別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
調布 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-3 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　長友　和彦   TEL.
鑑定評価額 316,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市布田４丁目１９番１１
 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ9F1B		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西18m市道、南側道 水道、ガス、下水 調布

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所、共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 調布駅前広場等整備事業等が
進捗中。		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 調布駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 調布駅を中心とした駅周辺商業施設の更新等のほか現在進行中の駅前広場の整備事業等の影響により向上的地域
変化が認められ、近時、マンション需要とも相まって、需要は強く地価は上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所、共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね多摩地区の主要駅周辺に形成された商業地域。需要者は主として地縁性を有する企業等であるが、規
模によっては比較的大手のサービス業、商業ビル経営者等も考慮される。地価は、駅前広場整備の進捗、駅周辺商業施
設の更新等向上的地域変化のなか、近時、マンション需要とも相まって、需要は強く地価は上昇傾向にある。地価水準
は個別性等により大きく異なるが概ね１，２００～１，６００千円／㎡程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した事例は事例数の制約からやや広範囲に及ぶ同一需給圏内の類似地域等に所在する事例を採用、その試算過程に
十分な検討を要するもののほぼ妥当と認められる。本件は調布駅南口商業地域内に所在、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ
地域で、自用の店舗兼共同住宅等も見られるなか賃貸市場も比較的成熟していることから本件では実証的と判断される
比準価格を重視しつつ、収益価格も関連付け、類似の標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　調布 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅接近性、マンション需要等の程度等により
様相を異にするものの、近時、需要は総じて
強いと認められ、地価は上昇基調にある。


駅前広場整備の進捗、駅周辺商業施設の更新
等向上的地域変化の中、近時、マンション需
要とも相まって、需要は強く地価は上昇傾向
にある。

個別的要因に変動はない。角地としての優位
性を有する。その他要因にあっては周囲の状
況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同様
と認められる。		 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＧ０６公

-209		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m都道
、中間画地
近商
高度地区最高31m
(90,300)
b ＡＴ０６公

-20		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
商業

(100,440)
c ＯＹ０６公

-203		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＯＹ０６公

-204		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＨＴ０６公

-206		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m都道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
710,750  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
871,188 		 100
[  63.1]
1,380,647 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,420,000 
b (　           ) 
942,932  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
969,334 		 100
[  89.3]
1,085,480 
1,120,000 
c (　           ) 
659,921  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
684,998 		 100
[  50.4]
1,359,123 
1,400,000 
d (　           ) 
766,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
795,108 		 100
[  66.5]
1,195,651 
1,230,000 
e (　           ) 
951,850  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,030,353 		 100
[  71.3]
1,445,095 
1,490,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,390,000 円／㎡]  



調布 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,309,032 
8,140,180 
31,168,852 
20,932,800 
10,236,052 		 （　0.9563）
9,788,737 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    250,993,256 円　　　　（　  1,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 195.00 ＲＣ6 1,166.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   234 ㎡     17.3 m x   13.8 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所はフロア貸し、居住部分は平均専有面積３５．５㎡程度の１ＤＫを想定 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種建物標準的レンタブル比等を参考に判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
88.5 
172.58 
6,100 
1,052,738 		 12.0  12,632,856 
1.0  1,052,738 

 2～ 2		 事務所
195.00 
81.2 
158.34 
3,700 
585,858 		 6.0  3,515,148 
1.0  585,858 

 3～ 3		 居宅
195.00 
73.0 
142.35 
3,000 
427,050 		 1.0  427,050 
1.0  427,050 

 4～ 4		 居宅
195.00 
73.0 
142.35 
3,050 
434,168 		 1.0  434,168 
1.0  434,168 

 5～ 6		 居宅
193.00 
73.8 
142.43 
3,070 
437,260 		 1.0  437,260 
1.0  437,260 

計
1,166.00 
77.2 
900.48 

3,374,334 		 17,883,742 
3,374,334 
⑨年額支払賃料      3,374,334 円　×　12ヶ月　＝　      40,492,008 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,492,008 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,429,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,062,488 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        17,883,742 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         168,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,374,334 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,078,437 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,309,032 円　　　　（　       167,987 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ賃０６公
　　　　-2		 2,345  
(   2,248) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
2,812 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,088 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＨ賃０６公
　　　　-33		 2,623  
(   2,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,179 
c ＮＡ賃０６公
　　　　-18		 3,123  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[130.0]
3,268 
調布 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,016,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,619,680 円  　　　       40,492,008　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,077,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,755,200 円  　　　　    336,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,140,180 円　（　　　　　　        34,787 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,166.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,932,800 円  
（　　　　　        89,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,309,032 円      
②総費用 8,140,180 円      
③純収益　①－② 31,168,852 円      
④建物等に帰属する純収益 20,932,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,236,052 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,788,737 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    250,993,256 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市布田四丁目１９番１１
 0124000335961-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
調布 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-3 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　宏   TEL.
鑑定評価額 316,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,350,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 970,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市布田４丁目１９番１１
 ②地積
　(㎡)		 234  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1.2:1		 店舗、事務所兼共同
住宅等
ＳＲＣ9F1B		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西18m市道、南側道 水道、ガス、下水 調布

