別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -11 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　長友　和彦   TEL.
鑑定評価額 52,700,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市白糸台１丁目４９番１５外
 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
、空地等がみられる
住宅地域		 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 多磨霊園

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  17.8 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 多磨霊園駅北東方

930m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 特段の地域要因変動は認められず、今後も現状を維持するものと予測する。近時、上昇傾向を強めているなか一
般的要因の変動等により今後、様相を変化させる可能性もある。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    328,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    189,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね府中市内及び隣接市等にあって京王線、西武多摩川線等の鉄道各駅を最寄とする住宅地域。需要者の
中心はこれら圏域に在住する居住者が大半で、一次取得者のほか二次取得層からの需要も見られる。最寄駅等接近性に
支障はなく近時、値頃感等から需要は比較的強く、明らかに、地価は上昇基調にある。土地は標準的規模を前提に４，
０００～４，５００万円前後、新築戸建住宅では５，５００～６，０００万円前後が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した事例は府中市内にあって同一需給圏内の類似地域等に所在する事例であり、試算過程もほぼ妥当と判断される
。本件地域は、鉄道駅等接近性に支障はなく、周辺にはアパート等も見られるが、地域的には居住目的の取引が主で、
土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されていないため収益価格は低位に試算されたと認められる。本件では、比準
価格を重視し収益価格を斟酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[102.1]		 [101.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心への接近性もあり府中市内の住宅需要は
近時、総じて強いと認められ、地価は上昇基
調にある。


地域に特筆すべき変動はない。駅徒歩圏内の
住宅地域であり、一般的要因に不安定要因も
あるなか、地価は明らかに上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。北東側道路で方位
優位性をもつ。その他要因にあっては周囲の
状況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同
様と認められる。		 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＭ０６公

-219		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b ＳＹ０６公

-16		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北3.5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ＥＭ０６公

-218		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南5m市道、
東4m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ＮＡ０６公

-100		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＥＭ０６公

-1		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.5m都道、
中間画地
２低専
高度地区1種
(60,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
317,901  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
335,111 		 100
[ 101.8]
329,186 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
332,000 
b (　           ) 
283,314  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
275,686 		 100
[  93.1]
296,118 
299,000 
c (　           ) 
382,347  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
369,138 		 100
[ 103.6]
356,311 
360,000 
d (　           ) 
254,155  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
280,485 		 100
[  84.9]
330,371 
334,000 
e (　           ) 
290,635  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
281,224 		 100
[  90.2]
311,778 
315,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    328,000 円／㎡]  



東京府中 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,903,432 
906,330 
3,997,102 
2,703,440 
1,293,662 		 （　0.9719）
1,257,310 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     30,666,098 円　　　　（　    189,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   162 ㎡      8.6 m x   17.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２９㎡程度の１Ｋタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段を採用のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
87.00 
100.0 
87.00 
2,370 
206,190 		 1.0  206,190 
1.0  206,190 

 2～ 2		 居宅
87.00 
100.0 
87.00 
2,420 
210,540 		 1.0  210,540 
1.0  210,540 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

416,730 		 416,730 
416,730 
⑨年額支払賃料        416,730 円　×　12ヶ月　＝　       5,000,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,000,760 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       300,046 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,700,714 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           416,730 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,917 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          416,730 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         198,801 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,903,432 円　　　　（　        30,268 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＮＡ賃０６公
　　　　-1		 1,938  
(   1,938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[116.0]		 100
[ 85.0]
2,312 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,524 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,420 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＮＡ賃０６公
　　　　-2		 2,604  
(   2,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[105.0]
2,636 
c ＥＭ賃０６公
　　　　-10		 2,293  
(   2,198) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[106.0]		 100
[ 95.0]
2,530 
東京府中 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 225,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 200,030 円  　　　        5,000,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      300,800 円  　　　　     37,600,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,600 円  　　　　     37,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         906,330 円　（　　　　　　         5,595 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,703,440 円  
（　　　　　        16,688 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,903,432 円      
②総費用 906,330 円      
③純収益　①－② 3,997,102 円      
④建物等に帰属する純収益 2,703,440 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,293,662 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,257,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,761 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,666,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     189,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市白糸台一丁目４９番１５
 0124000041608-0000
2 　府中市白糸台一丁目４９番２３
 0124010038702-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
東京府中 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東京府中 -11 東京都 多摩第２ 氏名  不動産鑑定士　武林　秀則   TEL.
鑑定評価額 52,700,000 円  １㎡当たりの価格 325,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 250,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 府中市白糸台１丁目４９番１５外
 ②地積
　(㎡)		 162  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,200)

