別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
東京府中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-10 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　金井　宏之   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 595,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市八幡町２丁目２１番９外
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗兼共同住宅、店
舗等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南8.5m都道 水道、ガス、下水 府中

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記事項はない。 街

路		 ８．５ｍ都道 交通

施設		 府中駅南東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の地域要因の変化は見当たらず、当面の期間、現況を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    528,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及びその隣接市に存する国道・都道等の主要幹線道路沿いの路線商業地域と判定される。需要者
は共同住宅や店舗共同住宅を建築し賃貸しようとするディベロッパーや投資家（法人）が中心となる。東京都心に通勤
するサラリーマンに対する賃貸需要は強いため価格は上昇している。土地は２００㎡程度で概ね１億円から１億２００
０万円程度が中心的な価格帯となっている。土地建物は建物の品等により総額が大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地域であり、収益性を考慮して価格は決定することが多い。しかし対象標準地周辺では築年の古い建
物が建ち並び賃料収入が低水準にとどまっている。一方、府中駅を中心に大型投資が重なり価格が上昇していることに
牽連され本地域の価格も上昇している。当該事情を考慮し比準価格を標準として収益価格を比較考量して代表標準地と
の規準を踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    860,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[155.2]		 [100.0]
100		 593,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    549,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利はやや上昇局面にあるものの、コロナ禍
の終焉による景気の回復、円安による海外か
らの不動産需要の増加等により地価は上昇傾
向が続いている。

地域周辺で近隣地域の価格形成に影響を与え
るような地域要因の変動は見当たらない。



個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０６公

-19		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＨＴ０６公

-206		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北20m都道、
中間画地
商業

(100,500)
c ＯＹ０６公

-204		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＯＹ０６公

-203		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北12m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ＯＹ０６公

-205		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,289,392 		 100
[ 194.9]
661,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
662,000 
b (　           ) 
951,850  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
1,030,353 		 100
[ 176.7]
583,109 
583,000 
c (　           ) 
766,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
795,108 		 100
[ 147.3]
539,788 
540,000 
d (　           ) 
659,921  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
684,998 		 100
[ 112.5]
608,887 
609,000 
e (　           ) 
510,907  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
542,903 		 100
[  84.7]
640,972 
641,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    610,000 円／㎡]  



東京府中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,320,344 
3,794,805 
15,525,539 
11,037,400 
4,488,139 		 （　0.9549）
4,285,724 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　    104,529,854 円　　　　（　    528,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.30 ＲＣ6 577.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は単身者用１ＤＫ（３５㎡程度）タイプを想定した。を想定した。 ⑦有効率　  97.5 ％
の理由		 標準的な店舗共同住宅を想定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
66.21 
78.3 
51.84 
3,500 
181,440 		 6.0  1,088,640 
1.0  181,440 

 2～ 3		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,810 
287,463 		 1.0  287,463 
1.0  287,463 

 4～ 4		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,850 
291,555 		 1.0  291,555 
1.0  291,555 

 5～ 5		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,900 
296,670 		 1.0  296,670 
1.0  296,670 

 6～ 6		 居宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,900 
296,670 		 1.0  296,670 
1.0  296,670 

計
577.71 
97.5 
563.34 

1,641,261 		 2,548,461 
1,641,261 
⑨年額支払賃料      1,641,261 円　×　12ヶ月　＝　      19,695,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     563.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,695,132 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,181,708 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,513,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,548,461 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,956 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,641,261 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         782,964 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,320,344 円　　　　（　        97,577 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ賃０６公
　　　　-5		 3,204  
(   3,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]
3,172 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,810 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ＫＳ賃０６公
　　　　-14		 2,871  
(   2,871) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[109.0]
2,773 
c ＨＴ賃０６公
　　　　-2		 2,425  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]
2,594 
東京府中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,038,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 787,805 円  　　　       19,695,132　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      239,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,384,000 円  　　　　    173,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       173,000 円  　　　　    173,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,794,805 円　（　　　　　　        19,166 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 173,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     577.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,037,400 円  
（　　　　　        55,744 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,320,344 円      
②総費用 3,794,805 円      
③純収益　①－② 15,525,539 円      
④建物等に帰属する純収益 11,037,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,488,139 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,285,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,645 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    104,529,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     528,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市八幡町二丁目２１番９
 0124000090828-0000
2 　府中市八幡町二丁目２１番１０
 0124000090829-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-10 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　下野　好弘   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 595,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 440,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市八幡町２丁目２１番９外
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5F1B		 店舗兼共同住宅、店
舗等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南8.5m都道 水道、ガス、下水 府中

