別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -20 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　孝二   TEL.
鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市浅間町４丁目１１番２９
 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 南東4m市道 水道、ガス、下水 東府中

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 東府中駅北方

1.9km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から徒歩圏外ではあり、最寄駅から離れているが住宅地としては熟成した地域で、地域要因の変動をもたらす
要因は見当たらず、概ね現状のまま推移するものと思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京王線及び西武多摩川線沿線で、府中市北東部及び調布市西部の一般住宅地である。需要者は、主に都
心や近隣都市への通勤者である。最寄駅からは徒歩圏外であるため競争力は少し劣る。府中市または近隣都市の居住者
の一次取得者、賃貸からの買換えによるものである。需要者の中心は、土地のみで１００㎡から１２０㎡で３，０００
万円から３，５００万円。新築一戸建てで４，５００万円から５，０００万円程度の価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地の近隣地域には低層のアパート等の収益物件も混在しているが、基本的には戸建住宅地域のため、収益物件は自
らの土地に有効活用のため建築したものに限られる。容積率も低いため収益価格は住宅地のため低く算定される。これ
に対して府中市内の類似地域において多数の信頼のおける取引事例を収集しえた。よって、比準価格を標準とし、収益
価格は参考程度にとどめ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[130.2]		 [104.0]
100		 262,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的
で、円安、コスト高ではあるが、新築住宅及
びマンション販売は低金利のために上昇して
いる。

最寄駅から徒歩圏外であるが、住環境も比較
的良好で需給は根強いものがあるが、横ばい
に推移しつつある。


概ね標準的と判断される。個別的要因及び格
差率の変化及び変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＫ０６公

-19		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南17m市道、
北4.5m、
二方路
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＥＭ０６公

-3		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東7.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＨＴ０６公

-1		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m私道、
東4.2m、
準角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＥＭ０６公

-202		 府中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東18m都道、
北東5.5m、
角地
準住居
高度地区3種
(80,300)
e ＮＳ０６公

-6		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
277,778  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.7]
274,803 		 100
[ 108.0]
254,447 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
265,000 
b (　           ) 
282,618  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
339,807 		 100
[ 134.3]
253,021 
263,000 
c (　           ) 
204,105  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
259,678 		 100
[ 102.2]
254,088 
264,000 
d (　           ) 
333,531  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
340,202 		 100
[ 134.3]
253,315 
263,000 
e (　           ) 
251,311  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
278,139 		 100
[ 109.7]
253,545 
264,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    264,000 円／㎡]  



東京府中 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  標準地は既成市街地に存するため、原価法の適用が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,914,990 
358,520 
1,556,470 
1,035,360 
521,110 		 （　0.9719）
506,467 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     12,352,854 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 35.00 ＬＳ2 70.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   95 ㎡      8.2 m x   12.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積約３５㎡で１ＬＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,300 
80,500 		 1.0  80,500 
1.0  80,500 

 2～ 2		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,350 
82,250 		 1.0  82,250 
1.0  82,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
70.00 
100.0 
70.00 

162,750 		 162,750 
162,750 
⑨年額支払賃料        162,750 円　×　12ヶ月　＝　       1,953,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 敷地等で担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,953,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       117,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,835,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           162,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,530 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          162,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          77,640 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,914,990 円　　　　（　        20,158 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＳＫ賃０６
　　　　-7		 2,425  
(   2,327) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,449 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,451 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＫ賃０６
　　　　-2		 2,248  
(   2,155) 		 100
[100.0]		 [101.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,331 
c ＳＫ賃０６
　　　　-10		 2,469  
(   2,367) 		 100
[100.0]		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,571 
東京府中 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 78,120 円  　　　        1,953,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      115,200 円  　　　　     14,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         358,520 円　（　　　　　　         3,774 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,035,360 円  
（　　　　　        10,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,914,990 円      
②総費用 358,520 円      
③純収益　①－② 1,556,470 円      
④建物等に帰属する純収益 1,035,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 521,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 506,467 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,331 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,352,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市浅間町四丁目１１番２９
 0124000067925-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
東京府中 -20　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -20 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　小川　樹恵子   TEL.
鑑定評価額 25,100,000 円  １㎡当たりの価格 264,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市浅間町４丁目１１番２９
 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ住宅地域
 南東4m市道 水道、ガス、下水 東府中

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項なし 街

路		 基準方位　北４ｍ市
道		 交通

施設		 東府中駅北方

1.9km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    264,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    126,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、府中市北部を中心にＪＲ中央線及び京王線沿いにおける各駅からバス便エリアに所在する住宅地域であ
る。近隣地域は、戸建住宅等が多く建ち並ぶ住宅地域で需要は比較的安定し地価は上昇傾向にある。需要者の中心は、
給与取得者等における一次取得者であるが二次取得者からの需要も見られる。中心となる価格帯は、１００㎡程度の土
地で２，７００万円前後、新築戸建分譲で４，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ２試算価格を得た。比準価格は実際の取引を反映させた実証的な価格で、収益価格は収益性を反映させた理論的な価格
である。近隣地域には、収益用の賃貸アパート等も見受けられるが標準地は低層住宅地域に存し居住の快適性を重視し
た自用目的の取引が中心と考えられ比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を重視し、代表標準地との検討を
踏まえ、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[129.1]		 [104.0]
100		 265,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    254,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は徐々に回復傾向にあるが、その反面、
物価上昇、中東地域をめぐる情勢、金融資本
市場の変動等の影響がやや懸念される。


既成の住宅地域であり地域要因に特に変化は
ない。



特に個別的要因の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -20　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳ０６公

-6		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
b ＥＭ０６公

-204		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
c ＯＫ０６公

-3		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m道路、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＳＡ０６公

-16		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
251,311  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
278,139 		 100
[ 110.9]
250,802 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
261,000 
b (　           ) 
276,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
279,676 		 100
[ 109.7]
254,946 
265,000 
c (　           ) 
259,994  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
268,923 		 100
[ 104.5]
257,343 
268,000 
d (　           ) 
244,444  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
270,007 		 100
[ 107.6]
250,936 
261,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    264,000 円／㎡]  



東京府中 -20　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,898,517 
357,848 
1,540,669 
1,035,360 
505,309 		 （　0.9719）
491,110 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     11,978,293 円　　　　（　    126,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -20　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 35.00 ＬＳ2 70.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 40 ％   80 ％   80 ％   95 ㎡      8.0 m x   12.5 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫを各階１戸を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,280 
79,800 		 1.0  79,800 
1.0  79,800 

 2～ 2		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,330 
81,550 		 1.0  81,550 
1.0  81,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
70.00 
100.0 
70.00 

161,350 		 161,350 
161,350 
⑨年額支払賃料        161,350 円　×　12ヶ月　＝　       1,936,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等によって担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,936,200 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       116,172 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,820,028 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           161,350 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,517 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          161,350 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          76,972 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,898,517 円　　　　（　        19,984 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＯＹ賃０６公
　　　　-17		 2,137  
(   2,135) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,368 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,430 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,330 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＳＨ賃０６公
　　　　-11		 2,217  
(   2,125) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
2,484 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
東京府中 -20　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 86,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 77,448 円  　　　        1,936,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       50,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      115,200 円  　　　　     14,400,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,400 円  　　　　     14,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         357,848 円　（　　　　　　         3,767 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 14,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,035,360 円  
（　　　　　        10,899 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,898,517 円      
②総費用 357,848 円      
③純収益　①－② 1,540,669 円      
④建物等に帰属する純収益 1,035,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 505,309 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 491,110 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,978,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     126,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -20　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市浅間町四丁目１１番２９
 0124000067925-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
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備考