令和6年1月15日　提出 青梅 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -26 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市長淵４丁目２５６番６外 ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 南西16m国道 水道、下水 東青梅 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 幅員１６ｍ国道 交通 施設 東青梅駅南方 1.6km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの住宅地として、周辺に店舗事業所は介在するものの現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ青梅線沿いの既成の住宅地域で周辺市を含む。需要者は同一需給圏内に地縁性をもつ個人等が中心と なる。市場参加者の動向としては広くは立川駅、市内では青梅駅より東方の駅を核として圏域が形成されており、これ らの駅から離れるほど地縁性が強くなり、周辺の狭い市場になりがちである。中心となる価格帯は、土地は１００㎡程 度で７００万円～１２００万円程度、新築戸建住宅の場合２０００万円～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域を含めて自用目的の取引が中心である。収益物件については転勤等の特殊事情により戸建住宅を賃貸するケー スが考えられるが稀である。また節税目的のための賃貸物件もあるが土地価格との関連性は希薄である。したがって収 益還元法は実態にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、 さらに前年価格、代表標準地や周辺標準地基準地との均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　青梅 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     59,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [ 79.3] [100.0] 100 75,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄れ、経済活動は回復基調 。景気も順調で諸物価の価格と同様、地価も 強含み。交通便格差は依然として認められる 。 主に利便性や住環境を価格形成要因とする住 宅地域で、主立った地域要因の変動はないが 地価はやや強含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％