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．５ｍ都道 交通

施設		 府中駅南東方

850m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧甲州街道沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域である。地域要因に大きな変化はないが、最寄駅から
徒歩圏内であり、今後もマンション建設など高度利用が進むするものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    504,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市及びその周辺市の主要街路沿いの路線商業地域である。近隣地域は中層の店舗兼共同住宅や店舗
併用住宅等が見られるが、まとまった土地はマンションとしての需要も考えられる。したがって需要者は中堅以上の法
人や開発業者等が想定される。２階以上は居住の用途が中心だが、賃料も最近は上昇しつつあり需給関係は堅調である
。規模の個別性が強いので総額は把握しづらいが、単価は１㎡当り５５０～６５０千円の価格帯にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。駅周辺の整備によりマン
ション需要も高く、取引価格も開発を前提にした価格水準が形成されている。一方、収益価格は高い賃貸需要を反映し
て概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面も有する。以上より本件では市
場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    860,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[155.2]		 [100.0]
100		 593,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    549,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は全体として高水準で推移しており
、設備投資や雇用・所得環境も緩やかに改善
している。わが国の景気は緩やかな回復基調
にある。

地域要因に特に変化は見られない。地域内の
地価水準は、マンション需要も取り込みなが
ら強い上昇傾向を示している。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＹ０６公

-205		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＳＡ０６公

-104		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北18m国道、
南8m、二方路
１中専
高度地区2種
(70,244)
c ＯＹ０６公

-204		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西16m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＹＭ０６公

-8		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m国道、
東8m、西11m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
510,907  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
542,903 		 100
[  89.4]
607,274 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
607,000 
b (　           ) 
607,617  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
612,383 		 100
[  95.7]
639,899 
640,000 
c (　           ) 
766,000  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
795,108 		 100
[ 129.6]
613,509 
614,000 
d (　           ) 
828,205  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
770,984 		 100
[  89.4]
862,398 
862,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    620,000 円／㎡]  



東京府中 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,621,978 
3,914,889 
15,707,089 
11,420,200 
4,286,889 		 （　0.9549）
4,093,550 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     99,842,683 円　　　　（　    504,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 102.30 ＲＣ6 577.71
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   198 ㎡     12.0 m x   17.0 m  前面道路：都道     　   8.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は１ＤＫ（各階３戸・約３４㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　  97.5 ％
の理由		 店舗兼マンションとして標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.21 
78.3 
51.81 
3,335 
172,786 		 6.0  1,036,716 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,900 
296,670 		 1.0  296,670 
1.0  296,670 

 4～ 4		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,929 
299,637 		 1.0  299,637 
1.0  299,637 

 5～ 5		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,958 
302,603 		 1.0  302,603 
1.0  302,603 

 6～ 6		 住宅
102.30 
100.0 
102.30 
2,987 
305,570 		 1.0  305,570 
1.0  305,570 

計
577.71 
97.5 
563.31 

1,673,936 		 2,537,866 
1,501,150 
⑨年額支払賃料      1,673,936 円　×　12ヶ月　＝　      20,087,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     563.31 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,087,232 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,205,234 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,881,998 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,537,866 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,856 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,501,150 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         716,124 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,621,978 円　　　　（　        99,101 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＫＳ賃０６公
　　　　-5		 3,204  
(   3,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,081 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,025 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＫＳ賃０６公
　　　　-14		 2,871  
(   2,871) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,787 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,074,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 803,489 円  　　　       20,087,232　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      247,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,432,000 円  　　　　    179,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       179,000 円  　　　　    179,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,914,889 円　（　　　　　　        19,772 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9549    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 179,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     577.71 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,420,200 円  
（　　　　　        57,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,621,978 円      
②総費用 3,914,889 円      
③純収益　①－② 15,707,089 円      
④建物等に帰属する純収益 11,420,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,286,889 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,093,550 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,674 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,842,683 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     504,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市八幡町二丁目２１番９
 0124000090828-0000
2 　府中市八幡町二丁目２１番１０
 0124000090829-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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49 　
50 　
備考