別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
調布 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-6 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　樹恵子   TEL.
鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 507,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市国領町１丁目１１番２０
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中小規模店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北10.3m都道 水道、ガス、下水 布田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．３都道 交通

施設		 布田駅北東方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 旧甲州街道沿いにおける店舗兼共同住宅等が多く建ち並ぶ近隣商業地域である。当面は、現状を維持していくも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    518,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    395,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、調布市内の京王線沿線の路線商業地域を中心とした圏域である。需要者の中心は自用目的等で一
部賃貸を目的とする地縁性のある個人事業者及び収益目的の不動産業者等が想定される。当該地域は、商業繁華性にや
や劣る面はあるものの幹線道路に面し、最寄駅からも近く、相応の需要は見込まれる。中心価格帯は、土地１㎡あたり
約４５万円～５５万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、交通利便性に優れた近隣商業地域で、主な需要者は地縁性のある自営店舗等を営む事業者である。商業用途
であるが、自用目的が中心で賃貸市場は少ない。このため、土地に対する投資採算性は高いとはいい難く、市場性や利
便性が土地価格形成の主要な指標となる。よって、実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に、類似の
標準地等との検討を踏まえ、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    486,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は徐々に回復傾向にあるが、その反面、
物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本
市場の変動等の影響がやや懸念される。


地域要因に特段の変化は認められない。




個別的要因の変動は、特段認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ０６公

-5		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.3m都
道、北西4m、
南東4.5m、
三方路
近商
高度地区2種
道の景観地区
(100,200)
b ＯＧ０６公

-209		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m都道
、中間画地
近商
高度地区最高31m
(90,300)
c ＯＫ０６公

-5		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m国道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
(70,200)
d ＯＹ０６公

-206		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西16m都道、
中間画地
１中専
高度2種最高15m
(70,150)
e ＹＭ０６公

-11		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東23.4m市
道、中間画地
１中専
高度地区2種25m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
433,161  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
417,485 		 100
[  80.4]
519,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
519,000 
b (　           ) 
710,750  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
871,188 		 100
[ 147.0]
592,645 
593,000 
c (　           ) 
450,450  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
462,162 		 100
[  89.4]
516,960 
517,000 
d (　           ) 
450,659  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
475,290 		 100
[  85.8]
553,951 
554,000 
e (　           ) 
660,657  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
661,965 		 100
[ 102.9]
643,309 
643,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    518,000 円／㎡]  



調布 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,690,996 
2,635,673 
10,055,323 
7,783,600 
2,271,723 		 （　0.9549）
2,169,268 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     52,908,976 円　　　　（　    395,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.50 ＲＣ5 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   134 ㎡      9.3 m x   14.8 m  前面道路：都道     　  10.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上住宅で平均専有面積３６㎡程度を想定 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 標準的なレンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.50 
70.0 
57.75 
4,000 
231,000 		 6.0  1,386,000 
1.0  231,000 

 2～ 2		 住宅
82.50 
88.0 
72.60 
3,012 
218,671 		 1.0  218,671 
1.0  218,671 

 3～ 3		 住宅
82.50 
88.0 
72.60 
3,012 
218,671 		 1.0  218,671 
1.0  218,671 

 4～ 4		 住宅
82.50 
88.0 
72.60 
3,050 
221,430 		 1.0  221,430 
1.0  221,430 

 5～ 5		 住宅
70.00 
88.0 
61.60 
3,050 
187,880 		 1.0  187,880 
1.0  187,880 

計
400.00 
84.3 
337.15 

1,077,652 		 2,232,652 
1,077,652 
⑨年額支払賃料      1,077,652 円　×　12ヶ月　＝　      12,931,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,931,824 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       775,909 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,155,915 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,232,652 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,987 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,077,652 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         514,094 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,690,996 円　　　　（　        94,709 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＫ賃０６公
　　　　-25		 3,121  
(   2,992) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,972 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,012 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＹ賃０６公
　　　　-8		 3,285  
(   3,150) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,160 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 732,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 517,273 円  　　　       12,931,824　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,000,400 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,635,673 円　（　　　　　　        19,669 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,783,600 円  
（　　　　　        58,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,690,996 円      
②総費用 2,635,673 円      
③純収益　①－② 10,055,323 円      
④建物等に帰属する純収益 7,783,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,271,723 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,169,268 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,908,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     395,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市国領町一丁目１１番２０
 0124000219086-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
調布 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-6 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　保代   TEL.
鑑定評価額 67,900,000 円  １㎡当たりの価格 507,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市国領町１丁目１１番２０
 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中小規模店舗兼共同
住宅が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北10.3m都道 水道、ガス、下水 布田

