別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
調布 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -25 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　長友　和彦   TEL.
鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 394,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市東つつじケ丘２丁目２５番６２
 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 つつじヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東方の「入間川」付近に沿い
、東京外環道トンネル（大深
度）事業中。		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 つつじヶ丘駅南東方

450m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅地として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。駅接近性の比較的良好な地域にあっ
て、近時、需要は強含みにある中、今後、一般的要因の変動等により様相を変化させる可能性もある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね調布市内及び隣接市等の圏域に存する京王線を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は調布市及び隣
接市等の居住者が大半で、一次取得者のほか二次取得層からの需要も見られる。駅接近性の比較的良好な地域で需要は
根強く、鉄道踏切解消計画等未定であることによる影響もあるなか、地価は上昇傾向にある。土地は１００㎡程度で３
，５００～４，５００万円前後、新築戸建住宅では５，０００～６，０００万円前後が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は駅接近性からアパートも見られるが、戸建
住宅を中心とする地域であり地域的には居住目的の取引が主で、収益性が十分に取引に反映されるまでには至っていな
い地域と認められる。よって、本件では実証的と判断される比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地
との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    439,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[102.0]		 100
[115.6]		 [100.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心への接近性もあり調布市内の住宅需要は
近時、総じて強いと認められ、地価は上昇基
調にある。


地域に特筆すべき変動はない。駅徒歩圏内に
所在する住宅地域で、需要は根強く、地価は
上昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。北側で街路に接面
、方位優位性の外、その他要因を含め周囲の
状況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同
様と認められる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ０６公

-13		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4.5m私道
、中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
b ＫＳ０６公

-9		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＫＨ０６公

-208		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東6.5m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
地区計画等
(40,80)
d ＮＡ０６公

-102		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3.4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＮＡ０６公

-17		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
328,118  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
328,768 		 100
[  84.4]
389,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
390,000 
b (　           ) 
355,786  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
382,631 		 100
[  91.1]
420,012 
420,000 
c (　           ) 
323,268  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
331,590 		 100
[  86.9]
381,577 
382,000 
d (　           ) 
329,827  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
316,460 		 100
[  82.3]
384,520 
385,000 
e (　           ) 
365,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
355,592 		 100
[  90.2]
394,226 
394,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    394,000 円／㎡]  



調布 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,508,372 
453,826 
2,054,546 
1,179,160 
875,386 		 （　0.9719）
850,788 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,750,927 円　　　　（　    203,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 38.00 ＬＳ2 76.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   102 ㎡      8.7 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３８㎡程度の１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段を採用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
38.00 
100.0 
38.00 
2,780 
105,640 		 1.0  105,640 
1.0  105,640 

 2～ 2		 居宅
38.00 
100.0 
38.00 
2,830 
107,540 		 1.0  107,540 
1.0  107,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
76.00 
100.0 
76.00 

213,180 		 213,180 
213,180 
⑨年額支払賃料        213,180 円　×　12ヶ月　＝　       2,558,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,558,160 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       153,490 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,404,670 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           213,180 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,004 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          213,180 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         101,698 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,508,372 円　　　　（　        24,592 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＡ賃０６公
　　　　-15		 2,504  
(   2,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[ 95.0]
2,694 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,952 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,830 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０６公
　　　　-16		 1,866  
(   1,863) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]
2,229 
c ＫＳ賃０６公
　　　　-10		 2,959  
(   2,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
3,936 
調布 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 102,326 円  　　　        2,558,160　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      134,400 円  　　　　     16,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         453,826 円　（　　　　　　         4,449 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　      76.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,179,160 円  
（　　　　　        11,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,508,372 円      
②総費用 453,826 円      
③純収益　①－② 2,054,546 円      
④建物等に帰属する純収益 1,179,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 875,386 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 850,788 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,750,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     203,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市東つつじケ丘二丁目２５番６２
 0124000322140-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
調布 -25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -25 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　粕谷　明子   TEL.
鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 394,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市東つつじケ丘２丁目２５番６２
 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかにア
パート等が見られる
住宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 つつじヶ丘

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 東方の「入間川」付近で、東
京外環道トンネル（大深度）
事業中。		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 つつじヶ丘駅南方

450m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心とした既成の住宅地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面の間は現状を維持して推移し
ていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    394,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市、狛江市、世田谷区西部の、京王線、小田急線沿線駅の徒歩圏の住宅地域である。需要者は同一需
給圏の居住者が多いが、都心部へ通勤する同一需給圏外のサラリーマン世帯等も考えられる。最寄駅まで近く利便性良
好な住宅地域である。市場において需要の中心となる価格帯は、土地は１００㎡程度で４，０００万円～４，５００万
円程度、新築の戸建住宅で６，０００万円～６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は戸建住宅が中心であり、アパート等もみられるが自用目的での取引が中心である。当該地域における収益物
件の投資採算性は低く、収益性を反映した収益価格は低位に求められた。取引市場においては、居住の快適性や利便性
を重視した自用目的での取引が中心であることを考慮し、本件においては、市場の実態を反映した価格である比準価格
を重視して、収益価格を参考とし、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    439,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[102.0]		 100
[115.0]		 [100.0]
100		 396,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 調布市内の住宅地の地価は、低金利、需給動
向を反映して上昇基調で推移してきたが、需
要は衰えず上昇基調が継続している。


最寄駅から６分程度の閑静な住宅地域である
。地域要因に変動はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＡ０６公

-17		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b ＫＳ０６公

-3		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
景観計画区域
(40,80)
c ＫＨ０６公

-2		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
北西4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＮＡ０６公

-8		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
365,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
355,592 		 100
[  91.2]
389,904 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
390,000 
b (　           ) 
409,595  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
412,028 		 100
[ 105.0]
392,408 
392,000 
c (　           ) 
426,544  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
416,701 		 100
[ 104.0]
400,674 
401,000 
d (　           ) 
456,871  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
488,098 		 100
[  94.1]
518,701 
519,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    394,000 円／㎡]  



調布 -25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,493,086 
455,386 
2,037,700 
1,179,160 
858,540 		 （　0.9719）
834,415 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,351,585 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 38.00 ＬＳ2 76.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   102 ㎡      8.7 m x   11.8 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積３８㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
38.00 
100.0 
38.00 
2,820 
107,160 		 1.0  107,160 
1.0  107,160 

 2～ 2		 居宅
38.00 
100.0 
38.00 
2,870 
109,060 		 1.0  109,060 
1.0  109,060 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
76.00 
100.0 
76.00 

216,220 		 216,220 
216,220 
⑨年額支払賃料        216,220 円　×　12ヶ月　＝　       2,594,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      76.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,594,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,678 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,438,962 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           216,220 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          216,220 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          52,092 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,493,086 円　　　　（　        24,442 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ賃０６公
　　　　-10		 2,959  
(   2,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
3,082 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,938 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,870 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０６公
　　　　-15		 2,504  
(   2,400) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,794 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 -25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 98,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 103,786 円  　　　        2,594,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       86,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      134,400 円  　　　　     16,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,400 円  　　　　     16,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         455,386 円　（　　　　　　         4,465 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　      76.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,179,160 円  
（　　　　　        11,560 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,493,086 円      
②総費用 455,386 円      
③純収益　①－② 2,037,700 円      
④建物等に帰属する純収益 1,179,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 858,540 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 834,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,351,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市東つつじケ丘二丁目２５番６２
 0124000322140-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考