別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
調布 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -18 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　長友　和彦   TEL.
鑑定評価額 450,000,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市調布ケ丘３丁目５０番２
 ②地積
　(㎡)		 1,046  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中小規模の中層マン
ションや社宅が多い
住宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 調布

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の分譲マンション用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 調布駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の地域要因変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。駅接近性にやや劣るものの共同住宅等の多い地
域にあって、近時のマンション需要とも相まって、需要は強く現況、地価は明らかに上昇傾向にある。
(3)最有効使用の判定 中層の分譲マンション用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    432,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              427,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね調布市内及び隣接市等の圏域に存する容積活用可能な住宅地域等。主な需要者は開発業者、社宅建設
等を目的とする一般法人の他、規模によっては個人も考慮される。本件地域は最寄駅徒歩１５分圏に位置、マンション
分譲としては駅接近性にやや劣るが、最寄駅は現況、需要が強い調布駅とし、分譲マンション需要も高い地域で近時、
明らかに地価は上昇傾向にある。地価水準は個別性等により異なるが概ね４００～５００千円／㎡前後程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格、開発法による価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本標準地が所在する地域は、最寄駅接近性に
やや劣るが中小規模の中層マンション等が多い住宅地域であり、開発業者による投資採算性も土地価格形成の主要な要
因として考慮される地域性を有する。よって、本件では、実証的取引に基づく比準価格及び開発法による価格を関連づ
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[104.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 428,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心への接近性もあり調布市内の住宅需要は
近時、総じて強いと認められ、地価は上昇基
調にある。


地域に特筆すべき変動はない。最寄駅接近性
にやや劣るものの近時のマンション需要もあ
り、地価は明らかに上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。地域内にあってほ
ぼ標準的な画地であり、需要の程度もほぼ標
準的で市場競争力は中位程度にあると認めら
れる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＡ０６公

-111		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5m市道、
中間画地
準工
高度2種最高25m
(70,200)
b ＮＡ０６公

-11		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m未舗装
私道、
中間画地
準住居
高度2種最高25m
(58,152)
c ＫＡ０６公

-14		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
d ＮＡ０６公

-15		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4.5m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(60,100)
e ＯＧ０６公

-208		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東4.5m私道
、中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
564,968  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 121.2]
474,536 		 100
[  96.0]
494,308 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
494,000 
b (　           ) 
231,628  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
262,512 		 100
[  60.7]
432,474 
432,000 
c (　           ) 
444,765  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
479,410 		 100
[  90.1]
532,087 
532,000 
d (　           ) 
416,099  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
412,020 		 100
[  90.9]
453,267 
453,000 
e (　           ) 
293,908  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
298,860 		 100
[  72.6]
411,653 
412,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    432,000 円／㎡]  



調布 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,098,300,799 
651,459,034 
13 
791,000 
1,648.85 
350,000 
1,729.48 
⑧開発法による価格 　　          446,841,765 円　　　　（　              427,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -18　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,046 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,046.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
596.14 ㎡  1,729.48 ㎡  1,704.48 ㎡  25.00 ㎡  1,648.85 ㎡  ＲＣ・5F
 (    24 戸)
 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      57.0 ％）  （     165.3 ％）  （     163.0 ％）  （       2.4 ％）  （     95.34 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   28.1 ｍ

  36.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 791,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    791,000 円／㎡　　×　　     1,648.85 ㎡　　＝　　　　       1,304,240,350 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,304,240,350 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   360,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    360,500 円／㎡　　×　　　   1,729.48 ㎡　　＝　　　　         623,477,540 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     1,400,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,304,240,350 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         130,424,035 円 
支出合計　④+⑤+⑥           755,301,575 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 12 ヶ月 
建築工事(2期目) 11 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目) 18 ヶ月 
建築工事(3期目) 17 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 104,339,228 円  (      8 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　           91,401,164 円 
販売総額(2期) 939,053,052 円  (     72 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          789,743,617 円 
販売総額(3期) 260,848,070 円  (     20 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          217,156,018 円 
収入合計 － － － － 1,098,300,799 円 
支出 建築工事費(1期) 62,347,754 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           58,650,532 円 
建築工事費(2期) 62,347,754 円  (     10 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　           55,738,892 円 
建築工事費(3期) 498,782,032 円  (     80 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          419,475,689 円 
開発負担金 1,400,000 円  (    100 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　            1,316,980 円 
販売管理費(1期) 52,169,614 円  (     40 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           49,075,956 円 
販売管理費(2期) 39,127,211 円  (     30 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           34,627,582 円 
販売管理費(3期) 39,127,211 円  (     30 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           32,573,403 円 
支出合計 － － － － 651,459,034 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,098,300,799 円　　－　　　　　　          651,459,034 円　　＝　　　　　           446,841,765 円 

              427,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 調布 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市調布ケ丘三丁目５０番２
 0124000306332-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
調布 -18　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
調布 -18 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　宗寛   TEL.
鑑定評価額 450,000,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 350,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 調布市調布ケ丘３丁目５０番２
 ②地積
　(㎡)		 1,046  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高25m


