令和6年1月15日　提出 町田 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   町田 -65 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　岡本　健治   TEL.

鑑定評価額 27,800,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 町田市三輪緑山２丁目４番８ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 鶴川 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 建築協約がある。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 鶴川駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、小田急線鶴川駅及びその近接駅を最寄駅とするバス便の住宅地域である。需要者の属性は、主に 戸建住宅を購入するエンドユーザー層である。住環境に優れる区画整然とした住宅地域であるものの、最寄駅からやや 距離があること、分譲時に購入した層の転出が多いこと等により、やや売り物件が目立つ地域である。市場での需要の 中心価格帯は、土地については３，０００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円台が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は地区計画等により経済合理性を有する賃貸用建物を建築することが困難な地域であるため、収益還元法の適 用は断念した。主に一般住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用の取引が大部分である。主に快適性等の住環境を 重視する地域であり、比準価格の信頼性が高い。従って本評価においては比準価格を標準とし、更に代表標準地との秤 量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　町田 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    158,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [104.0] 100 [106.1] [100.0] 100 146,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産市場はコロナ禍から回復しつつあるが 、世界的なインフレや、金融引き締めが行わ れるなかで、我が国の金融緩和政策の変更が 懸念される。 地域要因に特段の変動要因はない。 個別的要因に顕著な変化は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％