令和6年1月10日　提出 青梅 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -14 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　盛田　直浩   TEL.

鑑定評価額 11,800,000 円  １㎡当たりの価格 59,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市駒木町２丁目２９番１０ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,150) 準防 （その他） 高度2種最高12m 宅地造成規制区域 (70,150) 1:2 住宅 Ｗ2 吉野街道背後の一般 住宅が建ち並ぶ住宅 地域 北4m市道 水道、下水 青梅 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 青梅駅南西方 1.8km 法令 規制 １住居 (70,150) 準防  高度2種最高12m 宅地造成規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動は認められず、当面は戸建住宅地としての住環境を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のＪＲ青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要 者の中心は、同一需給圏内の居住者や勤労者であり、地縁性を持つ一次取得者層が主で同一需給圏外からの転入は少な い。交通利便性や街路条件の劣る地域のため住宅需要は比較的弱い。市場の中心価格帯は、土地で１，２００万円程度 、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の快適性を求めた取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、共同住宅は散 見されるが土地所有者の税務対策等によるものがほとんどであり、収益還元法は非適用とした。比準価格は対象不動産 と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり規範性は高い。したがって、比準価格を重視し、周辺不動 産市況を考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はここ数年微減であるが景気は回復基調 で不動産市況は持ち直しており、利便性等の 優劣による地価の二極化が顕著となっている 。 駒木町地区の人口は減少傾向で、高齢化率も やや高い。周辺で主だった地域要因の変動は ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％