別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
調布 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　浅利　隆文   TEL.
鑑定評価額 176,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市小島町１丁目１１番２
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南15m都道 水道、ガス、下水 調布

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 調布駅前広場整備事業等が進
捗している。		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 調布駅北方

230m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗，事務所等が建ち並ぶ駅に近い商業地域として，調布駅駅前広場整備事業等の影響をうけつつも，その
他には大きな変動要因は認められない。よって，当面の間は，現状のまま推移するものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は，概ね多摩地区の主要鉄道駅周辺に形成された商業地域である。主な需要者は，主として地縁性を
有する企業もしくは収益目的の投資家や不動産事業者等であると考えられる。近隣地域は，調布駅前広場整備時事業の
進捗等に伴い，徐々に繁華性を増してきた地域でもあり，相応の需要が期待できる。市場での中心価格帯は，個別性に
より大きく左右されるが，概ね１㎡当たり１，５００千円～２，０００千円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格に適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域は調布駅北口商業地域内に位置し，
自用の店舗兼共同住宅等も見られるものの，賃貸市場も比較的成熟している。すなわち，主な需要者にとって，市場性
のみならず，収益性も土地価格形成の主要な指標となる。よって本件では，実証的かつ市場参加者の特性を反映した比
準価格を重視しつつも，収益価格を関連付け，代表標準地との検討も踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 74.3]		 [100.0]
100		 1,760,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は，一部足踏みも見られるが緩やかに回
復している。但し，世界的金融引き締めや海
外情勢に注意が必要である。東京都において
も回復している。

駅前広場の整備等の影響を受けつつ，徐々に
繁華性を増して来た地域である。一般的要因
の影響を受け，地価は上昇傾向にある。


地域内においてほぼ標準的な画地である。個
別的要因の変動は特になく，市場競争力は普
通程度と考える。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＴ０６公

-20		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西10m都道、
中間画地
商業

(100,440)
b ＡＴ０６公

-300		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8.9m市道
、北5.4m、
角地
近商
高度3種最高25m
特別用途地区
(100,300)
c ＡＴ０６公

-301		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東3.5m私道
、中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,200)
d ＡＴ０６公

-302		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m都
道、中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,300)
e ＡＴ０６公

-303		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m都道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
942,932  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
969,334 		 100
[  81.1]
1,195,233 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
1,462,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,530,309 		 100
[  74.2]
2,062,411 
2,060,000 
c (　           ) 
1,418,293  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,466,515 		 100
[  79.7]
1,840,044 
1,840,000 
d (　           ) 
1,507,304  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,570,611 		 100
[  77.0]
2,039,755 
2,040,000 
e (　           ) 
1,603,694  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,661,427 		 100
[  80.3]
2,069,025 
2,070,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -25.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,840,000 円／㎡]  



調布 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,476,925 
4,998,673 
16,478,252 
10,777,900 
5,700,352 		 （　0.9563）
5,451,247 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    139,775,564 円　　　　（　  1,410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 68.64 Ｓ8 525.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   99 ㎡      7.5 m x   13.2 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １，２階は店舗，３階以上は事務所，いずれもフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 同種建物の標準的レンタブル比による。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.64 
88.4 
60.66 
6,800 
412,488 		 12.0  4,949,856 
1.0  412,488 

 2～ 2		 店舗
68.64 
94.5 
64.86 
4,000 
259,440 		 6.0  1,556,640 
1.0  259,440 

 3～ 7		 事務所
68.64 
94.5 
64.86 
3,200 
207,552 		 6.0  1,245,312 
1.0  207,552 

 8～ 8		 事務所
44.68 
91.5 
40.90 
3,200 
130,880 		 6.0  785,280 
1.0  130,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.16 
93.4 
490.72 

1,840,568 		 13,518,336 
1,840,568 
⑨年額支払賃料      1,840,568 円　×　12ヶ月　＝　      22,086,816 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     490.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,086,816 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,325,209 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,761,607 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,518,336 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         127,072 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,840,568 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         588,246 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,476,925 円　　　　（　       216,939 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ賃０６公
　　　　-8		 4,662  
(   4,534) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,885 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,410 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＡＴ賃０６公
　　　　-9		 3,051  
(   2,914) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,113 
c ＹＭ賃０６公
　　　　-36		 4,577  
(   4,397) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[118.0]		 100
[100.0]
3,879 
調布 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,038,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 883,473 円  　　　       22,086,816　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,312,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,418,600 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,998,673 円　（　　　　　　        50,492 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     525.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,777,900 円  
（　　　　　       108,868 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,476,925 円      
②総費用 4,998,673 円      
③純収益　①－② 16,478,252 円      
④建物等に帰属する純収益 10,777,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,700,352 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,451,247 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,063 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    139,775,564 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市小島町一丁目１１番２
 0124000230549-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
調布 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 5-1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　智達   TEL.
鑑定評価額 176,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,780,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市小島町１丁目１１番２
 ②地積
　(㎡)		 99  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:2		 店舗

