別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
東京府中 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-8 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　桜井　徹   TEL.
鑑定評価額 118,000,000 円  １㎡当たりの価格 397,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市住吉町１丁目３５番４外
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 東28m都道 水道、ガス、下水 中河原

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２８ｍ都道 交通

施設		 中河原駅北方

220m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因の変動は特に認められず、今後も現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    313,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は府中市の幹線道路沿い路線商業地域を中心に、国分寺市、調布市等の隣接市町村の路線商業地域である。
需要者は不動産デベロッパー、地元資産家等と思われる。中心価格帯は規模によってまちまちであるが、３００㎡程度
の規模であれば３９０千円～４２０千円／㎡程度と考えられる。上階の店舗、事務所需要は低く、住宅としての利用が
中心となる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は幹線道路に面する商業地域に当たる。中低層の店舗併用住宅、事業所等が連坦する駅に近い商業地域であ
り、事例選択に当たっては府中市を中心に広範囲に商業地域の事例を選択し、試算した。収益価格は想定項目の処理も
適正に行われているがやや低めに試算された。価格決定に当たっては市場の実態を反映し、実証的で説得力のある比準
価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.7]		 [100.0]
100		 397,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和による低金利が続いており、不動産
市場に有利な状況下にある。駅に近い地域を
中心に住宅地、商業地ともに地価は上昇して
いる。

店舗兼共同住宅、事業所等の混在する駅に近
い商業地域であり、今後も現状のまま推移す
るものと予測される。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０６公

-207		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西28m都道、
南4.5m、角地
２中専
高度地区2種
(66,177)
b ＳＫ０６公

-1		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南30m都道、
西3.3m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
c ＳＹ０６公

-14		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東17.3m市
道、北12m、
南西4m、
三方路
１中専
高度地区2種
(80,197)
d ＯＹ０６公

-205		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e ＳＡ０６公

-10		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12m市道、
中間画地
準住居
高度地区2種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
324,690  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
323,429 		 100
[  81.6]
396,359 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
396,000 
b (　           ) 
314,861  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
311,804 		 100
[  78.3]
398,217 
398,000 
c (　           ) 
364,115  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
359,515 		 100
[  89.0]
403,949 
404,000 
d (　           ) 
510,907  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
542,903 		 100
[ 126.9]
427,820 
428,000 
e (　           ) 
298,864  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
288,617 		 100
[  71.8]
401,974 
402,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



東京府中 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,635,018 
3,179,240 
13,455,778 
9,531,600 
3,924,178 		 （　0.9753）
3,827,251 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     93,347,585 円　　　　（　    313,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 219.85 Ｓ3 623.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   298 ㎡     19.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～３階は平均専有面積約４０㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を参考に決定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
219.85 
75.3 
165.45 
2,900 
480,000 		 3.0  1,440,000 
1.0  480,000 

 2～ 2		 住宅
201.63 
88.0 
177.53 
2,627 
466,000 		 1.0  466,000 
1.0  466,000 

 3～ 3		 住宅
201.63 
88.0 
177.53 
2,630 
467,000 		 1.0  467,000 
1.0  467,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
623.11 
83.5 
520.51 

1,413,000 		 2,373,000 
1,413,000 
⑨年額支払賃料      1,413,000 円　×　12ヶ月　＝　      16,956,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     520.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,956,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,017,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,938,640 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,373,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,306 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,413,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         674,072 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,635,018 円　　　　（　        55,822 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＥＭ賃０６公
　　　　-7		 2,734  
(   2,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,997 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,627 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＥＭ賃０６公
　　　　-8		 2,018  
(   2,018) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 91.0]		 100
[110.0]
2,571 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 846,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 678,240 円  　　　       16,956,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      245,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,128,000 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,179,240 円　（　　　　　　        10,669 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     623.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,531,600 円  
（　　　　　        31,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,635,018 円      
②総費用 3,179,240 円      
③純収益　①－② 13,455,778 円      
④建物等に帰属する純収益 9,531,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,924,178 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,827,251 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,843 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     93,347,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     313,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市住吉町一丁目３５番４
 0124000054945-0000
2 　府中市住吉町一丁目３５番１０
 0124000054949-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
東京府中 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-8 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　樹恵子   TEL.
鑑定評価額 119,000,000 円  １㎡当たりの価格 398,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市住吉町１丁目３５番４外
 ②地積
　(㎡)		 298  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ4		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ路線商業地
域		 東28m都道 水道、ガス、下水 中河原

