令和6年1月15日　提出 青梅 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   青梅 -5 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 青梅市小曾木３丁目２０２４番１外 ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 が見られる都道沿い の地域 東9.5m都道、北側道 水道、下水 東青梅 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ９．５ｍ都道 交通 施設 東青梅駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 山間にある幹線道路沿いで、畑等の空地が目立つ住宅地域で、市街地から離れており、変動要因は少なく、当面 は現状維持と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む山間部の住宅地域で、需要者は同一需給圏内に地縁性をもつ個人等が中心と なる。市街化調整区域の住宅地域で、高齢化が進んでおり、市街地に比べて取引市場は未成熟であり、需要供給とも少 なく、取引事例も割安なものが目立つ。駅から離れるほど地縁性が強くなり、周辺の狭い市場になりがちである。中心 となる価格帯は、土地の場合１㎡２万～５万円程度で、新規の建物供給等は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山間の市街化調整区域内の住宅地域で、周辺地域を含めて自用目的の取引が中心である。アパート等の収益物件は殆ど 見られず、仮にあったとしても収益性に対する土地価格との関連はきわめて希薄である。したがって収益還元法は実態 にあっておらず適用しない。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、さらに前年価格 や周辺標準地基準地、他市の市街化調整区域標準地との均衡も得ていると判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　あきる野 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [108.2] [100.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄れ、経済活動は回復基調 。景気も順調に回復しているが、地価に関し ては交通便格差が依然として認められる。 市街地から離れた市街化調整区域宅地地域で 、主立った地域要因の変動はない。 角地であるが側道は狭く、標準価格と比べて 特に価格に影響はなく、幹線道路沿いで道路 方位格差もない。個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％