別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-6 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　長友　和彦   TEL.
鑑定評価額 78,200,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市紅葉丘３丁目４１番２３
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の近隣商業地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 多磨

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 多磨霊園の最寄駅で古くから
店舗等が多い中、緩慢ではあ
るが店舗入替等も見られる。		 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 多磨駅北方

110m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 多磨駅西側では交通広場を含む都市計画道路が事業中であるが近時、進捗なく、駅周辺地域の開発等も長期的に
は認められる中、需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向にある。但し、今後、様相を変化させる可能性もある。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    399,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    333,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね府中市及び隣接市域等の圏域に存する鉄道駅周辺等に形成された近隣商業地域及び価格牽連性を有す
る地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ法人、個人事業者等のほか規模によっては、開発業者、一般法
人等も考慮される。駅周辺地域の開発等も長期的には見込まれる地域にあって、需要は堅調に推移するなか、地価は上
昇基調にある。地価水準は個別性等により異なるが概ね３６０～４５０千円／㎡前後程度が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は鉄道駅前に形成された近隣商業地域ではあ
るが、現況、自用目的による店舗、業務等用地としての取引が比較的多いと認められ、やや収益性が取引に反映される
までには至っていないと認められる。よって、本件では、より実証的と判断される取引事例を基礎とした比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [100.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 駅接近性、マンション需要等の程度等により
様相を異にするものの、近時、需要は総じて
強いと認められ、地価は上昇基調にある。


多磨駅周辺に形成された商業地域に所在、駅
周辺地域の開発等の進捗は長期的には見込ま
れるなか、需要は根強く、地価は上昇基調に
ある。

個別的要因に変動はない。地域内にあってほ
ぼ標準的な画地であり、需要の程度もほぼ標
準的で市場競争力は中位程度にあると認めら
れる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ０６公

-4		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ＯＫ０６公

-21		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
c ＳＡ０６公

-202		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(100,200)
d ＯＫ０６公

-22		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ＫＳ０６公

-5		 調布市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.3m都
道、北西4m、
南東4.5m、
三方路
近商
高度地区2種
道の景観地区
(100,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
311,515  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
302,615 		 100
[  77.0]
393,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
393,000 
b (　           ) 
499,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
493,375 		 100
[  99.2]
497,354 
497,000 
c (　           ) 
465,503  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
413,512 		 100
[ 103.2]
400,690 
401,000 
d (　           ) 
313,427  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
333,222 		 100
[ 112.5]
296,197 
296,000 
e (　           ) 
433,161  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
413,156 		 100
[ 101.7]
406,250 
406,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    399,000 円／㎡]  



東京府中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,488,407 
1,952,811 
8,535,596 
5,766,280 
2,769,316 		 （　0.9753）
2,700,914 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     65,875,951 円　　　　（　    333,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.68 Ｓ3 345.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡     11.9 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸、２階以上は住宅で３７㎡程度の２ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段を採用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.68 
100.0 
120.68 
2,730 
329,456 		 3.0  988,368 
1.0  329,456 

 2～ 2		 居宅
112.28 
100.0 
112.28 
2,500 
280,700 		 1.0  280,700 
1.0  280,700 

 3～ 3		 居宅
112.28 
100.0 
112.28 
2,500 
280,700 		 1.0  280,700 
1.0  280,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.24 
100.0 
345.24 

890,856 		 1,549,768 
890,856 
⑨年額支払賃料        890,856 円　×　12ヶ月　＝　      10,690,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,690,272 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       641,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,048,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,549,768 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,568 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          890,856 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         424,983 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,488,407 円　　　　（　        52,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＨ賃０６公
　　　　-3		 2,436  
(   2,337) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.0]
2,626 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０６公
　　　　-3		 2,275  
(   2,180) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,721 
c ＮＡ賃０６公
　　　　-4		 2,398  
(   2,398) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[110.0]
2,472 
東京府中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 511,800 円  　　　　     85,300,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 427,611 円  　　　       10,690,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      682,400 円  　　　　     85,300,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,300 円  　　　　     85,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,952,811 円　（　　　　　　         9,863 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　     345.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,766,280 円  
（　　　　　        29,123 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,488,407 円      
②総費用 1,952,811 円      
③純収益　①－② 8,535,596 円      
④建物等に帰属する純収益 5,766,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,769,316 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,700,914 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,875,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     333,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市紅葉丘三丁目４１番２３
 0124000141695-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-6 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　孝二   TEL.
鑑定評価額 78,200,000 円  １㎡当たりの価格 395,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市紅葉丘３丁目４１番２３
 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
防火
（その他）
高度地区3種


(100,300)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ3		 小売店舗が建ち並ぶ
駅前の近隣商業地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 多磨

