別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
東京府中 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -24 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　樹恵子   TEL.
鑑定評価額 48,200,000 円  １㎡当たりの価格 280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市新町３丁目３番４
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
多い既成住宅地域
 南3.8m道路 水道、ガス、下水 国分寺

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 基準方位北３．８ｍ
　　　　　　　道路		 交通

施設		 国分寺駅南東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市北部が中心となりＪＲ中央線及び京王線、ＪＲ武蔵野線沿線の各駅からバス便もしくは徒歩圏ぎ
りぎりの低層住宅地域である。需要者は、府中市及び隣接市の給与所得者の個人や新築戸建分譲等を考える不動産業者
や法人等である。需要は比較的安定しており地価は上昇傾向にあり、中心価格帯は土地１５０㎡程度で４，２００万円
程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格を得た。いずれも採用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。対象地周辺は、一般住宅が中心で、
まれに戸建住宅が転勤等の都合により賃貸される程度で収益性が馴染まない傾向にあり、自用目的での取引が一般的で
ある。従って、実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を
参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 [105.0]
100		 280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は徐々に回復傾向にあるが、その反面、
物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本
市場の変動等の影響がやや懸念される。


既成の住宅地域であり地域要因に特に変化は
ない。



特に個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＭ０６公

-203		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東5m市道、
北東5m、角地
１低専
高度地区1種
景観協定
(50,80)
b ＳＡ０６公

-9		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＯＫ０６公

-3		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＯＫ０６公

-13		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＳＨ０６公

-18		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,641  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
276,910 		 100
[  99.9]
277,187 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
291,000 
b (　           ) 
252,452  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
268,928 		 100
[  99.0]
271,644 
285,000 
c (　           ) 
259,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
268,923 		 100
[ 101.0]
266,260 
280,000 
d (　           ) 
290,276  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
288,568 		 100
[ 108.2]
266,699 
280,000 
e (　           ) 
300,623  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
304,832 		 100
[ 107.8]
282,776 
297,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    280,000 円／㎡]  



東京府中 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,877,634 
682,984 
3,194,650 
1,926,920 
1,267,730 		 （　0.9719）
1,232,107 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     30,051,390 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     11.6 m x   14.8 m  前面道路：道路     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積３３㎡程度の１ＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,520 
163,800 		 1.0  163,800 
1.0  163,800 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,550 
165,750 		 1.0  165,750 
1.0  165,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

329,550 		 329,550 
329,550 
⑨年額支払賃料        329,550 円　×　12ヶ月　＝　       3,954,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,954,600 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       237,276 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,717,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           329,550 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,098 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          329,550 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         157,212 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,877,634 円　　　　（　        22,544 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＫ賃０６公
　　　　-7		 2,492  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 99.0]
2,703 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,660 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＯＫ賃０６公
　　　　-8		 2,010  
(   1,927) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,463 
c ＯＫ賃０６公
　　　　-9		 2,137  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,556 
東京府中 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 158,184 円  　　　        3,954,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,400 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         682,984 円　（　　　　　　         3,971 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,926,920 円  
（　　　　　        11,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,877,634 円      
②総費用 682,984 円      
③純収益　①－② 3,194,650 円      
④建物等に帰属する純収益 1,926,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,267,730 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,232,107 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,163 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,051,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市新町三丁目３番４
 0124000053287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
東京府中 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -24 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　昭弘   TEL.
鑑定評価額 47,800,000 円  １㎡当たりの価格 278,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市新町３丁目３番４
 ②地積
　(㎡)		 172  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
多い既成住宅地域
 南3.8m道路 水道、ガス、下水 国分寺

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北３．８ｍ
道路		 交通

施設		 国分寺駅南東方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要素は認められないことから、概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    177,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ線及び京王線沿線で、府中市北部を中心とし隣接市の一部も含む戸建住宅地域である。需要者の中心
は同一需給圏内に居住し、都心へ通勤する一次取得層が多い。バス圏であるため人気はやや劣るが、熟成した住宅地域
であるため需要は底堅い。周辺は土地の細分化が進んでいるため、市場の中心価格帯は１００㎡程度の土地で２，５０
０万円前後、新築の戸建住宅で４，５００万円前後であるが、総額６，０００万円程度の需要も認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己居住目的の取引が主で、周辺の類似地域から同種の信頼性のある取引事例が得られたので比準価格の説得力は高い
。一方、第三者に対する賃貸目的の取引は少数で、周辺に存するアパート等の賃貸住宅は既存地主による遊休地の有効
活用が多く、賃料水準は土地価格に見合う水準に達していないため収益価格は低位に試算されたものと判断する。以上
より比準価格を標準とし収益価格を参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -9                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [104.6]
100		 100
[102.0]		 100
[110.1]		 [105.0]
100		 277,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    268,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待されるが、海外景気の下
振れが我が国の景気を下押しするリスクとな
っている。

成熟した戸建住宅地域であり、周辺に大規模
な開発計画など地域要因の変動要素は認めら
れない。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ０６公

-3		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＳＡ０６公

-16		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＳＡ０６公

-9		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＯＫ０６公

-13		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e ＨＴ０６公

-21		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南東4m市道、
中間画地
準住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
259,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
268,923 		 100
[ 102.0]
263,650 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
277,000 
b (　           ) 
244,444  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
270,007 		 100
[ 101.5]
266,017 
279,000 
c (　           ) 
252,452  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
268,928 		 100
[  99.0]
271,644 
285,000 
d (　           ) 
290,276  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
288,568 		 100
[ 109.2]
264,256 
277,000 
e (　           ) 
257,480  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.8]
263,735 		 100
[ 102.4]
257,554 
270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    278,000 円／㎡]  



東京府中 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,899,049 
684,658 
3,214,391 
1,926,920 
1,287,471 		 （　0.9719）
1,251,293 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     30,519,341 円　　　　（　    177,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   172 ㎡     11.6 m x   14.8 m  前面道路：道路     　   3.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３２㎡程度の１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,510 
163,150 		 1.0  163,150 
1.0  163,150 

 2～ 2		 住宅
65.00 
100.0 
65.00 
2,588 
168,220 		 1.0  168,220 
1.0  168,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
100.0 
130.00 

331,370 		 331,370 
331,370 
⑨年額支払賃料        331,370 円　×　12ヶ月　＝　       3,976,440 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,976,440 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       238,586 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,737,854 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           331,370 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,115 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          331,370 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         158,080 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,899,049 円　　　　（　        22,669 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＨ賃０６公
　　　　-5		 2,492  
(   2,490) 		 100
[100.0]		 [100.4]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
2,771 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,588 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＨ賃０６公
　　　　-6		 2,400  
(   2,400) 		 100
[100.0]		 [100.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.3]		 100
[100.0]
2,674 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 159,058 円  　　　        3,976,440　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       96,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,400 円  　　　　     26,800,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,800 円  　　　　     26,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         684,658 円　（　　　　　　         3,981 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,926,920 円  
（　　　　　        11,203 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,899,049 円      
②総費用 684,658 円      
③純収益　①－② 3,214,391 円      
④建物等に帰属する純収益 1,926,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,287,471 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,251,293 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,275 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,519,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     177,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市新町三丁目３番４
 0124000053287-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考