別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月5日　提出
調布 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -21 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　孝二   TEL.
鑑定評価額 87,200,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中にアパ
ートも見られる住宅
地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 つつじヶ丘

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべきことはない。 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 つつじヶ丘駅　南東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状にて推移していくものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    188,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は調布市の京王沿線駅及び隣接の世田谷区及び隣接市の京王線沿線各駅から徒歩圏の住宅地域である。需要
者の中心は、同一需給圏のうち調布市内の居住者が過半を占めるが同一需給圏外からの転入者も見られる。旧来からの
住宅地で堅調な住宅需要に支えられ需要は旺盛である。土地は、１００㎡程度で３４００万円から５８００万円程度、
新築の戸建物件では４９００万円から５８００万円が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパート等の収益物件も混在しているが、低層のものである。土地所有者が自ら有効利用のために建築し
たものである。よって、戸建住宅地域のため、収益を期待した取引は少なく収益価格は低位と算定される。比準価格は
調布市内の類似地域においても多数の信頼できる取引事例により求めることができた。よって、比準価格を標準とし収
益価格を参考程度に止め、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    439,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[102.0]		 100
[135.9]		 [102.0]
100		 342,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 増税や建築費の高騰、新型インフルエンザ感
染拡大等の不安材料もあったが、長期の低金
利政策で新築戸建及びマンション等の販売は
好調である。

つつじヶ丘駅から徒歩圏内に存する住環境の
良好な住宅地であり、街路条件、環境条件の
大きな変化はなく、概ね現状で推移するもの
と予測される。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＹ０６公

-6		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
b ＫＳ０６公

-9		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＫＨ０６公

-2		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m市道、
北西4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＫＳ０６公

-3		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
景観計画区域
(40,80)
e ＮＡ０６公

-17		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
402,303  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
400,725 		 100
[ 118.8]
337,311 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
344,000 
b (　           ) 
355,786  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
363,418 		 100
[ 108.6]
334,639 
341,000 
c (　           ) 
426,544  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
416,701 		 100
[ 124.1]
335,778 
342,000 
d (　           ) 
409,595  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
405,540 		 100
[ 121.4]
334,053 
341,000 
e (　           ) 
365,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
355,592 		 100
[ 105.6]
336,735 
343,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



調布 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,938,198 
1,069,743 
4,868,455 
2,847,240 
2,021,215 		 （　0.9719）
1,964,419 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     47,912,659 円　　　　（　    188,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   255 ㎡     17.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、２ＤＫ専有面積３２㎡程度を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段方式を採用したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
2,600 
249,600 		 1.0  249,600 
1.0  249,600 

 2～ 2		 住宅
96.00 
100.0 
96.00 
2,657 
255,072 		 1.0  255,072 
1.0  255,072 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

504,672 		 504,672 
504,672 
⑨年額支払賃料        504,672 円　×　12ヶ月　＝　       6,056,064 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,056,064 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       363,364 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,692,700 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           504,672 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,744 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          504,672 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         240,754 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,938,198 円　　　　（　        23,287 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＫ賃０６
　　　　-16		 3,307  
(   3,171) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,212 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,772 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,657 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＫ賃０６
　　　　-18		 2,706  
(   2,597) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,554 
c ＳＫ賃０６
　　　　-20		 2,750  
(   2,636) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
2,557 
調布 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 237,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 242,243 円  　　　        6,056,064　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      186,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      324,700 円  　　　　     39,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,600 円  　　　　     39,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,069,743 円　（　　　　　　         4,195 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,847,240 円  
（　　　　　        11,166 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,938,198 円      
②総費用 1,069,743 円      
③純収益　①－② 4,868,455 円      
④建物等に帰属する純収益 2,847,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,021,215 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,964,419 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,704 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,912,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     188,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市西つつじケ丘四丁目４６番２
 0124000320033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
調布 -21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -21 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　下野　好弘   TEL.
鑑定評価額 87,200,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 265,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
 ②地積
　(㎡)		 255  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1.2:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅の中にアパ
ートも見られる住宅
地域		 西4m市道 水道、ガス、下水 つつじヶ丘

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 つつじヶ丘駅南東方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、最寄駅からは徒歩限界圏であるが、戸建住宅のほかアパート等も見られる比較的閑静な住宅地域で
ある。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    342,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線を最寄駅とする住宅地で、概ね調布市及び狛江市北部のほか、その周辺に及ぶ地域である。需要者
の中心は同一需給圏内の居住者を中心に、他圏域からの一次取得者、マンションからの買換え層も含まれる。当該エリ
アは最寄駅からはやや距離があるが、昨今の土地需要は堅調である。土地値は３０坪前後の標準的な規模で３５００～
４５００万円程度、新築の戸建物件は５０００～６０００万円前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格において採用した資料の信頼性は同等と認められるが、本件地域は自宅用地としての取引が中心のため、土
地に対する投資採算性は相対的に低く、居住の快適性や利便性などが土地価格形成の主要な指標となっている。以上よ
り実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考に、さらに代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -29                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    439,000 円／㎡		 [105.9]
100		 100
[102.0]		 100
[135.9]		 [102.0]
100		 342,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    333,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は全体として高水準で推移しており
、設備投資や雇用・所得環境も緩やかに改善
している。わが国の景気は緩やかな回復基調
にある。

地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、利便性を反映して需要が高く、
上昇基調にある。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ０６公

-202		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専

(40,80)
b ＫＳ０６公

-9		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＮＡ０６公

-17		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
d ＮＡ０６公

-8		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
459,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
451,064 		 100
[ 110.3]
408,943 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
417,000 
b (　           ) 
355,786  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.1]
382,631 		 100
[ 111.8]
342,246 
349,000 
c (　           ) 
365,430  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
355,592 		 100
[ 108.2]
328,643 
335,000 
d (　           ) 
456,871  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
488,098 		 100
[ 112.7]
433,095 
442,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    342,000 円／㎡]  



調布 -21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,972,086 
1,148,425 
4,823,661 
2,983,850 
1,839,811 		 （　0.9719）
1,788,112 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     43,612,488 円　　　　（　    171,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 96.00 ＬＳ2 192.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   255 ㎡     17.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３２㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
96.00 
100.0 
96.00 
2,630 
252,480 		 1.0  252,480 
1.0  252,480 

 2～ 2		 居宅
96.00 
100.0 
96.00 
2,657 
255,072 		 1.0  255,072 
1.0  255,072 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
192.00 
100.0 
192.00 

507,552 		 507,552 
507,552 
⑨年額支払賃料        507,552 円　×　12ヶ月　＝　       6,090,624 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,090,624 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       365,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,725,187 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           507,552 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,771 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          507,552 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         242,128 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,972,086 円　　　　（　        23,420 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ賃０６公
　　　　-10		 2,959  
(   2,837) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
2,619 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,772 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,657 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＫ賃０６
　　　　-15		 3,153  
(   3,022) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]		 100
[100.0]
2,893 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
調布 -21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 249,000 円  　　　　     41,500,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 243,625 円  　　　        6,090,624　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      232,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      340,300 円  　　　　     41,500,000　×　　  50.0 ％　×　  16.40 /1000
④損害保険料        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,500 円  　　　　     41,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,148,425 円　（　　　　　　         4,504 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     192.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,983,850 円  
（　　　　　        11,701 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,972,086 円      
②総費用 1,148,425 円      
③純収益　①－② 4,823,661 円      
④建物等に帰属する純収益 2,983,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,839,811 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,788,112 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,012 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,612,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     171,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 調布 -21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市西つつじケ丘四丁目４６番２
 0124000320033-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考