110m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗兼共同住宅の敷地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 墓参者を対象とした店舗が見
受けられる駅前の近隣商業地
域		 街

路		 ５ｍ市道 交通

施設		 多磨駅北方

110m		 法令

規制		 近商
(100,300)
防火 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、西武多摩川線多磨駅前の近隣商業地域で、多磨駅西口整備事業が事業認可され大きく変化する可能
性があると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層の店舗兼共同住宅の敷地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    343,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武多摩川線沿線で、府中市及びその隣接市内における用途の多様性が認められる近隣商業地域及び路
線商業地域である。北側が多磨霊園のため商業繁華性及び用途の多様性はあまり高くなかったが、駅前整備及び東口の
大型開発により、需要は上昇基調で主に多磨霊園に係る店舗経営を目指す法人または個人及び利便性からマンション用
地として開発を目的としたデベロッパーである。地価水準は、１㎡当たり３５０千円／㎡から４５０千円／㎡である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象不動産の近隣地域は、多磨駅周辺の店舗等が連担する近隣商業地域。主として店舗の顧客は多磨霊園に墓参するも
のおよび背後地の住民であるが、住宅等も混在し、従前は東京外国語大学が近隣にあるが繁華性の程度は少し低い。よ
って、収益価格は低く抑えられているため、比準価格を標準として代表標準地との検討も踏まえて収益価格を関連づけ
て、鑑定評価額を上記のように決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-2               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    319,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.2]		 [100.0]
100		 394,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    386,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的
で、円安、コスト高ではあるが、新築住宅及
びマンション販売は低金利のために上昇して
いる。

西武多摩川線多磨駅前に位置する近隣商業地
域。顧客は背後地周辺の住民や墓参者であっ
たが、駅前が整備がされて、地価水準は上昇
気味である。

駅前正面に位置し市場性は良好である。標準
的な規模であり、個別的要因に大きな変化は
ない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　 -14.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＭ０６公

-1		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.5m都道、
中間画地
２低専
高度地区1種
(60,100)
b ＳＡ０６公

-202		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(100,200)
c ＹＭ０６公

-21		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南17.9m国道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ＹＭ０６公

-17		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.4m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
290,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
281,224 		 100
[  70.6]
398,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
398,000 
b (　           ) 
465,503  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
413,512 		 100
[ 103.1]
401,079 
401,000 
c (　           ) 
327,268  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
349,316 		 100
[  87.1]
401,052 
401,000 
d (　           ) 
280,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
354,900 		 100
[  89.0]
398,764 
399,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.6 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



東京府中 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存するため、原価法の適用が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,730,534 
1,991,072 
8,739,462 
5,887,960 
2,851,502 		 （　0.9753）
2,781,070 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     67,830,976 円　　　　（　    343,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.68 Ｓ3 345.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
 100 ％   300 ％   300 ％   198 ㎡     11.9 m x   18.3 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗でフロア貸し、２階以上は２ＤＫタイプで平均専有面積３５㎡を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 周辺の類似建物を参考に決定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.68 
100.0 
120.69 
2,900 
350,001 		 3.0  1,050,003 
1.0  350,001 

 2～ 2		 共同住宅
112.28 
100.0 
112.28 
2,500 
280,700 		 1.0  280,700 
1.0  280,700 

 3～ 3		 共同住宅
112.28 
100.0 
112.28 
2,500 
280,700 		 1.0  280,700 
1.0  280,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
345.24 
100.0 
345.25 

911,401 		 1,611,403 
911,401 
⑨年額支払賃料        911,401 円　×　12ヶ月　＝　      10,936,812 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     345.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,936,812 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       656,209 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,280,603 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,611,403 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,147 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          911,401 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         434,784 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,730,534 円　　　　（　        54,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＫ賃０６
　　　　-3		 2,258  
(   2,165) 		 100
[100.0]		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,467 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＫ賃０６
　　　　-8		 2,505  
(   2,401) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,608 
c ＳＫ賃０６
　　　　-10		 2,469  
(   2,367) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,625 
東京府中 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 522,600 円  　　　　     87,100,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 437,472 円  　　　       10,936,812　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      160,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      696,800 円  　　　　     87,100,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,100 円  　　　　     87,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,991,072 円　（　　　　　　        10,056 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 24 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9753    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 245,000 円／㎡　×　     345.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0676     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0663 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,887,960 円  
（　　　　　        29,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,730,534 円      
②総費用 1,991,072 円      
③純収益　①－② 8,739,462 円      
④建物等に帰属する純収益 5,887,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,851,502 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,781,070 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       14,046 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,830,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     343,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市紅葉丘三丁目４１番２３
 0124000141695-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考