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．３ｍ都道 交通

施設		 布田駅北東方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 中小規模の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維
持して推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    518,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、調布市及びその周辺の市を圏域とする近隣商業地域及び商住混在地域である。需要者は圏域内に地縁性
を持つ自己使用目的の法人や収益性を重視する投資目的の法人等が中心となっている。周辺は、店舗のほか住居系の利
用も多く繁華性の程度は高いとは言えないが、駅接近性の良い商業地という稀少性が認められる。商業地の価格は個別
性が強く、取引される規模、価格帯は多様で、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域においては、自己利用目的や投資目的の需要が想定され、収益性を重視するとともに市場の実態をも重視して
行動する。賃貸市場においては、１階店舗、２階以上が住居のものが多く十分な収益が見込めず、収益価格はやや低位
に求められたと考えられるが、本件では、収益性を重視する商業地域の評価であるため、市場の実態を反映した比準価
格を重視しつつも、収益価格を関連づけて、前年の標準地の価格との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    486,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の持ち直しが見られるなか、地域により
濃淡はあるものの需要者の購入意欲は依然と
して積極的であるが、金利の上昇等に留意す
る必要がある。

店舗兼共同住宅が建ち並ぶ，最寄駅への接近
性が良好な近隣商業地域である。地域要因に
特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＹ０６公

-203		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＯＫ０６公

-22		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＹＭ０６公

-21		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南17.9m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＹＭ０６公

-200		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.3m都道、
東5m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
659,921  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
684,998 		 100
[ 129.9]
527,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
527,000 
b (　           ) 
313,427  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
333,222 		 100
[  68.2]
488,595 
489,000 
c (　           ) 
327,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
349,316 		 100
[  73.0]
478,515 
479,000 
d (　           ) 
471,639  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.3]
440,424 		 100
[  80.4]
547,791 
548,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    518,000 円／㎡]  



調布 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,657,241 
2,635,093 
10,022,148 
7,783,600 
2,238,548 		 （　0.9549）
2,137,589 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     52,136,317 円　　　　（　    389,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 82.50 ＲＣ5 400.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   134 ㎡      9.3 m x   14.8 m  前面道路：都道     　  10.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は専有面積約３６㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
82.50 
70.0 
57.75 
4,023 
232,328 		 6.0  1,393,968 
1.0  232,328 

 2～ 2		 居宅
82.50 
88.0 
72.60 
2,980 
216,348 		 1.0  216,348 
1.0  216,348 

 3～ 3		 居宅
82.50 
88.0 
72.60 
2,980 
216,348 		 1.0  216,348 
1.0  216,348 

 4～ 4		 居宅
82.50 
88.0 
72.60 
3,040 
220,704 		 1.0  220,704 
1.0  220,704 

 5～ 5		 居宅
70.00 
88.0 
61.60 
3,069 
189,050 		 1.0  189,050 
1.0  189,050 

計
400.00 
84.3 
337.15 

1,074,778 		 2,236,418 
1,074,778 
⑨年額支払賃料      1,074,778 円　×　12ヶ月　＝　      12,897,336 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     337.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,897,336 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       773,840 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,123,496 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,236,418 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,022 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,074,778 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         512,723 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,657,241 円　　　　（　        94,457 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＹ賃０６公
　　　　-33		 2,658  
(   2,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,658 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,109 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,980 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＹ賃０６公
　　　　-34		 3,537  
(   3,391) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 98.0]		 100
[103.0]
3,469 
c ＡＴ賃０６公
　　　　-7		 2,983  
(   2,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,210 
調布 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 732,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 515,893 円  　　　       12,897,336　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,000,400 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,635,093 円　（　　　　　　        19,665 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 295,000 円／㎡　×　     400.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,783,600 円  
（　　　　　        58,087 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,657,241 円      
②総費用 2,635,093 円      
③純収益　①－② 10,022,148 円      
④建物等に帰属する純収益 7,783,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,238,548 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,137,589 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,952 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     52,136,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     389,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市国領町一丁目１１番２０
 0124000219086-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考