別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
調布 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-7 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　孝二   TEL.
鑑定評価額 54,100,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市八雲台１丁目２５番１６
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

ＬＳ3		 低層の店舗兼住宅等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 西10m都道 水道、ガス、下水 布田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべきことはない。 街

路		 １０ｍ都道 交通

施設		 布田駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層の店舗併用住宅が多く見られる繁華性の低い近隣商業地域で、最寄駅から徒歩圏に存することから住宅地と
しての需要が高まることが推測されるが、当面現状のままは推移していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    415,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給園は、調布市内の近隣商業地域を中心に、世田谷区西部、三鷹市、調布市等の隣接市の近隣商業地域である。
需要者は、地元の事業会社及び不動産投資会社等または分譲マンション業者と思われる。需要の中心価格帯は、規模等
により少しばらつきがあるが、分譲マンション等の開発業者は、面大地であれば、需要があり高額な取引価格となる。
店舗付中高層の住宅としての需要は高く、土地のみで㎡あたり４１０千円から４６０千円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の近隣地域は、幹線道路沿線の店舗付住宅等が連担する商住混在の近隣商業地域。主として店舗の顧客は日
用品を購買する背後地の住民であるが、住宅等も混在し、繁華性の程度は少し劣り収益性は低い。よって、収益価格は
低く抑えられているため、比準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえて収益価格を関連づけて、鑑定評価額を
上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    486,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 [100.0]
100		 410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    399,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的
で、円安、コスト高ではあるが、新築住宅及
びマンション販売は低金利のために上昇して
いる。

幹線道路沿いの商住混在地域であり、地域要
因に特段の変化は認められない。地価の上昇
率は微増に留まる。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ０６公

-5		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m国道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
(70,200)
b ＫＳ０６公

-5		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.3m都
道、北西4m、
南東4.5m、
三方路
近商
高度地区2種
道の景観地区
(100,200)
c ＮＡ０６公

-12		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(62,168)
d ＳＫ０６公

-16		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m市道、
中間画地
１住居
高度2種最高25m
(70,200)
e ＯＹ０６公

-206		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西16m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
462,162 		 100
[ 111.7]
413,753 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
414,000 
b (　           ) 
433,161  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
420,953 		 100
[ 101.5]
414,732 
415,000 
c (　           ) 
509,936  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
511,452 		 100
[ 122.8]
416,492 
416,000 
d (　           ) 
389,549  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
391,092 		 100
[  93.8]
416,942 
417,000 
e (　           ) 
450,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
475,290 		 100
[ 115.3]
412,220 
412,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    415,000 円／㎡]  



調布 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,935,437 
1,350,243 
5,585,194 
3,974,880 
1,610,314 		 （　0.9753）
1,570,539 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     38,305,829 円　　　　（　    290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 93.99 Ｓ3 237.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     12.2 m x   11.1 m  前面道路：都道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロアー貸し、２階～３階は平均専有面積４０㎡の２ＤＫファミリータイプを想定した。 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを参考とした
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
93.99 
78.6 
73.88 
3,200 
236,416 		 3.0  709,248 
1.0  236,416 

 2～ 2		 住宅
79.83 
90.5 
72.23 
2,744 
198,199 		 1.0  198,199 
1.0  198,199 

 3～ 3		 住宅
63.89 
88.1 
56.28 
2,744 
154,432 		 1.0  154,432 
1.0  154,432 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.71 
85.1 
202.39 

589,047 		 1,061,879 
589,047 
⑨年額支払賃料        589,047 円　×　12ヶ月　＝　       7,068,564 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     202.39 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,068,564 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       424,114 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,644,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,061,879 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,982 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          589,047 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         281,005 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,935,437 円　　　　（　        52,541 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＫ賃０６
　　　　-20		 2,750  
(   2,636) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,822 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,862 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,744 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＫ賃０６
　　　　-15		 3,153  
(   3,022) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,062 
c ＳＫ賃０６
　　　　-13		 2,674  
(   2,563) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,703 
調布 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 352,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 282,743 円  　　　        7,068,564　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      115,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      482,100 円  　　　　     58,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,800 円  　　　　     58,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,350,243 円　（　　　　　　        10,229 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     237.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,974,880 円  
（　　　　　        30,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,935,437 円      
②総費用 1,350,243 円      
③純収益　①－② 5,585,194 円      
④建物等に帰属する純収益 3,974,880 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,610,314 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,570,539 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,305,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市八雲台一丁目２５番１６
 0124000248251-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
調布 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-7 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　粕谷　明子   TEL.
鑑定評価額 54,100,000 円  １㎡当たりの価格 410,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市八雲台１丁目２５番１６
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(90,200)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

