別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
調布 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -27 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　太田　保代   TEL.
鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 389,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市緑ケ丘２丁目４１番６４
 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
閑静な住宅地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 仙川

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　　　　北
５ｍ市道		 交通

施設		 仙川駅北方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推移する
ものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね京王線沿線の調布市及びその隣接市の最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者の中心は
同一需給圏内に居住する一次取得者層であるが、マンションからの買換層や圏域外からの転入も見受けられる。当該地
域は、仙川駅から徒歩圏内に存し住環境の良好な地域で、需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は
画地規模１００㎡程度で３，５００万～４，５００万円程度、新築戸建で５，０００万～６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仙川駅から徒歩圏内に存し、住環境良好な住宅地域であり、市場における取引の中心は自用の低層の戸建住宅である。
周辺では賃貸用のアパート等も見受けられるが、主な需要者層は、対象地が有する収益性よりも居住の快適性、利便性
を重視するものと考えられる。したがって、これらの市場の特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考に留めて、代表標準地との均衡性にも留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    439,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[102.0]		 100
[119.5]		 [102.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の持ち直しが見られるなか、地域により
濃淡はあるものの需要者の購入意欲は依然と
して積極的であるが、金利の上昇等に留意す
る必要がある。

仙川駅から徒歩圏内の住環境の良好な住宅地
域である。地域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＡ０６公

-109		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
西4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b ＯＧ０６公

-10		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＳＹ０６公

-7		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＮＡ０６公

-106		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＹＭ０６公

-10		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.3m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
392,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
375,475 		 100
[  97.0]
387,088 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
395,000 
b (　           ) 
365,736  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
389,113 		 100
[ 100.8]
386,025 
394,000 
c (　           ) 
381,094  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
372,300 		 100
[ 100.0]
372,300 
380,000 
d (　           ) 
383,292  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
382,540 		 100
[ 104.0]
367,827 
375,000 
e (　           ) 
476,301  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
451,841 		 100
[ 114.8]
393,590 
401,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    389,000 円／㎡]  



調布 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,957,968 
535,967 
2,422,001 
1,394,860 
1,027,141 		 （　0.9719）
998,278 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     24,348,244 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.00 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
地区計画等		 40 ％   80 ％   80 ％   124 ㎡      9.8 m x   12.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積４６㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,705 
124,430 		 1.0  124,430 
1.0  124,430 

 2～ 2		 居宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,760 
126,960 		 1.0  126,960 
1.0  126,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
100.0 
92.00 

251,390 		 251,390 
251,390 
⑨年額支払賃料        251,390 円　×　12ヶ月　＝　       3,016,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,016,680 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       181,001 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,835,679 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           251,390 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          251,390 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         119,926 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,957,968 円　　　　（　        23,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＹ賃０６公
　　　　-25		 3,157  
(   3,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[104.0]		 100
[102.0]
2,947 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,879 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,760 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＹ賃０６公
　　　　-14		 2,876  
(   2,757) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,820 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 120,667 円  　　　        3,016,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      159,000 円  　　　　     19,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         535,967 円　（　　　　　　         4,322 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,394,860 円  
（　　　　　        11,249 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,957,968 円      
②総費用 535,967 円      
③純収益　①－② 2,422,001 円      
④建物等に帰属する純収益 1,394,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,027,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 998,278 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,051 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,348,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市緑ケ丘二丁目４１番６４
 0124000343209-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月11日　提出
調布 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -27 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　菊地　宏   TEL.
鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 389,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 295,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市緑ケ丘２丁目４１番６４
 ②地積
　(㎡)		 124  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種
地区計画等

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅が建ち並ぶ
閑静な住宅地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 仙川

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 仙川駅北方

1.0km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後も同様な住宅地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    389,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線・小田急線沿線で、概ね調布市、狛江市北部、三鷹市南部、世田谷区西部の住宅地域の範囲。需要
者は調布市、隣接市・区及び都心を中心に活動するサラリーマン層が中心。駅徒歩圏にある住環境が良好な住宅地域で
、需要は概ね安定している。取引は、規模３５坪程度、新築の戸建住宅で５，７００万～６，３００万円、戸建用住宅
地で４，２００万～４，８００万円程度が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算過程に於いて採用した各種資料の相対的信頼性は同等と認められ、２試算価格は適正に査定されていると判断され
る。近隣地域は居住の快適性等が重視される住宅地域で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格
は低位に試算された。共同住宅等の収益物件も見られるが自用の目的での取引が中心の地域であることから、比準価格
を中心に収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    439,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[102.0]		 100
[119.5]		 [102.0]
100		 389,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    372,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は徐々に持ち直し傾向にあるが、物価上
昇等が懸念される。住宅需要は地域により異
なるものの低金利等を背景に概ね堅調に推移
。

駅徒歩圏にある住環境の良好な住宅地域で需
要は普通程度。地価は一般的要因等の影響で
やや上昇傾向で推移。


東道路で日照等がやや優る。個別的要因に変
動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＡ０６公

-109		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
西4.5m、角地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b ＯＧ０６公

-10		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＳＹ０６公

-7		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＹＭ０６公

-100		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区1種25m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
392,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
375,475 		 100
[  98.0]
383,138 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
391,000 
b (　           ) 
365,736  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
389,113 		 100
[  99.8]
389,893 
398,000 
c (　           ) 
381,094  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
372,300 		 100
[  99.0]
376,061 
384,000 
d (　           ) 
547,923  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.3]
443,371 		 100
[ 117.7]
376,696 
384,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +25.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    389,000 円／㎡]  



調布 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,962,298 
546,844 
2,415,454 
1,430,810 
984,644 		 （　0.9719）
956,976 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     23,340,878 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 46.00 ＬＳ2 92.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
地区計画等		 40 ％   80 ％   80 ％   124 ㎡      9.8 m x   12.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積４６㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,709 
124,614 		 1.0  124,614 
1.0  124,614 

 2～ 2		 住宅
46.00 
100.0 
46.00 
2,764 
127,144 		 1.0  127,144 
1.0  127,144 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
92.00 
100.0 
92.00 

251,758 		 251,758 
251,758 
⑨年額支払賃料        251,758 円　×　12ヶ月　＝　       3,021,096 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,021,096 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       181,266 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,839,830 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           251,758 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,367 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          251,758 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         120,101 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,962,298 円　　　　（　        23,890 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＨ賃０６公
　　　　-22		 2,371  
(   2,274) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[108.0]		 100
[ 74.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
2,997 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,883 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,764 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＨ賃０６公
　　　　-23		 2,368  
(   2,270) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,825 
c ＫＨ賃０６公
　　　　-24		 2,250  
(   2,157) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
2,828 
調布 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,400 円  　　　　     19,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 120,844 円  　　　        3,021,096　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      103,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      163,100 円  　　　　     19,900,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,900 円  　　　　     19,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         546,844 円　（　　　　　　         4,410 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　      92.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,430,810 円  
（　　　　　        11,539 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,962,298 円      
②総費用 546,844 円      
③純収益　①－② 2,415,454 円      
④建物等に帰属する純収益 1,430,810 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 984,644 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 956,976 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,718 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,340,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市緑ケ丘二丁目４１番６４
 0124000343209-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
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備考