別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
調布 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -22 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　浅利　隆文   TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市染地１丁目２０番２７外
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに空
地が見られる住宅地
域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 布田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北　　　５
ｍ市道		 交通

施設		 布田駅南方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域として成熟している。地域に特段の変化は認められないため，当分の
間，現状を維持して推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は，京王線及び小田急沿線で調布市等を中心に隣接する市域の一部を含む住宅地域である。最終需要
者は，上記圏内に在住し，主に都心等へ通勤するサラリーマン層が中心である。最寄駅からやや距離があるものの，落
ち着いた居住環境であり，相応の需要は認められる。戸建住宅市場の中心価格帯は，新築分譲住宅の場合１００㎡前後
の敷地で，土地は３，０００万円前後，新築戸建住宅は総額で４，５００～５，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域の状況は，最寄駅から約１
．３ｋｍの住宅地域で，自用目的の不動産取引が中心である。アパート等も散見されるが，土地に対する投資採算性は
低く，居住の快適性や利便性が土地価格形成の主要な指標となっている。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反映
した比準価格を標準に，収益価格を参考とし，代表標準地との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[104.0]		 100
[157.4]		 [104.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は，一部足踏みも見られるが緩やかに回
復している。但し，世界的金融引き締めや海
外情勢に注意が必要である。東京都において
も回復している。

居住環境良好な低層住宅地域であり，地域要
因に特段の変化は認められない。一般的要因
の影響を受け，地価は上昇傾向にある。


方位の優位性はややあるものの，地域内にお
いて，ほぼ標準的な画地である。個別的要因
に変動は特になく，市場競争力は普通である
。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳ０６公

-14		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＫＳ０６公

-12		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＯＹ０６公

-15		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(70,200)
d ＫＨ０６公

-9		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＯＫ０６公

-6		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
249,211  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
298,467 		 100
[ 106.8]
279,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
291,000 
b (　           ) 
315,318  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
332,398 		 100
[ 117.7]
282,411 
294,000 
c (　           ) 
234,784  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
240,731 		 100
[  97.5]
246,904 
257,000 
d (　           ) 
316,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
305,869 		 100
[ 107.1]
285,592 
297,000 
e (　           ) 
306,196  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
305,596 		 100
[ 103.9]
294,125 
306,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    287,000 円／㎡]  



調布 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,770,646 
513,926 
2,256,720 
1,445,190 
811,530 		 （　0.9719）
788,726 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,237,220 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 47.00 ＬＳ2 94.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   125 ㎡     11.0 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ，平均専有面積４７㎡程度。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下，外階段を採用のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
2,480 
116,560 		 1.0  116,560 
1.0  116,560 

 2～ 2		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
2,530 
118,910 		 1.0  118,910 
1.0  118,910 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
94.00 
100.0 
94.00 

235,470 		 235,470 
235,470 
⑨年額支払賃料        235,470 円　×　12ヶ月　＝　       2,825,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金によって担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,825,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       169,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,656,102 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           235,470 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,213 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          235,470 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         112,331 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,770,646 円　　　　（　        22,165 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＡＴ賃０６公
　　　　-1		 3,029  
(   2,791) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
2,535 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,639 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＡＴ賃０６公
　　　　-2		 2,748  
(   2,634) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 100
[ 97.0]
2,571 
c ＹＭ賃０６公
　　　　-38		 3,257  
(   3,123) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[114.0]		 100
[100.0]
2,774 
調布 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,600 円  　　　　     20,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 113,026 円  　　　        2,825,640　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      164,800 円  　　　　     20,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,100 円  　　　　     20,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         513,926 円　（　　　　　　         4,111 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,445,190 円  
（　　　　　        11,562 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,770,646 円      
②総費用 513,926 円      
③純収益　①－② 2,256,720 円      
④建物等に帰属する純収益 1,445,190 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 811,530 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 788,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,237,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市染地一丁目２０番２７
 0124000287072-0000
2 　調布市染地一丁目２０番３１
 0124000287076-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
調布 -22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -22 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　智達   TEL.
鑑定評価額 35,900,000 円  １㎡当たりの価格 287,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市染地１丁目２０番２７外
 ②地積
　(㎡)		 125  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほかに空
地が見られる住宅地
域		 南西5m市道 水道、ガス、下水 布田

