別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月6日　提出
青梅 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青梅 -28 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　徹雄   TEL.
鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青梅市和田町２丁目１６２番４外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い多摩川渓谷近くの
住宅地域		 南西4.5m市道 水道、下水 宮ノ平

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 土砂災害警戒区域 街

路		 基準方位　北、４．
５ｍ市道		 交通

施設		 宮ノ平駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、徐々に農地の宅地化が進みながら、現状と大きな変化はな
く推移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、青梅線・五日市線・八高線の沿線である西多摩地域。主な需要者は、同一需給圏内の在住者または勤労
者であり、都心部への通勤者需要は少ない。都心への接近性に劣るが自然環境には恵まれており、青梅市内において競
争力はやや劣る住宅地域である。首都圏全般の住宅価格が強含み基調にあるなかで需要は概ね堅調である。新築戸建住
宅の中心価格帯は総額２０００～２５００万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地価は、戸建住宅等としての自己使用を前提とした需要と供給のバランスを中心に形成されている。貸家等も散見され
るが、賃貸事業による収益性と実勢地価の関連はほとんどない。よって収益還元法は適用せず、取引事例比較法による
比準価格を標準とし、地価変動率や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青梅 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [104.0]
100		 60,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価水準の高い都心寄り地域から低価格物件
を求めて多摩地方への需要流入が続いており
、金利上昇懸念を抱えつつも、地価は上昇傾
向が続いている。

地域要因に大きな変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青梅 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＺ６Ｋ

-203		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西4.7m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
最低限敷地面積
(40,80)
b ＹＭＧ６Ｋ

-24		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4.2m市道
、南東1m、
二方路
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
c ＹＭＧ６Ｋ

-6		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
土砂災害警戒区域
(40,80)
d ＹＭＧ６Ｋ

-25		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
１低専
高度1種最高10m
(40,80)
e ＩＳＩ６Ｋ

-26		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m市道、
北3.4m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
57,692  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
57,121 		 100
[  96.0]
59,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
61,900 
b (　           ) 
59,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
59,977 		 100
[ 106.1]
56,529 
58,800 
c (　           ) 
35,414  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.2]
40,152 		 100
[  76.8]
52,281 
54,400 
d (　           ) 
42,553  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.7]
46,405 		 100
[  74.1]
62,625 
65,100 
e (　           ) 
72,475  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.1]
83,791 		 100
[ 145.1]
57,747 
60,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　 -11.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　  -8.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　 -12.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



青梅 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する等により、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 対象標準地は都心へのアクセスに劣るため貸家需要が少なく、賃貸経営を想定することは非合理的であり、収益
性と不動産価格との関連性は低い。よって、収益還元法は非適用とした。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 青梅 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青梅市和田町二丁目１６２番４
 0131000384070-0000
2 　青梅市和田町二丁目１４６番４９
 0131000384016-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
青梅 -28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青梅 -28 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.
鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 青梅市和田町２丁目１６２番４外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(40,80)

（その他）
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い多摩川渓谷近くの
住宅地域		 南西4.5m市道 水道、下水 宮ノ平

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 最低限敷地面積１２０㎡　ほ
かに特筆すべき事項はない。
　		 街

路		 基準方位北、４．５
ｍ市道		 交通

施設		 宮ノ平駅南西方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(40,80)
高度1種最高10m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を中心に、空地が残る住宅地域である。駅から徒歩圏であるが、電車運行本数は少なく、生活上の利便
施設も少ない。青梅駅以西の住宅地域の中では市街地にやや近い場所柄である。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線の青梅駅以西の駅を最寄り駅とする住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁性をも
つ個人等が中心となる。市場参加者の動向としては広くは立川駅、市内では青梅駅より東方の駅を核として圏域が形成
されており、これらの駅から離れるほど地縁性が強くなり、周辺の狭い市場になりがちである。中心となる価格帯は、
土地は７００万円～１５００万円程度、新築戸建住宅の場合２０００万円～２５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域を含めて自用目的の取引が中心である。収益物件については転勤等の特殊事情により戸建住宅を賃貸するケー
スが考えられるが稀である。また節税目的のための賃貸住宅もあるが土地価格との関連性は希薄である。したがって収
益還元法は実態にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、
さらに前年価格、代表標準地や周辺標準地基準地との均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　青梅 -14                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     59,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 [104.0]
100		 60,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍の影響は薄れ、経済活動は回復基調
。景気も順調に回復しているが、地価に関し
ては交通便格差が依然として認められる。


主に利便性や住環境を価格形成要因とする住
宅地域で、主立った地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 青梅 -28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＫＺ６Ｋ

-5		 青梅市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.2m市道、
北西1.2m、
南1.2m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
最低限敷地面積
(40,80)
b ＹＭＫ６Ｋ

-203		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6.5m市道
、南西4m、
角地
１低専
高度1種最高10m
最低敷地面積
(50,80)
c ＹＭＧ６Ｋ

-7		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東5.3m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
d ＹＭＧ６Ｋ

-8		 青梅市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4.6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,151  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.9]
61,772 		 100
[ 107.1]
57,677 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
60,000 
b (　           ) 
70,599  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
66,540 		 100
[ 113.3]
58,729 
61,100 
c (　           ) 
55,249  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
53,640 		 100
[  89.9]
59,666 
62,100 
d (　           ) 
43,194  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
42,347 		 100
[  77.3]
54,783 
57,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     60,000 円／㎡]  



青梅 -28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の市街地で土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 自己使用の戸建て住宅を中心とした地域で、賃貸市場は成熟しておらず、また一般的な低金利のため、購入層は
多いが賃貸需要は少なく、土地価格を含む投資採算性を考慮した賃貸建物の想定は非現実的であり採用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 青梅 -28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青梅市和田町二丁目１６２番４
 0131000384070-0000
2 　青梅市和田町二丁目１４６番４９
 0131000384016-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考