別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
調布 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-2 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　粕谷　明子   TEL.
鑑定評価額 158,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市仙川町１丁目１１番１４
 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,240)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 飲食店舗、小売店舗
等が多い駅に近い商
業地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 仙川

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４ｍ市道 交通

施設		 仙川駅南方

130m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 飲食店舗、小売店舗等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域である。最近では築年の古い建物の建て替えや、テナントの
入れ替わりがよく見られるが、今後も活気ある商店街として発展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市及び隣接市区の駅に近い店舗等が建ち並ぶ商業地域。需要者の中心は、法人、個人事業者等である
。商圏は京王線沿線居住者のほか、小田急線沿線居住者と比較的広く、少ない供給に比べて需要は底堅いエリアである
。商業地の取引事例は少なく、また、取引には個別の事情も多く含んでおり、需要の中心となる価格帯を把握すること
は困難であるが、概ね１，１００千円／㎡前後であると判断した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した事例は京王線沿線の商業地内で取引された事例であり、規範性の高い比準価格が求められたものと思料される
。容積率２４０％のエリアに存し、収益価格はやや低めに試算された。本件においては、市場においては、立地の希少
性を考慮して取引されるものと判断し、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、かつ、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[120.7]		 [100.0]
100		 1,090,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高、今後の金利動向等に留意は必要であ
るが、繁華性の高い市内商業地は賑わいがみ
られ地価は上昇基調で推移している。


人通りが多く、新規店舗の出店も多い活気あ
る商店街である。出店ニーズは底堅く、地価
は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +26.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＧ０６公

-210		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東18m国道、
中間画地
商業

(100,400)
b ＡＴ０６公

-20		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
商業

(100,440)
c ＯＧ０６公

-209		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m都道
、中間画地
近商
高度地区最高31m
(90,300)
d ＳＡ０６公

-19		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
e ＳＫ０６公

-14		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東16m都道、
西6m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
826,100  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
883,927 		 100
[  75.7]
1,167,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,170,000 
b (　           ) 
942,932  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
969,334 		 100
[  95.1]
1,019,279 
1,020,000 
c (　           ) 
710,750  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
784,069 		 100
[  73.4]
1,068,214 
1,070,000 
d (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,289,392 		 100
[ 115.5]
1,116,357 
1,120,000 
e (　           ) 
842,441  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
813,557 		 100
[  89.2]
912,059 
912,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +26.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



調布 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,091,527 
3,669,299 
13,422,228 
6,954,200 
6,468,028 		 （　0.9549）
6,176,320 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    150,641,951 円　　　　（　  1,030,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 98.79 ＲＣ4 364.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   240 ％   146 ㎡      9.0 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～４階は事務所（共にフロア貸し）を想定 ⑦有効率　  94.7 ％
の理由		 同種建物としては標準的である
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.79 
91.9 
90.81 
6,500 
590,265 		 10.0  5,902,650 
1.0  590,265 

 2～ 2		 店舗
98.79 
96.2 
95.01 
4,000 
380,040 		 6.0  2,280,240 
1.0  380,040 

 3～ 3		 事務所
98.79 
96.2 
95.01 
3,100 
294,531 		 3.0  883,593 
1.0  294,531 

 4～ 4		 事務所
68.55 
94.5 
64.77 
3,100 
200,787 		 3.0  602,361 
1.0  200,787 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
364.92 
94.7 
345.60 

1,465,623 		 9,668,844 
1,465,623 
⑨年額支払賃料      1,465,623 円　×　12ヶ月　＝　      17,587,476 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,587,476 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,055,249 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,532,227 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,668,844 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,887 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,465,623 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         468,413 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,091,527 円　　　　（　       117,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ賃０６公
　　　　-9		 3,051  
(   2,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
3,149 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,196 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＯＧ賃０６公
　　　　-27		 3,507  
(   3,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 99.0]		 100
[115.0]
3,242 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 654,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 703,499 円  　　　       17,587,476　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,200,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      893,800 円  　　　　    109,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,669,299 円　（　　　　　　        25,132 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     364.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,954,200 円  
（　　　　　        47,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,091,527 円      
②総費用 3,669,299 円      
③純収益　①－② 13,422,228 円      
④建物等に帰属する純収益 6,954,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,468,028 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,176,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,304 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    150,641,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,030,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市仙川町一丁目１１番１４
 0124000282854-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
調布 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-2 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　宗寛   TEL.
鑑定評価額 156,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,070,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市仙川町１丁目１１番１４
 ②地積
　(㎡)		 146  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,240)