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       125 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５ｍ市
道		 交通

施設		 布田駅南方

1.3km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾
向を継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    287,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    154,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に京王線沿線に存する徒歩圏の住宅地域であり、主な需要者は調布市及びその周辺市に居住する一次取
得者や買換取得者である。当該地域は、布田駅より徒歩約１６分に位置する戸建住宅を中心とする住宅地域である。交
通接近条件としては徒歩圏の限界地域であるものの、居住の環境は比較的良好であるため需要は高く、地価は上昇傾向
である。土地の総額は３～４千万円程度、新築戸建住宅は５千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域における主な需要者は自己居住を目的として購入する個人が多いため、収益価格は比準価格よりも低位に求め
られた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い試算価格であり、説得力を有する。当該地域は
戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参
考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[104.0]		 100
[158.4]		 [104.0]
100		 289,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    278,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナの影響は正常化し、貸出金利の先
高感はあるものの、地価水準の上昇傾向が顕
著になっている。


交通接近条件はやや劣る地域であるものの、
住環境は比較的良好な地域であり、地価水準
は上昇傾向にある。


個別的要因に特別な変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ０６公

-6		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＯＧ０６公

-208		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東4.5m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,180)
c ＯＹ０６公

-3		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
d ＳＫ０６公

-3		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東6m市道、
北3m、準角地
１低専
高度1種最高10m
(50,80)
e ＡＴ０６公

-9		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,196  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
305,596 		 100
[ 106.7]
286,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
298,000 
b (　           ) 
293,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
298,860 		 100
[ 112.2]
266,364 
277,000 
c (　           ) 
397,060  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.8]
433,464 		 100
[ 146.0]
296,893 
309,000 
d (　           ) 
306,917  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
306,616 		 100
[ 111.4]
275,239 
286,000 
e (　           ) 
423,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
430,992 		 100
[ 144.2]
298,885 
311,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -6.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    287,000 円／㎡]  



調布 -22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,709,814 
503,344 
2,206,470 
1,394,860 
811,610 		 （　0.9719）
788,804 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     19,239,122 円　　　　（　    154,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 47.00 ＬＳ2 94.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   125 ㎡     11.0 m x   11.5 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４７㎡程度のファミリータイプ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
2,400 
112,800 		 1.0  112,800 
1.0  112,800 

 2～ 2		 住宅
47.00 
100.0 
47.00 
2,500 
117,500 		 1.0  117,500 
1.0  117,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
94.00 
100.0 
94.00 

230,300 		 230,300 
230,300 
⑨年額支払賃料        230,300 円　×　12ヶ月　＝　       2,763,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,763,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       165,816 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,597,784 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           230,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          230,300 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         109,865 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,709,814 円　　　　（　        21,679 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＧ賃０６公
　　　　-17		 1,990  
(   1,909) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,992 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＧ賃０６公
　　　　-18		 2,183  
(   2,098) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,275 
c ＯＧ賃０６公
　　　　-19		 2,808  
(   2,696) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[106.0]		 100
[100.0]
2,759 
調布 -22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 110,544 円  　　　        2,763,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       78,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      159,000 円  　　　　     19,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,400 円  　　　　     19,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         503,344 円　（　　　　　　         4,027 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　      94.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,394,860 円  
（　　　　　        11,159 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,709,814 円      
②総費用 503,344 円      
③純収益　①－② 2,206,470 円      
④建物等に帰属する純収益 1,394,860 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 811,610 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 788,804 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,239,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     154,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市染地一丁目２０番２７
 0124000287072-0000
2 　調布市染地一丁目２０番３１
 0124000287076-0000
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