令和6年1月10日　提出 青梅 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -27 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市裏宿町６７６番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 特別用途地区 (70,150) 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅のほか小規 模工場が混在する住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 青梅 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．０ｍ市道 交通 施設 青梅駅西方 950m 法令 規制 準工 (70,150) 準防  高度2種最高12m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は認められず、当面は戸建住宅のほか小規模工場も混在する住宅地域としての現状を維持 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市並びにＪＲ青梅線沿線を中心とした西多摩地域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住す る地縁性を持つ一次取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。青梅駅徒歩圏内で、生活利便施設が周辺に 見られるため、需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は、土地が１，５００万円前後、住宅需要の中心となって いる新築戸建住宅の価格帯は総額２０００万円台半ば～後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は居住の快適性を求めた戸建住宅用地としての自己利用取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取 引事例を収集しえた。事業所、アパート等の賃貸物件も見られるが土地価格に見合う家賃設定は困難で、賃貸市場は極 めて未成熟なため、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [101.9] 100 100 [102.0] 100 [115.6] [100.0] 100 93,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はここ数年微減であるが景気は回復基調 で不動産市況は持ち直しており、利便性等の 優劣による地価の二極化が顕著となっている 。 裏宿町の人口は減少傾向で高齢化率もやや高 くなっているが、地域要因の主だった変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％