(70,200)

1:1.2		 共同住宅

ＲＣ5F1B		 中小規模の中層マン
ションや社宅が多い
住宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 調布

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層の分譲マンション用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ　市道		 交通

施設		 調布駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度2種最高25m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅からやや距離のある、中層のマンション等が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動は
なく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層の分譲マンション用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    433,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              427,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、調布市及びその隣接市内で、容積率２００％程度の住宅地域であると判断した。主な需要者はマ
ンション分譲を目的とするデベロッパーが想定される。近年のマンション市場は依然として活況が続いており、マンシ
ョン用地に対する需要は底堅い一方、供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は、概ね３５万円／㎡～５０万円
／㎡程度と考えられるが、立地や規模などによりばらつきも認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 信頼し得る取引事例を多数収集・採用できたことから、比準価格は実証的で説得力のある価格である。また、対象地は
最有効使用が分譲マンション用地であることから、投資採算性に基づく開発法による価格の説得力も高い。採用した資
料の特性および限界からくる各試算価格の相対的信頼性は、概ね同等であると判断した。したがって、比準価格と開発
法による価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　調布 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    432,000 円／㎡		 [105.8]
100		 100
[104.0]		 100
[102.6]		 [100.0]
100		 428,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 堅調なマンション需要を反映して調布市内の
マンション適地の需要は高く、地価水準は依
然として上昇傾向が続いている。


駅からやや距離のある、中層のマンション等
が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、街路条件
や環境条件等の地域要因に特段の変動は認め
られない。

個別的要因に、特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 調布 -18　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＡ０６公

-12		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東10m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(62,168)
b ＳＹ０６公

-9		 調布市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南6m市道、
中間画地
１中専
高度2種最高25m
(70,200)
c ＮＡ０６公

-13		 調布市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m都道、
北6m、北東4m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
(63,132)
d ＯＫ０６公

-22		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
509,936  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
511,452 		 100
[ 111.3]
459,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
460,000 
b (　           ) 
380,229  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
382,488 		 100
[  88.4]
432,679 
433,000 
c (　           ) 
525,526  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.6]
498,905 		 100
[ 113.8]
438,405 
438,000 
d (　           ) 
313,427  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
333,222 		 100
[  83.3]
400,026 
400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +8.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    433,000 円／㎡]  



調布 -18　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンションと判定したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,098,300,799 
651,459,034 
13 
791,000 
1,648.85 
350,000 
1,729.48 
⑧開発法による価格 　　          446,841,765 円　　　　（　              427,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
調布 -18　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,046 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,046.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
596.14 ㎡  1,729.48 ㎡  1,704.48 ㎡  25.00 ㎡  1,648.85 ㎡  ＲＣ・5F
 (    24 戸)
 69㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      57.0 ％）  （     165.3 ％）  （     163.0 ％）  （       2.4 ％）  （     95.34 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度2種最高25m
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   28.1 ｍ

  36.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    6.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 791,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    791,000 円／㎡　　×　　     1,648.85 ㎡　　＝　　　　       1,304,240,350 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,304,240,350 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   360,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    360,500 円／㎡　　×　　　   1,729.48 ㎡　　＝　　　　         623,477,540 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     1,400,000 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,304,240,350 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         130,424,035 円 
支出合計　④+⑤+⑥           755,301,575 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 12 ヶ月 
建築工事(2期目) 11 ヶ月  販売収入(2期目) 17 ヶ月  販売管理費(3期目) 18 ヶ月 
建築工事(3期目) 17 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 104,339,228 円  (      8 ％) ×　　0.8760  （     13 ヶ月） ＝　　           91,401,164 円 
販売総額(2期) 939,053,052 円  (     72 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          789,743,617 円 
販売総額(3期) 260,848,070 円  (     20 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          217,156,018 円 
収入合計 － － － － 1,098,300,799 円 
支出 建築工事費(1期) 62,347,754 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           58,650,532 円 
建築工事費(2期) 62,347,754 円  (     10 ％) ×　　0.8940  （     11 ヶ月） ＝　　           55,738,892 円 
建築工事費(3期) 498,782,032 円  (     80 ％) ×　　0.8410  （     17 ヶ月） ＝　　          419,475,689 円 
開発負担金 1,400,000 円  (    100 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　            1,316,980 円 
販売管理費(1期) 52,169,614 円  (     40 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           49,075,956 円 
販売管理費(2期) 39,127,211 円  (     30 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           34,627,582 円 
販売管理費(3期) 39,127,211 円  (     30 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　           32,573,403 円 
支出合計 － － － － 651,459,034 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,098,300,799 円　　－　　　　　　          651,459,034 円　　＝　　　　　           446,841,765 円 

              427,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 調布 -18　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　調布市調布ケ丘三丁目５０番２
 0124000306332-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考