1:2		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
、空地等がみられる
住宅地域		 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 多磨霊園

930m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　  17.8 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．５
ｍ市道		 交通

施設		 多磨霊園駅北東方

930m		 法令

規制		 ２中専
(70,200)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地であり、今後も現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    329,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は京王線、西武多摩川線沿線の府中市及びその隣接市における住宅地域である。需要者の中心はこれら圏域
に在住する一次取得者層及び買換層が中心である。従来より人気のある住宅地域で、需要は堅調であり地価は上昇傾向
にある。土地は標準的建売分譲規模で４，０００～４，５００万円程度、新築戸建住宅では５，５００～６，０００万
円程度が取引の中心価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の近隣地域及びその周辺では、アパート等の賃貸不動産も散見されるところ、同地域における取引は自己居
住用とする戸建住宅等が大勢を占める。こうした需要者層は、収益性よりも居住の快適性、利便性を重視して住宅を購
入するものと考えられる。このため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は斟酌するに留め、代表標準
地との均衡にも留意し、昨今の経済情勢を十分に踏まえて鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　東京府中 -21               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    317,000 円／㎡		 [105.7]
100		 100
[102.0]		 100
[102.1]		 [101.0]
100		 325,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    308,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給制約、金融情勢等、懸念され
るが、景気は回復の基調にあり、不動産市場
における需要は堅調、価格は引き続き上昇傾
向にある。

地域要因に特段の変化は認められない。




概ね標準的と判断される。個別的要因及び格
差率には変動はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 東京府中 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＯＴ０６公

-208		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東5m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b ＯＹ０６公

-13		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
c ＨＴ０６公

-2		 府中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東7.5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＳＹ０６公

-16		 府中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北3.5m、角地
１低専
高度地区1種
(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
448,164  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
475,452 		 100
[ 109.4]
434,600 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
439,000 
b (　           ) 
369,709  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.9]
399,706 		 100
[ 123.5]
323,649 
327,000 
c (　           ) 
336,978  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
340,942 		 100
[ 103.6]
329,095 
332,000 
d (　           ) 
283,314  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
275,686 		 100
[  84.8]
325,101 
328,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    329,000 円／㎡]  



東京府中 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,827,681 
888,840 
3,938,841 
2,638,730 
1,300,111 		 （　0.9719）
1,263,578 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　     30,818,976 円　　　　（　    190,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
東京府中 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.00 ＬＳ2 174.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   200 ％   162 ㎡      8.6 m x   17.8 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積２９㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
2,334 
203,058 		 1.0  203,058 
1.0  203,058 

 2～ 2		 住宅
87.00 
100.0 
87.00 
2,382 
207,234 		 1.0  207,234 
1.0  207,234 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
174.00 
100.0 
174.00 

410,292 		 410,292 
410,292 
⑨年額支払賃料        410,292 円　×　12ヶ月　＝　       4,923,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,923,504 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       295,410 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,628,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           410,292 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,857 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          410,292 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         195,730 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,827,681 円　　　　（　        29,801 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ＨＴ賃０６公
　　　　-5		 2,102  
(   2,100) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
2,284 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,485 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,382 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ＨＴ賃０６公
　　　　-9		 2,499  
(   2,497) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,576 
c ＹＭ賃０６公
　　　　-7		 1,918  
(   1,838) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,208 
東京府中 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,200 円  　　　　     36,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 196,940 円  　　　        4,923,504　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      104,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      293,600 円  　　　　     36,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.00 /1000
④損害保険料        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,700 円  　　　　     36,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         888,840 円　（　　　　　　         5,487 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9719    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 205,000 円／㎡　×　     174.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0797 ×  40 ％　＋ 0.0907 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,638,730 円  
（　　　　　        16,288 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,827,681 円      
②総費用 888,840 円      
③純収益　①－② 3,938,841 円      
④建物等に帰属する純収益 2,638,730 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,300,111 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,263,578 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,800 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,818,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     190,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 東京府中 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　府中市白糸台一丁目４９番１５
 0124000041608-0000
2 　府中市白糸台一丁目４９番２３
 0124010038702-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考