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,783,600 円  
（　　　　　        58,373 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,878,309 円      
②総費用 9,206,832 円      
③純収益　①－② 31,671,477 円      
④建物等に帰属する純収益 12,783,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 18,887,877 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,007,702 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       82,227 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    418,783,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市原町田六丁目４３６番１
 0123000220955-0000
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備考