220m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ２８ｍ都道 交通

施設		 中河原駅北方

220m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 鎌倉街道沿いに中層の店舗、事務所等の商業ビルのほか、住居系の建物も多く立ち並ぶ繁華性の低い近隣商業地
域で、格別の変動要因は認められないことから、当面は現状のまま推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    405,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    302,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は府中市及び隣接市内における幹線道路及び準幹線道路沿いの住商混在型の近隣商業地域である。需要者の
中心は、店舗・営業所等を必要とする法人や共同住宅の開発業者等である。当該地域は商業繁華性にやや劣る面はある
が、幹線道路に面し、最寄駅からも近く交通利便性に優れ、相応の需要は見込まれ地価は微増傾向にある。中心価格帯
は㎡単価３８０千円～４２０千円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象地は、交通利便性に優れた立地特性を反映したマンション開発業者等による取引が中心であり収益物件としての取
引は少ない。このため、土地に対する投資採算性は高いとはいい難く、市場性や利便性が土地価格形成の主要な指標と
なる。よって、実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を
関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.7]		 [100.0]
100		 397,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    391,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は徐々に回復傾向にあるが、その反面、
物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本
市場の変動等の影響がやや懸念される。


交通利便性に優れた路線商業地域であるが、
地域要因の変動は特に認められない。



個別的要因の変動は、特段認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 -13.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ０６公

-21		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南17.9m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＳＡ０６公

-215		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北16m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(81,257)
c ＥＭ０６公

-202		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東18m都道、
北東5.5m、
角地
準住居
高度地区3種
(80,300)
d ＨＴ０６公

-18		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北18m国道、
東6m、西6m、
南6m、四方路
準住居
高度地区3種
(80,281)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
327,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
349,316 		 100
[  86.5]
403,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
404,000 
b (　           ) 
363,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
374,000 		 100
[  97.2]
384,774 
385,000 
c (　           ) 
333,531  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,202 		 100
[  84.0]
405,002 
405,000 
d (　           ) 
471,853  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
468,188 		 100
[ 105.4]
444,201 
444,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    405,000 円／㎡]  



東京府中 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,482,103 
3,171,989 
13,310,114 
9,531,600 
3,778,514 		 （　0.9753）
3,685,185 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     89,882,561 円　　　　（　    302,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 219.85 Ｓ3 623.11
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   298 ㎡     19.0 m x   21.0 m  前面道路：都道     　  28.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は、平均専有面積４０㎡程度を想定 ⑦有効率　  83.5 ％
の理由		 標準的なレンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
219.85 
75.3 
165.45 
3,000 
496,350 		 3.0  1,489,050 
1.0  496,350 

 2～ 2		 住宅
201.63 
88.0 
177.53 
2,520 
447,376 		 1.0  447,376 
1.0  447,376 

 3～ 3		 住宅
201.63 
88.0 
177.53 
2,570 
456,252 		 1.0  456,252 
1.0  456,252 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
623.11 
83.5 
520.51 

1,399,978 		 2,392,678 
1,399,978 
⑨年額支払賃料      1,399,978 円　×　12ヶ月　＝　      16,799,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     520.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,799,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,007,984 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,791,752 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,392,678 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,491 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,399,978 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         667,860 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,482,103 円　　　　（　        55,309 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＹＭ賃０６公
　　　　-10		 2,519  
(   2,415) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]
2,623 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,520 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＴ賃０６公
　　　　-4		 2,499  
(   2,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 98.0]		 100
[102.0]
2,577 
c ＥＭ賃０６公
　　　　-7		 2,734  
(   2,621) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]
2,657 
東京府中 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 846,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 671,989 円  　　　       16,799,736　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      244,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,128,000 円  　　　　    141,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       141,000 円  　　　　    141,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,171,989 円　（　　　　　　        10,644 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 141,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     623.11 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,531,600 円  
（　　　　　        31,985 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,482,103 円      
②総費用 3,171,989 円      
③純収益　①－② 13,310,114 円      
④建物等に帰属する純収益 9,531,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,778,514 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,685,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,366 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     89,882,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     302,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市住吉町一丁目３５番４
 0124000054945-0000
2 　府中市住吉町一丁目３５番１０
 0124000054949-0000
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備考