鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

青梅 13-1　林地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④類型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制等
a	ＡＤＣ６Ｋ -801	青梅市		森林の土地所有権		不整形	西2.5m道路		｢調区｣
b	ＡＤＣ６Ｋ -952	八王子市		森林の土地所有権		ほぼ長方形	北東2m道路		｢調区｣地森計
c	ＮＫＺ６Ｋ -952	あきる野市		森林		不整形	接面道路無		｢調区｣地森計都立公(普通)
d	ＩＳＩ６Ｋ -951	あきる野市		森林の土地所有権		不整形	西13m国道		｢調区｣
e

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,824	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 95.0]	2,964	100 [ 107.8]	2,750	交通・　 0.0 接近自然　　 0.0 宅地化　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　100	2,750
b	(　 ) 2,225	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	2,221	100 [ 135.8]	1,635		1,640
c	(　 ) 1,361	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	1,349	100 [ 81.0]	1,665		1,670
d	(　 ) 1,158	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	1,151	100 [ 154.0]	747		747
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 -5.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 -10.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 -0.04	交通・接近　 0.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	自然　　　　 0.0	宅地化　　　 +40.0
			行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0		行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	交通・接近	自然	宅地化	交通・接近	自然	宅地化
			行政	その他		行政	その他

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　 1,650 円／㎡]

青梅 13-1　林地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　　　　　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　　(円／㎡)	⑤投下資本収益　(③+④) X np (円／㎡) n: 月 p: ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④+⑤+⑥)
	（　％）
⑧投下資本収益等控除後の価格　n：月　p：％(円／㎡)		⑨熟成度修正　r：％　m：年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　：		1　　(1+r)^m　：		[ ] 　　　　　　　　　　　　　　　　　100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		街路　　　交通・接近　　　　　環境　　　画地　　　行政　　　その他　　　　　　[ ] 　　　　　100
	b			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
	c			100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
b		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他
c		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
			画地	行政	その他	行政	その他

⑮比準価格

円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討			[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		[ ] 100

⑨地域要因の比較の内訳

街路　

交通・接近　

環境　

行政　

その他　

転換後・造成後の更地を想定した価格

円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　        ㎡
＊開発形態：
＊想定用途モデル：
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）　　　       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　        ％

＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　　　ｍ
＊その他
　
　
　
　
　

　(備考)

　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地化の影響が少なく、転換・造成による採算性も低いことから、想定が非現実的であるため。

青梅 13-1　林地-4

(3)収益価格算定内訳

①総収益　　　(円／㎡)	②純収益率	③純収益　　　(円／㎡)	④収益価格(A) 　③÷[(1+r)^u-1)] 　　　　　　(円／㎡) 　r：％　u：年	⑤転換後・造成後　の更地を想定した　価格　　　　(円／㎡)	⑥有効宅地化率を乗じた　価格　　　　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)
	[ ] 100				[ ] 　 100

⑧付帯費用 ⑦×α 　　(円／㎡)	⑨転用見込時期における素　地価格　　　　　　　(円／㎡) 　　　　⑥-⑦-⑧	⑩転用見込時期以後に得　られる純収益の総和④ 　　　　　　(円／㎡)	⑪転用見込時期における　価値増分　　　　　(円／㎡) 　　　　⑨-⑩	⑫増分の現在価格　⑪×　　1　　　　　(1+r)^m 　m：年、r：％	⑬収益価格　　④+⑫ 　　　　(円／㎡)
α：

⑭収益還元法が適用できない場合その理由

林業の収益性が著しく低い現状においては、地価と収益性との関連性が低く、宅地等への
転換可能性もほとんど認められないため、収益還元法は非適用とした。

４　不動産ＩＤ

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	青梅市友田町一丁目１２０８番	0131000290538-0000
2	青梅市友田町一丁目１２１０番１４	0131000290553-0000
3	青梅市友田町一丁目１２１０番８	0131000290547-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第三

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
青梅 13-1　林地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

青梅 13-1

東京都

多摩第６

氏名

不動産鑑定士　盛田　直浩

TEL.

鑑定評価額

5,540,000 円

１㎡当たりの価格

1,650 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月4日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						27.0 倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

青梅市友田町１丁目１２０８番外

②地積(㎡)

3,360

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

｢調区｣地森計

（その他）
宅造区域

不整形

山林（雑木林）

市街化区域に近接する
雑木林の多い地域

南2.7m市道、西側道

小作

2.7km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東　 0 ｍ、西　 300 ｍ、南　 0 ｍ、北　 150 ｍ

②地域区分

市街化近郊林地

③標準的規模等

規模　　 3,360 ㎡程度、形状　　不整形、方位・傾斜度(　南　)向　10 °

④地域的特性

特記

事項

特にない

道

路

２．７ｍ舗装市道

交通

施設

小作駅南西方

2.7km

法令

規制

｢調区｣
地森計
宅造区域

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変動は認められず、当面は集落に近接する林地地域としての現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

市街化近郊林地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　 1,650 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　　 / 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西多摩地区を中心とした多摩地域全域の林地地域である。需要者の中心は同一需給圏内で林業を営む個人
または法人であり、同一需給圏外からの参入はあまり見られない。長期に渡り林業及び林産業の採算性は低下しており
、林地の需要も弱い状態が継続している。なお市場の中心となる価格帯については林地取引事例が少なく、また取引の
画地規模が一律でないため把握が困難であった。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は青梅市南端部に位置する都市近郊林地地域であるが、宅地化の影響も少なく転換の想定は困難である。また
近年ウッドショックの影響があるものの林業の採算性が芳しくない現下において、林業経営を想定することは現実性に
欠けるため控除後価格並びに収益価格の適用は困難である。一方、比準価格は規範性等の高い事例から求めた価格で信
頼性が高い。よって比準価格を重視して類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①■標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1 ]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　 2,110 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 100.0]

100
[ 126.4]

[ 100.0]
100

　　1,650

イ

対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 1,660 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　　 -0.6 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はここ数年微減であるが景気は回復基調で不動
産市況は持ち直しており、利便性等の優劣による地
価の二極化が顕著となっている。

行政による林業振興等の施策が図られているものの
、依然として林地に対する需要は停滞しており地域
要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　  -5.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0