1:2		 店舗兼住宅

ＲＣ4F1B		 飲食店舗、小売店舗
等が多い駅に近い商
業地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 仙川

130m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ４階程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４ｍ　市道 交通

施設		 仙川駅南方

130m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や飲食店の建ち並ぶ、旧来からの駅前商店街である。繁華性が高い駅前商業地域であり、需要は高い。
地域要因に格別の変動はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ４階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    997,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、調布市及びその周辺市・区で、鉄道の駅に近く、比較的繁華性の高い商業地域である。需要の中
心は、地縁性のある法人や個人事業者であると考えられる。条件の良い商業地域は希少性が高く、供給が限定的な一方
で需要は堅調であることから、地価は上昇傾向にある。取引価格は立地や規模によりかなりばらつきが認められるが、
需要の中心となる価格帯は、概ね１，０００，０００円／㎡前後であると考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、繁華性の高い駅前商業地域である。信頼し得る取引事例を多数収集・選択できたことから、比準価格は
実証的で説得力のある価格である。また、対象地の需要の中心は事業目的であると考えられることから、適切に収益・
費用を想定した収益価格も一定の説得力を有するものである。したがって、本評価においては比準価格と収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[122.2]		 [100.0]
100		 1,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の回復傾向を反映して、調布市内の不動
産需要は堅調であり、地価は依然として上昇
傾向が続いている。


小売店舗や飲食店の建ち並ぶ、繁華性の高い
駅前商業地域であり、希少性も高い。地域要
因に、特段の変動は認められない。


個別的要因に、特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 +26.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ０６公

-20		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
商業

(100,440)
b ＯＧ０６公

-209		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西9.2m都道
、中間画地
近商
高度地区最高31m
(90,300)
c ＯＧ０６公

-210		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東18m国道、
中間画地
商業

(100,400)
d ＡＴ０６公

-300		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8.9m市道
、北5.4m、
角地
近商
高度3種最高25m
特別用途地区
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
942,932  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
969,334 		 100
[ 100.9]
960,688 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
961,000 
b (　           ) 
710,750  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
871,188 		 100
[  78.4]
1,111,209 
1,110,000 
c (　           ) 
826,100  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
883,927 		 100
[  83.1]
1,063,691 
1,060,000 
d (　           ) 
1,462,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,530,309 		 100
[ 128.1]
1,194,621 
1,190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +13.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +16.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



調布 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,186,196 
3,726,903 
13,459,293 
7,209,400 
6,249,893 		 （　0.9549）
5,968,023 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    145,561,537 円　　　　（　    997,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 98.79 ＲＣ4 364.92
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   240 ％   146 ㎡      9.0 m x   16.2 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～４階は事務所のビル（フロア貸し）を想定した。 ⑦有効率　  94.7 ％
の理由		 類似建物の標準的なレンタブル比を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
98.79 
91.9 
90.81 
6,500 
590,265 		 10.0  5,902,650 
2.0  1,180,530 

 2～ 2		 店舗
98.79 
96.2 
95.01 
4,150 
394,292 		 6.0  2,365,752 
1.0  394,292 

 3～ 3		 事務所
98.79 
96.2 
95.01 
2,960 
281,230 		 3.0  843,690 
1.0  281,230 

 4～ 4		 事務所
68.55 
94.5 
64.77 
2,960 
191,719 		 3.0  575,157 
1.0  191,719 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
364.92 
94.7 
345.60 

1,457,506 		 9,687,249 
2,047,771 
⑨年額支払賃料      1,457,506 円　×　12ヶ月　＝　      17,490,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,490,072 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,049,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,440,668 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,687,249 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          91,060 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,047,771 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         654,468 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,186,196 円　　　　（　       117,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ賃０６公
　　　　-36		 4,577  
(   4,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[140.0]		 100
[ 87.5]		 100
[100.0]		 100
[125.0]
2,989 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,051 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,960 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＹＭ賃０６公
　　　　-35		 4,495  
(   4,336) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[140.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[125.0]
3,084 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 678,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 699,603 円  　　　       17,490,072　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,196,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      926,600 円  　　　　    113,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       113,000 円  　　　　    113,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,726,903 円　（　　　　　　        25,527 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 113,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     364.92 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,209,400 円  
（　　　　　        49,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,186,196 円      
②総費用 3,726,903 円      
③純収益　①－② 13,459,293 円      
④建物等に帰属する純収益 7,209,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,249,893 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,968,023 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       40,877 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    145,561,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     997,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市仙川町一丁目１１番１４
 0124000282854-0000
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備考