別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月8日　提出
東京府中 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -33 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　孝二   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市朝日町１丁目８番８
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 多磨

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道		 交通

施設		 多磨駅南方

750m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の中規模の一般住宅を中心とする区画整然とする住宅地域であり成熟している。駅前整備され、大規模商業
施設の建築計画あり、今後は住宅地としてさらに発展的に推移していくものと判断される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    120,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線、西武多摩川線の沿線で概ね府中市の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏のうち府中市
内の居住者が過半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏で旧来からの住宅地で堅調な住宅
需要に支えられ、周辺では、中小規模の宅地の開発が多く見られる。土地は、１６５㎡程度で４９００万円から５４０
０万円程度、新築の戸建物件では６３００万円から６８００万円が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、多磨駅から徒歩圏の戸建低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、評価対象地のように自用の戸建住宅で土地
価格に相応する収益賃料は形成できない。土地所有者が有効活用で収益物件を建てるのみで外部からの収益を求めての
取引は少ない。よって、自用の取引が主であるため、取引価格に基づく比準価格を標準として収益価格を参考程度に止
め、代表標準地との検討も踏まえて、表記の鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[110.7]		 [101.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的
で、円安、コスト高ではあるが、新築住宅及
びマンション販売は低金利のために上昇して
いる。

大規模商業施設計画が進行中であるが、街路
条件、環境条件の大きな変化はなく、概ね現
状で推移するものと予測される。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＡ０６公

-20		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＫＳ０６公

-1		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東16.4m市
道、
北東4.5m、
角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
c ＯＫ０６公

-3		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＯＫ０６公

-18		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.3m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＯＴ０６公

-215		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南17.7m市道、
西5.2m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
239,344  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.7]
279,925 		 100
[  93.1]
300,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
334,912  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.9]
322,341 		 100
[ 108.9]
295,997 
299,000 
c (　           ) 
259,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
268,923 		 100
[  90.7]
296,497 
299,000 
d (　           ) 
299,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
291,525 		 100
[  97.8]
298,083 
301,000 
e (　           ) 
447,885  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
426,360 		 100
[ 142.2]
299,831 
303,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +16.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +29.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



東京府中 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,469,984 
674,354 
2,795,630 
1,926,920 
868,710 		 （　0.9719）
844,299 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     20,592,659 円　　　　（　    120,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   171 ㎡     11.6 m x   14.7 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３０～３５㎡程度の１ＤＫタイプを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段方式を採用したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,250 
146,250 		 1.0  146,250 
1.0  146,250 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,287 
148,655 		 1.0  148,655 
1.0  148,655 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

294,905 		 294,905 
294,905 
⑨年額支払賃料        294,905 円　×　12ヶ月　＝　       3,538,860 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,538,860 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       212,332 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,326,528 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,905 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,772 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,905 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         140,684 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,469,984 円　　　　（　        20,292 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＫ賃０６
　　　　-4		 2,090  
(   2,088) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,222 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,287 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＫ賃０６
　　　　-2		 2,248  
(   2,155) 		 100
[100.0]		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,430 
c ＳＫ賃０６
　　　　-5		 2,127  
(   2,039) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,215 
東京府中 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 141,554 円  　　　        3,538,860　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,400 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         674,354 円　（　　　　　　         3,944 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,926,920 円  
（　　　　　        11,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,469,984 円      
②総費用 674,354 円      
③純収益　①－② 2,795,630 円      
④建物等に帰属する純収益 1,926,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 868,710 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 844,299 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,937 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,592,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     120,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市朝日町一丁目８番８
 0124000000128-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 -33　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -33 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　中嶋　敏   TEL.
鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 301,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市朝日町１丁目８番８
 ②地積
　(㎡)		 171  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅が建ち並
ぶ区画整然とした住
宅地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 多磨

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 多磨駅南方

750m		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変化が認められないので、現状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    301,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市を中心に隣接地に及ぶ住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は小規模住宅は自己居住用、規模
が纏まったものは事業者や開発業者も含まれる。地価については値頃感等から概ね上昇傾向にあり、中心的価格帯は土
地単独で４，５００～５，５００万円程度前後、新築戸建住宅で５，５００～６，５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中小規模一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、不動産の価格は専らその取引価格の水準に依拠して
形成されている地域であると判断し、比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を多数収集、選択して比較
したもので実証的な価格を示している。よって地域における対象地の市場性を実証的に反映した比準価格を採用し、収
益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[110.7]		 [101.0]
100		 300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    290,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は値頃感等から、全体的に引き続き上昇
傾向にある。



街路条件・環境条件等の地域要因に格別の変
化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -33　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ０６公

-18		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.3m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＯＫ０６公

-17		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＮＳ０６公

-1		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.2m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,240)
d ＮＡ０６公

-100		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＹＭ０６公

-17		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.4m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
299,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
291,525 		 100
[  97.0]
300,541 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
304,000 
b (　           ) 
280,702  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
277,950 		 100
[  94.1]
295,377 
298,000 
c (　           ) 
309,943  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.7]
378,449 		 100
[ 125.7]
301,073 
304,000 
d (　           ) 
254,155  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
280,485 		 100
[  93.5]
299,984 
303,000 
e (　           ) 
280,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
354,900 		 100
[ 117.5]
302,043 
305,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    301,000 円／㎡]  



東京府中 -33　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,594,651 
679,540 
2,915,111 
1,926,920 
988,191 		 （　0.9719）
960,423 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     23,424,951 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -33　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   171 ㎡     11.6 m x   14.7 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ（１ＬＤＫ各階２戸・専有面積約３２．５㎡）の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 容積率不算入部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,300 
149,500 		 1.0  149,500 
1.0  149,500 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,400 
156,000 		 1.0  156,000 
1.0  156,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

305,500 		 305,500 
305,500 
⑨年額支払賃料        305,500 円　×　12ヶ月　＝　       3,666,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,666,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,960 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,446,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,872 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,500 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         145,739 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,594,651 円　　　　（　        21,021 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴ賃０６公
　　　　-7		 1,701  
(   1,701) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,170 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,504 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＳ賃０６公
　　　　-4		 1,831  
(   1,755) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]
2,659 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 -33　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 146,640 円  　　　        3,666,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,400 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         679,540 円　（　　　　　　         3,974 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,926,920 円  
（　　　　　        11,269 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,594,651 円      
②総費用 679,540 円      
③純収益　①－② 2,915,111 円      
④建物等に帰属する純収益 1,926,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 988,191 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 960,423 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,424,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -33　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市朝日町一丁目８番８
 0124000000128-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考