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所、共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 調布駅南方

300m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も同様な地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所、共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,390,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市及び隣接市の商業地域の範囲。特に駅に近い同種地域との代替関係が強い。主な需要者は法人、不
動産業者等である。繁華性は高く、店舗、事務所、共同住宅等の需要が高い。店舗等の賃貸需要は概ね堅調で、顧客の
地縁的選好性等に支えられている。需要の中心となる価格帯は１２５万～１４５万円／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、２試算価格は適正に査定されていると判断され
る。比準価格は調布市、府中市の商業・近隣商業地域の事例から試算されたものであり規範性は高い。店舗等の賃貸需
要は堅調であるが住居系も混在していることから収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を中心に収
益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　調布 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,300,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は徐々に持ち直し傾向にあるが、物価上
昇等が懸念される。住宅需要は地域により異
なるものの低金利等を背景に概ね堅調に推移
。

駅に近い繁華性の高い商業地域で需要は堅調
。地価は一般的要因等の影響で上昇傾向で推
移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％ +3.8 ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ０６公

-20		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
商業

(100,440)
b ＳＫ０６公

-14		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m都道、
西6m、角地
商業

(100,400)
c ＨＴ０６公

-206		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＯＹ０６公

-204		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
942,932  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
969,334 		 100
[  79.7]
1,216,228 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
1,250,000 
b (　           ) 
842,441  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
813,557 		 100
[  57.0]
1,427,293 
1,470,000 
c (　           ) 
951,850  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,030,353 		 100
[  70.7]
1,457,359 
1,500,000 
d (　           ) 
766,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
795,108 		 100
[  60.7]
1,309,898 
1,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 -37.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,390,000 円／㎡]  



調布 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,758,525 
8,445,635 
31,312,890 
20,932,800 
10,380,090 		 （　0.9563）
9,926,480 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    254,525,128 円　　　　（　  1,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 195.00 ＲＣ6 1,166.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   234 ㎡     17.3 m x   13.8 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所はフロア貸し、３～６階は１ＤＫタイプ、平均専有面積３６㎡程度。 ⑦有効率　  77.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
195.00 
88.5 
172.58 
6,096 
1,052,048 		 12.0  12,624,576 
1.0  1,052,048 

 2～ 2		 事務所
195.00 
81.2 
158.34 
3,810 
603,275 		 6.0  3,619,650 
1.0  603,275 

 3～ 3		 住宅
195.00 
73.0 
142.35 
3,048 
433,883 		 1.0  433,883 
1.0  433,883 

 4～ 4		 住宅
195.00 
73.0 
142.35 
3,078 
438,153 		 1.0  438,153 
1.0  438,153 

 5～ 6		 住宅
193.00 
73.8 
142.43 
3,109 
442,815 		 1.0  442,815 
1.0  442,815 

計
1,166.00 
77.2 
900.48 

3,412,989 		 18,001,892 
3,412,989 
⑨年額支払賃料      3,412,989 円　×　12ヶ月　＝　      40,955,868 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     900.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        40,955,868 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,457,352 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,498,516 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,001,892 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         169,218 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,412,989 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,090,791 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,758,525 円　　　　（　       169,908 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ賃０６公
　　　　-31		 2,292  
(   2,197) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
3,242 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,137 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,048 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＨ賃０６公
　　　　-32		 2,585  
(   2,478) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,116 
c ＫＨ賃０６公
　　　　-33		 2,623  
(   2,514) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
3,183 
調布 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,016,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,638,235 円  　　　       40,955,868　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,364,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,755,200 円  　　　　    336,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       336,000 円  　　　　    336,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,445,635 円　（　　　　　　        36,092 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 336,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   1,166.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,932,800 円  
（　　　　　        89,456 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,758,525 円      
②総費用 8,445,635 円      
③純収益　①－② 31,312,890 円      
④建物等に帰属する純収益 20,932,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,380,090 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,926,480 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    254,525,128 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市布田四丁目１９番１１
 0124000335961-0000
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備考