ＬＳ3		 低層の店舗兼住宅等
が建ち並ぶ近隣商業
地域		 西10m都道 水道、ガス、下水 布田

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 １０ｍ都道 交通

施設		 布田駅北方

650m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに店舗併用住宅、住宅等がみられる地域である。当面は現状を維持して推移していくものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    282,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市及び周辺市区のうち、店舗、店舗併用住宅、戸建住宅等が建ち並ぶ路線沿いの住商混在地域である
。需要者の中心は、個人事業者、投資家、不動産業者、個人等である。繁華性は低く店舗需要は少ないものの容積率を
活用した住宅、事業所等の需要はみられるものと思われる。市場において需要の中心となる価格帯は、個別性等により
異なるが、地価水準としては４００千円／㎡～４５０千円／㎡程度であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗併用住宅、戸建住宅等が建ち並ぶ地域に存するが、商業繁華性の高い商業地とは異なり収益性が高いエリアには属
さない。このようなエリアにおいては、収益性のほか、立地の希少性、総額等も考慮されて取引されるものと思われる
。以上から、取引市場においては、各要因を反映した結果である取引価格を重視するものと判断し、本件においては、
比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    486,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[123.5]		 [100.0]
100		 410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    399,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 調布市内の地価は、低金利、需給動向を反映
して上昇基調で推移してきたが、物価高、金
利の動向等の不安材料もあるなか、上昇基調
が継続している。

地域要因に特段の変動はみられない。容積率
を活用した住宅等が今後は増えていくものと
思われる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＹ０６公

-201		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(70,150)
b ＯＹ０６公

-206		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西16m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,150)
c ＹＭ０６公

-200		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.3m都道、
東5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
d ＯＫ０６公

-5		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m国道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
516,052  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
519,088 		 100
[  96.0]
540,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
541,000 
b (　           ) 
450,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
475,290 		 100
[ 113.2]
419,867 
420,000 
c (　           ) 
471,639  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
440,424 		 100
[ 106.1]
415,103 
415,000 
d (　           ) 
450,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
462,162 		 100
[ 111.3]
415,240 
415,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    417,000 円／㎡]  



調布 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,714,961 
1,309,860 
5,405,101 
3,839,680 
1,565,421 		 （　0.9753）
1,526,755 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     37,237,927 円　　　　（　    282,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 93.99 Ｓ3 237.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区2種
 90 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡     12.2 m x   11.1 m  前面道路：都道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２～３階は住宅（２８～３６㎡程度）を想定 ⑦有効率　  85.1 ％
の理由		 同種建物としては標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
93.99 
78.6 
73.88 
3,000 
221,640 		 3.0  664,920 
1.0  221,640 

 2～ 2		 住宅
79.83 
90.5 
72.23 
2,700 
195,021 		 1.0  195,021 
1.0  195,021 

 3～ 3		 住宅
63.89 
88.1 
56.29 
2,730 
153,672 		 1.0  153,672 
1.0  153,672 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
237.71 
85.1 
202.40 

570,333 		 1,013,613 
570,333 
⑨年額支払賃料        570,333 円　×　12ヶ月　＝　       6,843,996 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     202.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,843,996 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       410,640 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,433,356 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,013,613 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,528 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          570,333 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         272,077 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,714,961 円　　　　（　        50,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＡ賃０６公
　　　　-19		 2,676  
(   2,565) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,915 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,817 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＨ賃０６公
　　　　-20		 2,608  
(   2,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,718 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 340,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 273,760 円  　　　        6,843,996　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      116,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      465,700 円  　　　　     56,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        56,800 円  　　　　     56,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,309,860 円　（　　　　　　         9,923 円／㎡）　　（経費率　　  19.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 56,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　     237.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,839,680 円  
（　　　　　        29,088 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,714,961 円      
②総費用 1,309,860 円      
③純収益　①－② 5,405,101 円      
④建物等に帰属する純収益 3,839,680 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,565,421 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,526,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,566 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,237,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     282,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市八雲台一丁目２５番１６
 0124000248251-0000
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備考