令和6年1月11日　提出 昭島 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   昭島 -18 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　肥田木　哲志   TEL.

鑑定評価額 29,200,000 円  １㎡当たりの価格 273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 210,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 昭島市東町１丁目１７３番６ ｢東町１－１２－２０｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が見られる駅に近い 住宅地域 北東3.8m市道 水道、ガス、下水 西立川 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、３．８ ｍ市道 交通 施設 西立川駅南西方 450m 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に大きな価格形成要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと判断した。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    273,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ青梅線沿線の住宅地域である。典型的な需要者は、３０代～４０代の一次取得者層で、駅接近性に 比して価格帯が相対的には手ごろである点が需要を支えている。特にコロナ禍以降の不動産市場においては需要の上昇 が見られる。中心となる価格帯は、土地売りで３，０００万円台前半、新築戸建住宅で４，０００万円前後となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 青梅線沿線の住宅地に存するため、自己利用の住宅用不動産としての取引が支配的で、賃貸共同住宅などの収益不動産 は近隣地域の価格形成に与える影響はほぼないといえる。よって、収益還元法は非適用とした。よって、市場性を反映 した比準価格を標準に、代表標準地との均衡を考慮し、不動産市場の動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　昭島 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    252,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [102.0] 100 [ 95.0] [101.0] 100 269,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    266,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安により短期的な景気の改善がみられたが 、物価上昇による実質所得の減少が足元に影 響を及ぼしており、今後の経済情勢は不透明 感が強い。 コロナ禍の自粛の反動から、需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％