別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　下野　好弘   TEL.
鑑定評価額 1,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市府中町１丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 938  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層店舗ビル等が
並ぶ駅前の商業地域
 南（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 府中駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 複合ホテルの建設などの好材
料も見られる。		 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 府中駅北方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 府中駅周辺の再開発事業により面的整備が進み、業務立地的には優位な状況にある。伊勢丹の撤退後、大規模商
業施設がオープンした。最近はコロナ前の商況も取り戻しつつあり、底堅い投資需要を支えている。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市のほか隣接市の各最寄駅に近い商業地域である。需要の中心は収益事業を行う中規模以上の法人
等。近隣地域周辺でも複合型のホテルが建設されて商業地としての活性化に貢献している。価格時点現在、相対的希少
性の高い駅前商業地ゆえ底堅い投資需要も見込め、地価水準は取引事例や地元精通者の意見等を総合すると、１㎡当た
り１９５０千円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近い普通商業地の取引など、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。府中駅は繁華性の高い
商店街で地域内には店舗付事務所ビル等も見られる。一部にリート向けの取得物件もあるものの、事業者向けの賃貸市
場は都内ほどには成熟していない。市場の取引価格が意思決定の基準となる傾向が強いため、市場実態を反映した比準
価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    860,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.6]		 [107.0]
100		 1,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 企業収益は全体として高水準で推移しており
、設備投資や雇用・所得環境も緩やかに改善
している。わが国の景気は緩やかな回復基調
にある。

府中駅南口の大型店のキーテナントが入居し
たほか、北口商業地も地域要因が向上してお
り、底堅い投資需要が回復しつつある。


不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動
はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -42.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０６公

-19		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＳＹ０６公

-18		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南11m市道、
中間画地
商業

(100,500)
c ＳＹ０６公

-19		 三鷹市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西9.1m市道
、西4m、
角地
商業
特別用途地区
(100,500)
d ＳＹ０６公

-20		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、南東4m、
二方路
商業
高度地区最高50m
(100,318)
e ＳＹ０６公

-21		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.4m市道
、中間画地
近商
高度2種最高23m
(84,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,289,392 		 100
[  72.2]
1,785,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,910,000 
b (　           ) 
1,700,882  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,802,584 		 100
[  93.3]
1,932,030 
2,070,000 
c (　           ) 
1,931,017  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,897,914 		 100
[ 100.3]
1,892,237 
2,020,000 
d (　           ) 
1,977,927  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,036,101 		 100
[  83.3]
2,444,299 
2,620,000 
e (　           ) 
1,413,731  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,458,522 		 100
[  81.4]
1,791,796 
1,920,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,960,000 円／㎡]  



東京府中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

200,054,964 
42,236,992 
157,817,972 
94,073,000 
63,744,972 		 （　0.9563）
60,959,317 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,563,059,410 円　　　　（　  1,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 765.06 ＳＲＣ7F1B 5,317.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   938 ㎡     17.5 m x   44.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～３階を店舗、４～７階を事務所で、全階フロアー貸しを想定した。 ⑦有効率　  66.7 ％
の理由		 標準地及び類似建物の状況等を参考に判定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
581.68 
65.4 
380.34 
7,000 
2,662,380 		 12.0  31,948,560 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
704.88 
62.7 
442.11 
6,000 
2,652,660 		 8.0  21,221,280 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
704.88 
62.7 
442.11 
5,000 
2,210,550 		 8.0  17,684,400 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
699.12 
81.5 
569.91 
3,700 
2,108,667 		 6.0  12,652,002 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
529.28 
 
 
 
 		    
   

