鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
町田 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -13

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　浅川　肇

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市相原町字中ケ谷戸８５７番４１				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度1種最高10m
	1:2	住宅Ｗ2	中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	相原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 15 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位北　５ｍ市
道

交通

施設

相原駅北東方

450m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 33,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ横浜線、京王相模原線の沿線である町田市西部及び隣接周辺市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は
同一需給圏内に居住する一次取得者である。郊外部の丘陵地であるが、最寄駅から徒歩圏内に位置しており、駅周辺の
街路整備も進んでいることから地価は概ね安定基調で推移している。土地については総額１５００～２０００万円程度
、新築の戸建住宅については総額３０００万円程度の物件が需要の中心価格となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅を中心とした傾斜地の住宅地域であり、個人需要者による自己使用目的での取引が一般的な地域で
あり、収益性よりも居住の快適性、利便性等の方が重視されている地域である。従って、本件においては現実の不動産
市場を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、理論的な収益性に着目した収益価格は参考に留め、さらに指
定基準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　町田 -41                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    113,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響はほぼ解消され、景気は緩や
かに回復している。但し、物価上昇、中東地
域情勢の長期化、金融市場の変動等の影響に
は注意を要する。

中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域で
あり特に地域要因の変動は認められないが、
一般的要因の影響を受けて地価は緩やかな上
昇基調で推移。

特に変動は認められない。代替・競争関係に
ある他の不動産と比較した優劣・競争力はほ
ぼ標準的である。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

町田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡ公６ -116	町田市		建付地	（　）	不整形	南西12m都道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＴＫ公６ -105	町田市		建付地	（　）	台形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＯＺ公６ -4	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
d	ＮＫ公６ -17	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、北西5m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
e	ＨＨ公６ -6	町田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.8m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (45,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,716	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.9]	102,043	100 [ 90.2]	113,130	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 141,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	140,384	100 [ 87.6]	160,256		160,000
c	(　 ) 107,609	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	106,132	100 [ 94.0]	112,906		113,000
d	(　 ) 109,078	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	101,847	100 [ 87.6]	116,264		116,000
e	(　 ) 134,382	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	133,051	100 [ 87.7]	151,712		152,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

町田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,954,269	397,562	1,556,707	1,315,870	240,837	（　0.9712） 233,901	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,439,558 円　　　　（　 33,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度1種最高10m	40 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	9.3 m x 17.7 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けアパート。平均占有面積５５㎡程度、２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,480	81,400	1.0	81,400
							1.0	81,400
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,508	82,940	1.0	82,940
							1.0	82,940
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		164,340		164,340
								164,340

⑨年額支払賃料	164,340 円　×　12ヶ月　＝　 1,972,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,972,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,873,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	164,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,340 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 79,232 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,954,269 円　　　　（　 11,844 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＨ貸（公６）　　　　-1	1,441 ( 1,441)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,584	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,573 円/㎡　月額支払賃料（　 1,508 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＨ貸（公６）　　　　-2	1,623 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,561
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,600 円	18,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	59,162 円	1,972,080　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,100 円	18,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,562 円　（　　　　　　 2,409 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,315,870 円（　　　　　 7,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,954,269 円
②総費用	397,562 円
③純収益　①－②	1,556,707 円
④建物等に帰属する純収益	1,315,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	240,837 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	233,901 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,418 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,439,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

町田 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	町田市相原町字中ケ谷戸８５７番４１	0123000294816-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
町田 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

町田 -13

東京都

多摩第３

氏名

不動産鑑定士　岡本　健治

TEL.

鑑定評価額

18,800,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	町田市相原町字中ケ谷戸８５７番４１				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (40,80) （その他）高度地区1種
	1:2	住宅Ｗ2	中規模住宅が多い区画整然とした住宅地域	北5m市道	水道、ガス、下水	相原 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 15 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位北、５ｍ市
道

交通

施設

相原駅北東方

450m

法令

規制

１低専
(40,80)
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、主に相原駅及びその近接駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者の属性は、主に戸建住宅の一
次取得者層である。最寄駅から徒歩圏内に位置するものの、坂道であるため利便性は高いとは言えず、需要は今一歩で
ある。市場での需要の中心価格帯は、土地については２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円台後半が需
要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一部アパート等が見られるものの、主に一般住宅を中心とする住宅地域であり、自己使用の取引が大部分
である。主に利便性、快適性を重視する地域であり、相対的に収益価格より比準価格の信頼性が高い。従って本評価に
おいては比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、更に指定基準地との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産市場はコロナ禍から回復しつつあるが
、世界的なインフレや、金融引き締めが行わ
れるなかで、我が国の金融緩和政策の変更が
懸念される。

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であ
るが、地域要因に特段の変動要因は無い。

個別的要因に顕著な変化は見られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

３　試算価格算定内訳

町田 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＡ公６ -116	町田市		建付地	（　）	不整形	南西12m都道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
b	ＮＫ公６ -14	町田市		更地	（　）	台形	東2.7m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
c	ＮＫ公６ -17	町田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、北西5m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (60,100)
d	ＴＫ公６ -105	町田市		建付地	（　）	台形	北西6.5m市道、中間画地		１低専高度地区1種 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,716	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.9]	102,145	100 [ 90.2]	113,243	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	113,000
b	(　 ) 127,979	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	134,118	100 [ 117.3]	114,338		114,000
c	(　 ) 109,078	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	101,949	100 [ 90.3]	112,900		113,000
d	(　 ) 141,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	140,384	100 [ 87.6]	160,256		160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

町田 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,952,308	397,103	1,555,205	1,315,870	239,335	（　0.9712） 232,442	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	5,405,628 円　　　　（　 32,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

町田 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	55.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専高度地区1種	40 ％	80 ％	80 ％	165 ㎡	9.3 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向けアパート。平均占有面積５５㎡程度、２戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の為

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	1,485	81,675	1.0	81,675
							1.0	81,675
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	1,500	82,500	1.0	82,500
							1.0	82,500
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		164,175		164,175
								164,175

⑨年額支払賃料	164,175 円　×　12ヶ月　＝　 1,970,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,970,100 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 98,505 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,871,595 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	164,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,560 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 164,175 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 79,153 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,952,308 円　　　　（　 11,832 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＫ公６賃　　　　-5	2,498 ( 2,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,784	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,565 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＯＫ公６賃　　　　-6	1,596 ( 1,530)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,330
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

町田 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	108,600 円	18,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	59,103 円	1,970,100　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 151,100 円	18,100,000　×　　 50.0 ％　×　 16.70 /1000
④損害保険料	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,100 円	18,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 397,103 円　（　　　　　　 2,407 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9712

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,100,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0600 ×　 45 ％　＋　0.0810 × 45 ％　＋ 0.0920 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,315,870 円（　　　　　 7,975 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,952,308 円
②総費用	397,103 円
③純収益　①－②	1,555,205 円
④建物等に帰属する純収益	1,315,870 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	239,335 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	232,442 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,405,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

町田 -13　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	町田市相原町字中ケ谷戸８５７番４１	0123000294816-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考