ＲＣ4		 小売店舗、事務所等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南15m都道 水道、ガス、下水 調布

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 調布駅前広場整備事業等が進
捗中。		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 調布駅北方

230m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 調布駅を中心とした再開発事業、駅前広場の整備事業等が進行中であり、地域要因は年々向上している。地価水
準は上昇傾向を継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,480,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に調布市市及び周辺市における商業地域等であり、主な需要者は不動産開発業者、一般事業法人等であ
る。当該地域は、調布駅に近い商業地域であり、店舗事務所ビルの需要が高い。新型コロナウイルスの影響はほぼ解消
され、調布駅再開発事業の進捗による効果によって、地価は上昇傾向を示している。土地の総額は対象標準地の地積規
模で１億８千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は比準価格よりもやや低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格
であり、説得力を有する。一方、収益価格は店舗事務所ビルを新たに建築する事を想定して適正に試算されているが、
想定要素が多いため、やや規範性に欠けると思料される。したがって、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を
比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,260,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[103.0]		 100
[ 73.3]		 [100.0]
100		 1,790,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響は正常化し、貸出金利の先
高感はあるものの、地価水準の上昇傾向が顕
著になっている。


調布駅に近い商業地域であり、近隣地域の繁
華性は高い。新型コロナウイルスの影響はほ
ぼ解消され、地価は上昇傾向を示している。


個別的要因に特別な変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０６公

-19		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＡＴ０６公

-300		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東8.9m市道
、北5.4m、
角地
近商
高度3種最高25m
特別用途地区
(100,300)
c ＡＴ０６公

-303		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m都道、
中間画地
近商
高度3種最高26m
(90,300)
d ＡＴ０６公

-302		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東14.5m都
道、中間画地
近商
高度2種最高23m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,289,392 		 100
[  68.6]
1,879,580 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,880,000 
b (　           ) 
1,462,882  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
1,530,309 		 100
[  85.7]
1,785,658 
1,790,000 
c (　           ) 
1,603,694  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,661,427 		 100
[  89.3]
1,860,501 
1,860,000 
d (　           ) 
1,507,304  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,570,611 		 100
[  86.4]
1,817,837 
1,820,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,840,000 円／㎡]  



調布 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,921,423 
5,104,749 
16,816,674 
10,840,200 
5,976,474 		 （　0.9563）
5,715,302 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    146,546,205 円　　　　（　  1,480,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 68.64 Ｓ8 525.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   99 ㎡      7.5 m x   13.2 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階：店舗、３階以上：事務所、と想定した。 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
68.64 
88.4 
60.66 
7,000 
424,620 		 12.0  5,095,440 
1.0  424,620 

 2～ 2		 店舗
68.64 
94.5 
64.86 
4,400 
285,384 		 6.0  1,712,304 
1.0  285,384 

 3～ 7		 事務所
68.64 
94.5 
64.86 
3,200 
207,552 		 6.0  1,245,312 
1.0  207,552 

 8～ 8		 事務所
44.68 
91.5 
40.90 
3,200 
130,880 		 6.0  785,280 
1.0  130,880 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
525.16 
93.4 
490.72 

1,878,644 		 13,819,584 
1,878,644 
⑨年額支払賃料      1,878,644 円　×　12ヶ月　＝　      22,543,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     490.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 不要と判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,543,728 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,352,624 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,191,104 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,819,584 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         129,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,878,644 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         600,415 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,921,423 円　　　　（　       221,429 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＧ賃０６公
　　　　-25		 4,259  
(   4,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
4,347 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,307 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＯＧ賃０６公
　　　　-26		 2,746  
(   2,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,953 
c ＯＧ賃０６公
　　　　-27		 3,507  
(   3,258) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
3,727 
調布 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,044,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 901,749 円  　　　       22,543,728　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,384,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,426,800 円  　　　　    174,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       174,000 円  　　　　    174,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,104,749 円　（　　　　　　        51,563 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 174,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 322,000 円／㎡　×　     525.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,840,200 円  
（　　　　　       109,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,921,423 円      
②総費用 5,104,749 円      
③純収益　①－② 16,816,674 円      
④建物等に帰属する純収益 10,840,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,976,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,715,302 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,730 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    146,546,205 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,480,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市小島町一丁目１１番２
 0124000230549-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考