別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 -26 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　美佐子   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市能ヶ谷２丁目１００４番５
｢能ヶ谷２－１９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかに空
地等が見られる住宅
地域		 南東6m私道 水道、下水 鶴川

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、６ｍ私
道		 交通

施設		 鶴川駅北方

550m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 予測の原則の範囲内では大きな変化はなく、現状維持で推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     68,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急線・東急田園都市線沿線で、町田市及び隣接市の圏域に存する中小規模一般住宅地である。需要者
は、この圏域内に居住する、都心への通勤者層が大半を占める。駅から徒歩圏内に位置し、市内でも熟成度の高い住宅
地域であり、地価は市内の他地域と比較すると相対的に若干の上昇傾向で推移している。取引価格は、新築戸建住宅で
総額３，０００～４，０００万円程度が取引の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域の周辺地域には、アパート・マンション等の収益物件も見られるが、自用目的の取引が支配的であって、多数
の信頼性のある取引事例が収集できた。よって、両試算価格を調整するにあたっては、比準価格を標準とし、収益価格
を参考にとどめ、代表標準地を規準とした価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 -44                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    158,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[104.0]		 100
[107.5]		 [104.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、資材価格高騰、春先へ向けての金利
政策の動向、一方で、海外紛争地域の情勢も
予断を許さず、先行き不透明感は当分の間持
続する。

最寄駅鶴川駅からは近く、駅周辺では開発が
進捗している。起伏のある熟成した住宅地で
、地価は上昇傾向で推移している。


市場競争力は普通程度。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＵ公６

-1		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＳＹ公６

-2		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,100)
c ＴＡ公６

-20		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
d ＮＫ公６

-108		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
e ＴＫ公６

-101		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西18.6m都
道、中間画地
準住居
高度2種最高31m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
172,842 		 100
[ 118.8]
145,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
151,000 
b (　           ) 
146,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
146,346 		 100
[ 101.6]
144,041 
150,000 
c (　           ) 
148,827  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
145,909 		 100
[ 100.4]
145,328 
151,000 
d (　           ) 
171,821  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
163,639 		 100
[ 112.6]
145,328 
151,000 
e (　           ) 
192,196  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
195,690 		 100
[ 120.4]
162,533 
169,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -17.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



町田 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,792,662 
335,370 
1,457,292 
1,061,420 
395,872 		 （　0.9712）
384,471 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,941,186 円　　　　（　     68,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 45.00 Ｗ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   130 ㎡      9.8 m x   13.2 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの平均専有面積約４５㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,650 
74,250 		 1.0  74,250 
1.0  74,250 

 2～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,700 
76,500 		 1.0  76,500 
1.0  76,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

150,750 		 150,750 
150,750 
⑨年額支払賃料        150,750 円　×　12ヶ月　＝　       1,809,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,809,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        90,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,718,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           150,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,432 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          150,750 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          72,680 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,792,662 円　　　　（　        13,790 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＫ公６賃
　　　　-14		 1,868  
(   1,791) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,868 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,773 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＹＭ公６賃
　　　　-5		 1,459  
(   1,458) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]
1,603 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,600 円  　　　　     14,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 54,270 円  　　　        1,809,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      121,900 円  　　　　     14,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        14,600 円  　　　　     14,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,600 円  　　　　     14,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         335,370 円　（　　　　　　         2,580 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 157,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,420 円  
（　　　　　         8,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,792,662 円      
②総費用 335,370 円      
③純収益　①－② 1,457,292 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 395,872 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 384,471 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,957 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,941,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      68,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市能ヶ谷二丁目１００４番５
 0123000193840-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
町田 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
町田 -26 東京都 多摩第３ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　儒人   TEL.
鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 115,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 町田市能ヶ谷２丁目１００４番５
｢能ヶ谷２－１９－３１｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅のほかに空
地等が見られる住宅
地域		 南東6m私道 水道、下水 鶴川

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.8 ｍ、奥行　約　　  13.2 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位：北　　６
ｍ私道		 交通

施設		 鶴川駅北方

550m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の価格形成に大きな影響を与える要因はないものと考えられ、当面の間、現況を維持していくものと予
測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     66,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、町田市内の小田急線沿線各駅より徒歩又はバス便を要し、戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。
同一需給圏における典型的な市場参加者としては、同エリアの居住者及び都心へ通勤する比較的所得水準の高い一次取
得者が大半を占める。周辺は駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であり、需要は比較的堅調である。市場における中心
価格帯は、土地が１５００～２５００万円程度、新築戸建住宅で３０００～４０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅を中心に共同住宅も散見される既成住宅地域で、自己使用目的での取引が大半であり、収益物件
については、土地活用の観点から建設されたものが多い。このように収益目的での取引は乏しく、土地価格に見合う賃
料収入が得られないことから、収益価格は比準価格に比して低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価
格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、本件鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　町田 -44                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    158,000 円／㎡		 [101.9]
100		 100
[104.0]		 100
[108.5]		 [104.0]
100		 148,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は依然不透明であるが、不動
産市場においては持ち直しの動きが見られる
。


近隣地域は、最寄駅より徒歩圏内の高台に位
置する住宅地域であり、特筆すべき地域要因
はなく、地価やや上昇傾向にある。


南東側幅員６．０ｍ私道に面し、日照・通風
等の居住環境が優る。その他の特段の変動要
因はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 町田 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＵ公６

-1		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＳＵ公６

-10		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,100)
c ＮＫ公６

-104		 町田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,100)
d ＳＹ公６

-2		 町田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
174,902  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
172,842 		 100
[ 123.8]
139,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
145,000 
b (　           ) 
174,155  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
185,888 		 100
[ 135.0]
137,695 
143,000 
c (　           ) 
198,114  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
194,718 		 100
[ 128.0]
152,123 
158,000 
d (　           ) 
146,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
146,346 		 100
[ 100.0]
146,346 
152,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +12.5
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



町田 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存する宅地であるため、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,777,679 
333,516 
1,444,163 
1,061,420 
382,743 		 （　0.9712）
371,720 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　      8,644,651 円　　　　（　     66,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
町田 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 45.00 Ｗ2 90.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   130 ㎡      9.8 m x   13.2 m  前面道路：私道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（平均賃貸面積４５㎡・１ＬＤＫ）２住戸の共同住宅を想 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,644 
73,980 		 1.0  73,980 
1.0  73,980 

 2～ 2		 住宅
45.00 
100.0 
45.00 
1,678 
75,510 		 1.0  75,510 
1.0  75,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
90.00 
100.0 
90.00 

149,490 		 149,490 
149,490 
⑨年額支払賃料        149,490 円　×　12ヶ月　＝　       1,793,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,793,880 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        89,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,704,186 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           149,490 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,420 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          149,490 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          72,073 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,777,679 円　　　　（　        13,674 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＪ公６賃
　　　　-7		 1,554  
(   1,553) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,727 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,678 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＪ公６賃
　　　　-8		 1,918  
(   1,839) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[108.2]		 100
[100.0]
1,773 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
町田 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,600 円  　　　　     14,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 53,816 円  　　　        1,793,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       41,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      121,900 円  　　　　     14,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料        14,600 円  　　　　     14,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,600 円  　　　　     14,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         333,516 円　（　　　　　　         2,566 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　      90.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0727     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 ×  45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,061,420 円  
（　　　　　         8,165 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,777,679 円      
②総費用 333,516 円      
③純収益　①－② 1,444,163 円      
④建物等に帰属する純収益 1,061,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 382,743 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 371,720 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,859 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,644,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      66,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 町田 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　町田市能ヶ谷二丁目１００４番５
 0123000193840-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考