計
5,317.20 
66.7 
3,544.20 

15,960,258 		 121,462,248 
0 
⑨年額支払賃料     15,960,258 円　×　12ヶ月　＝　     191,523,096 円 
⑩a共益費（管理費）             303 円／㎡　×　   3,544.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,886,711 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       204,409,807 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    12,696,588 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 198,913,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       121,462,248 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,141,745 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     200,054,964 円　　　　（　       213,278 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＹ賃０６公
　　　　-17		 3,823  
(   3,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
3,901 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,719 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＳＹ賃０６公
　　　　-18		 3,102  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,607 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,060,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,464,392 円  　　　      211,609,807　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,612,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,080,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,236,992 円　（　　　　　　        45,029 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   5,317.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 94,073,000 円  
（　　　　　       100,291 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 200,054,964 円      
②総費用 42,236,992 円      
③純収益　①－② 157,817,972 円      
④建物等に帰属する純収益 94,073,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 63,744,972 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 60,959,317 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,989 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,563,059,410 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市府中町一丁目１番５
 0124000101161-0000
2 　府中市府中町一丁目１番６
 0124000101162-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 5-1 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　徹也   TEL.
鑑定評価額 1,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,830,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 1,330,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市府中町１丁目１番５外
 ②地積
　(㎡)		 938  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
台形
1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7F1B		 中高層店舗ビル等が
並ぶ駅前の商業地域
 南（駅前広場）市道、三方路 水道、ガス、下水 府中駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 駅前再開発、新規店舗開業な
ど、ここ数年、駅前の様相は
変化してきている。		 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 府中駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 再開発による駅前複合ビルや隣接する百貨店跡への大型商業施設開業など、当市の玄関口となる府中駅前の様相
は変化している。周辺商業地の開発や新規店舗進出等もあり、収益性の向上が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,690,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩地区の主要駅周辺商業地域である。需要者の中心は地元企業はじめ、当市に営業展開を企図する大手
企業、ビル業者等が想定される。駅前の好立地であるため、企画力や実績のある大企業等による開発・運営の需要は高
いと思料される。最近では、駅南口再開発ビルの完成や有名百貨店跡への新規出店など注目される地域である。市場で
の中心価格帯は、土地の個別性や周辺環境等により異なるが、地価水準は概ね１，９００千円／㎡程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、圏域の商業中心である府中駅前に位置することから店舗等が建ち並ぶ商業地域である。駅前の好立地で
あるため、与信力や企画力とともに実績のある企業による開発・運営の需要は高く、賃貸市場も比較的成熟している地
域であるため、市場性とともに収益性も価格形成の指標となる。よって本件では，実証的かつ市場の特性を反映した比
準価格を重視するとともに収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ本件鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    860,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 54.2]		 [107.0]
100		 1,820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 多摩東部の住宅・産業都市であり、人口・高
齢化率ともに微増傾向にある。アフターコロ
ナの状況下においても不動産市場は堅調であ
る。

駅前の状況は変化の一途を辿っているが、昨
今の社会経済情勢も影響し、今のところ駅前
商況に大きな変化は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０６公

-19		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12m市道、
中間画地
商業

(100,500)
b ＯＴ０６公

-300		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.2m市道、
北6m、角地
商業
高度地区最高50m
(100,429)
c ＯＴ０６公

-301		 八王子市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南（駅前広場
）市道、
中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(90,850)
d ＯＴ０６公

-302		 武蔵野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.3m市道
、南東4m、
二方路
商業
高度地区最高50m
(100,318)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,263,859  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,289,392 		 100
[  72.2]
1,785,861 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,910,000 
b (　           ) 
2,546,091  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
2,305,811 		 100
[ 109.7]
2,101,924 
2,250,000 
c (　           ) 
2,107,021  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,187,088 		 100
[ 134.8]
1,622,469 
1,740,000 
d (　           ) 
1,977,927  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,036,101 		 100
[  82.0]
2,483,050 
2,660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,960,000 円／㎡]  



東京府中 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

201,997,652 
41,927,762 
160,069,890 
95,319,000 
64,750,890 		 （　0.9563）
61,921,276 		 （  4.1 -  0.2 ）
3.9％  
⑧収益価格 　  1,587,725,026 円　　　　（　  1,690,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 765.06 ＳＲＣ7F1B 5,317.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   938 ㎡     17.5 m x   44.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１～３階は店舗、４～７階は事務所をを想定（フロア貸し） ⑦有効率　  66.6 ％
の理由		 同種建物の標準的レンタブル比を参考。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
581.68 
65.4 
380.42 
7,400 
2,815,108 		 12.0  33,781,296 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
704.88 
62.7 
441.96 
6,800 
3,005,328 		 8.0  24,042,624 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
704.88 
62.7 
441.96 
4,800 
2,121,408 		 8.0  16,971,264 
0.0  0 

 4～ 7		 事務所
699.12 
81.5 
569.78 
3,650 
2,079,697 		 6.0  12,478,182 
0.0  0 

 1～ 1		 駐車場
529.28 
 
 
 
 		    
   

計
5,317.20 
66.6 
3,543.46 

16,260,632 		 124,707,912 
0 
⑨年額支払賃料     16,260,632 円　×　12ヶ月　＝　     195,127,584 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　   3,543.46 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,756,456 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  24 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       207,884,040 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　    12,818,642 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 200,825,398 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       124,707,912 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,172,254 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     201,997,652 円　　　　（　       215,349 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴ賃０６公
　　　　-20		 3,135  
(   3,024) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.2]		 100
[100.0]
3,656 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b ＳＹ賃０６公
　　　　-17		 3,823  
(   3,684) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.9]		 100
[105.0]
3,757 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,180,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 8,545,762 円  　　　      213,644,040　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,902,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,240,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料     1,530,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,530,000 円  　　　　  1,530,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      41,927,762 円　（　　　　　　        44,699 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9563    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,530,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   5,317.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0894 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 95,319,000 円  
（　　　　　       101,619 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 201,997,652 円      
②総費用 41,927,762 円      
③純収益　①－② 160,069,890 円      
④建物等に帰属する純収益 95,319,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 64,750,890 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 61,921,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       66,014 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,587,725,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,690,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市府中町一丁目１番５
 0124000101161-0000
2 　府中市府中町一丁目１番６
 0124000101162-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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49 　
50 　
備考